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开发商为房价疯涨付出代价:合同解除房款退还
时间:2006年09月26日09:44 我来说两句  

 
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来源:新华网

  新华网上海9月25日专电(记者 徐寿松 蔡国兆)备受瞩目的上海退房案终于有了说法:日前,上海市宝山区人民法院一审判结20例,允许购房人解除购房合同,开发商应退还房款,收回价格已大大“缩水”的房屋。

  法律专家指出,这起近5年来上海首次出现的退房集体诉讼,无疑给宏观调控下渐渐吃紧的开发商亮了一张黄牌,楼市有涨有跌,开发商在博弈楼市、节节推高房价之时,是否也应该对房价下跌的风险有所预期?

  “疯狂”房价“跳水”,业主集体退房

  2005年12月底,位列上海地产十强的大华(集团)有限公司遇到了大麻烦:它所开发的楼盘“水岸蓝桥”的89名业主,将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司,强烈要求退房,并声明将集体停止偿还房贷。
一时间,上海楼市“风云”乍起,十几个楼盘先后发生集体退房事件。

  房价下跌是退房风起的真实原因。今年9月22日,上海市宝山区法院判决的案例显示,购房者黎敏(原告)在2005年2月从大华公司购买了“水岸蓝桥”一期一套约106平方米的房屋,总价144.15万元,平均每平方米单价高达13590元。

  一位退房业主说,2004年下半年,这里房价每平方米还只有五六千元,2005年春节前后,“疯涨”到13000元甚至更高。可到了2005年下半年,楼市宏观调控趋紧,上海中外环线周边地区房价下跌,同类房价最低跌到过每平方米8000多元。如此一来,买房人房子还没到手,每套价格就“缩水”了三四十万元。

  而在当初购房合同的补充条款中,开发商为约束购房人,特别约定:“若乙方(购房者)因自身原因提出解除合同,乙方(购房者)应承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的3%,并承担由此产生的一切相关费用。”孰料,正是这一在卖方市场中购房人只有签字认可、根本无法置疑的“牛气”条款,在房价下跌时,为购房人选择退房减损提供了依据。

  “疯狂总得付出代价!”

  89名业主宁愿承担3万至4万余元不等的违约赔偿金也要退房,其实是两害相权取其轻。上海知名物业律师、退房业主的共同代理人杜跃平说:“和房屋贬值的几十万元相比,承担总房价款3%的违约金毕竟是小损失。退房是业主的权利,符合合同约定,也符合经济理性。”

  据悉,因为此案是群体性诉讼案件,法院统一受理、审判。目前,除3名业主因诉前已接收房屋钥匙最终撤诉外,法院在2005年底立案编号的20例已全部判决,另有66例在2006年初立案编号的案件,也将在9月底前宣判。判决结果将与已有判例无异。如此一来,败诉的开发商面临收回86套价格“缩水”的房屋、退还约1.2亿元购房款的巨大压力。

  易居中国房地产研究院的一位人士说,在银根日益收紧、资金链普遍趋紧的行业大背景下,这对于开发商而言,无疑是雪上加霜。

  但“疯狂”总得付出代价。对于这起近5年来上海首次出现的较大规模退房事件,杜跃平律师说:“这是一次诚信教育、一次市场经济的洗礼。”开发商之所以遭受如此惨痛的教训,是因为在楼市一天一个价的疯狂日子里,他们压根儿不愿预见房价下跌的风险,更没有做好经营风险的准备。既然房价上涨时,开发商乐意业主退房,既可得违约金,又能赚取将房子卖出更高价格的暴利;那么,房价下跌时,按约退房理所应当。

  楼市博弈未消困局犹在

  从通宵达旦排队抢购到对簿公堂集体退房,上海楼市之变其实正是过热的房地产市场最终必然走向回归的缩影。眼下,全国房地产业宏观调控的成效开始显现,但楼市博弈未消,困局犹在。

  微观上看,一面是买家对于后市的预期下降,一面是卖家在为坚守价格甚至酝酿涨价而“厉兵秣马”。普华永道和美国城市学会最新发布的《2007亚太房地产未来趋势》报告显示,只有32%的被调查者建议购买上海的住宅地产,这反映了人们对“房价下跌”的预期强烈。但开发商在九、十月份传统的楼市销售旺季到来之际,仍在利用“金九银十”大做文章。9月份的第二周,上海一手房市场内环线以内公寓类住宅成交量上升22.1%,均价不降反涨1.3%。近期,上海部分地区二手房挂牌价也有所提高。

  中观上看,全国其他地方的房价也涨势依旧,甚至出现向二三级城市蔓延的趋势。发展改革委和统计局的数据显示,二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比上季度高0.2个百分点。不仅深圳北京涨,连呼和浩特包头的涨幅都在9%以上。业内人士预计,涨势在第三季度仍会延续。

  宏观上看,尽管中央政府频频出台加息、规范进入房地产市场的外资管理、整饬楼市交易秩序、调整土地收益分配等政策,足以显示政府全面规范房地产市场的决心和力度,但一些地方仍然不能接受楼市降温、房价下跌所必然带来的“土地财政”锐减的事实,态度暧昧。其典型表现是,现在离九部门要求各地在9月底前拿出90平方米以下的小户型占开发面积70%的具体规划的期限越来越近,但有些地方至今仍少有“动静”,拖延、观望的心态比较强烈。(完)

(责任编辑:铭心)


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