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G东百:强化区域性百货龙头地位
时间:2006年09月26日09:52 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:搜狐证券

  全流通的民营百货企业。福州市财政局已将所持股份相继转让,东百集团在顺利完成股改,成为一家股权全流通的民营百货企业。

  公司为福州市百货龙头企业。公司百货销售在福州市,甚至是福建省百货业单店及总销售额均处于领先地位。
目前旗下的两家百货店——东百商场和东方百货位于东街口,而另外一家今年年初租下的元洪购物中心位于台江区商圈的中心。预计2007年底公司将完成对元洪购物中心的改造,公司将进一步强化其福州百货龙头的地位。

  公司百货业务经营情况:1、东百商场为公司主力门店,在重新装修和品牌调整后迎来销售较快增长,同时公司以较低的价格收购了位于福建洲际大酒店,实现商场的整体经营;2、东方百货定位精品百货,目前一些国际知名品牌的引入仍在洽谈中,门店将在品牌的引入和调整中成长;3、元洪购物中心的改造也在进行中,如果改造顺利的话,将于2007年底重新开业,将成为公司新的利润增长点。

  风险因素:1、公司百货业务都集中在福州市,福州市虽为省会城市,但百货业发展较慢。

  零售业全面开放后,多家外资希望进军福州市,虽然福州市目前百货业竞争相对较宽松,但公司潜在对手众多。2、东方百货仍在调整和培育中,一些国际知名品牌的引入也还在洽谈中。还有元洪购物中心改造后,百货经营也需要一段时间的培育。

  投资建议:公司股改中承诺2006-2008年净利保持30%以上的增长,考虑到元洪购物中心2007年正式调整后对公司利润的贡献,我们认为公司未来三年盈利可达到预期。我们预计2006-2008年公司EPS分别为0.31元、0.42元、0.55元,动态PE值分别为24.03倍、17.93倍和13.79倍。相比较国内外市场相对估值,考虑到公司的高成长性,G东百估值仍然偏低,我们给予G东百的投资评级:

  未来六个月内,跑赢大市。

  一、全流通的民营百货企业

  东百集团(600693,股改完成后简称G东百)原第一大股东为福州市财政局,持有公司39.37%的股份。2001年东百集团主营的商业零售业务出现滑坡,当时福州市财政局不堪重负,计划从东百集团全身而退。2001年底,福州市财政局与深圳市钦舟实业发展有限公司(以下简称钦舟实业)、深圳市飞尚实业发展有限公司(以下简称飞尚实业)签署股权转让协议,以3.6943元/股的价格分别转让20%和9%的股份。2005年底,福州市财政局又与福州庆隆投资有限公司(以下简称庆隆投资)、福州华港投资有限公司(以下简称华港投资)签署股权转让协议,以3.6943元/股的相同价格分别转让5.77%和4.6%的股份。福州市财政局完成以上股权的全部转让,之后东百集团顺利完成股改,成为一家股权全流通的民营百货企业。

  二、福州市百货龙头

  东百集团业务仅局限于福建省福州市,属区域性百货连锁企业,目前在福州市,甚至是福建省百货业单店及总销售额均处于领先地位。福州市有两大商圈——东街口商圈和台江区商圈,东街口是福州最繁华的商圈,汇集了多家百货店;台江区商圈是福州的第二大商圈,随着湖滨高档公寓的建成及居住人口的迁入,商业氛围也逐步提升。但福州市百货店数量较少,竞争环境相对宽松。

  公司旗下的两家百货店——东百商场和东方百货位于东街口,而另外一家今年年初租下的元洪购物中心位于台江区商圈的中心。东街口是福州市百货店最密集的商圈,附近聚集了4家百货店,除公司旗下的两家百货店外,还有大洋百货和新华都。大洋百货经营面积约3万平方米,定位时尚百货,和东百商场形成实质性竞争。大洋百货的一楼化妆品柜台品牌齐全且档次较高,化妆品销售较出色,但商场格局较拥挤,购物环境不如东百商场。新华都经营面积非常小,估计约1万平方米,商品档次较低,不会对东百商场经营产生直接影响。公司旗下的两家百货店经营面积约8万平方米,且错位经营,其中东百商场定位时尚百货,东方百货定位精品百货。

  总之,公司在东街口百货经营占主导地位。

  另外,今年年初公司租下元洪购物中心7.9万平方米的商场,计划进军福州的第二大商圈——台江区商圈。台江区商圈整体商品销售档次较低,元洪购物中心紧临服装批发市场,而且其中1.3万平方米租赁给乐天百货,除以之外没有正规的百货店。如果公司对元洪购物中心改造成功,公司将进一步巩固其福州百货龙头的地位。

  三、公司百货业务经营情况

  东百集团主营收入来自百货业,百货收入占公司总收入的90%左右。目前公司旗下有两家百货门店——东百商场和东方百货,及今年年初租下元洪购物中心。

  1、东百商场:装修和品牌调整后迎来销售较快增长

  东百商场是东百集团的“母体”,由三座楼组成,其中C区和B区分别是50年代、80年代建造的,A区B1-8层是1993年募集资金筹建,并于1995年建造完成,9-24层是1994年和1996年配股筹集资金建造的(见表1)。东百商场地处福州市最繁华的商业中心——东街口,其中百货经营面积约5.2万平方米,其他写字楼及酒店部分对外出租。2005年9月公司对东百商场进行大规模的装修和品牌调整,增加女装、化妆品的经营面积,压缩家电产品经营面积。由于福州百货竞争环境相对宽松,经过重新装修和品牌调整后,东百商场购物环境有所提升,而且商场人气更旺。2005年东百商场的销售收入增长约15%,单位销售收入近1万元/平方米,2006年上半年同比增长约14%,预计2007、2008年仍可保持15%左右的增长,商场销售收入可达1.4万元/平方米,即可达二线城市百货的平均销售水平。

  同时为了配合商场的整体经营,公司以较低的价格(500万元)收购了位于东百商场新楼20-23层的福建洲际大酒店。洲际大酒店总面积达1万多平方米,客房130间。目前洲际大酒店盈利不大,预计对公司净利影响不大。

  2、东方百货:在品牌的引入和调整中成长

  东方百货也位于东街口,与东百商场隔街相望。2004年公司先租赁丽都大广场部分物业用以经营东方百货,而后收购持有丽都物业的中桥公司。东方百货经营面积约2.7万平方米,商场结构狭长沿街,目前除地下一层出租给好又多超市和五层出租给国美电器外,其他1-8层用以经营百货(8层为美食、娱乐城)。东方百货定位于精品百货,实际上公司只在一楼引入国际品牌,而其他楼层经营的品牌多为国内品牌,但商品档次较东百商场高。由于东方百货开业时间才2年(2004年10月开业),一些国际品牌的引入仍在洽谈中,公司正计划引入几个国内销量较好的国际品牌,提高商场档次,并且在2007年国美电器租约到期后,公司将继续引入一些高档品牌,完善东方百货的整体经营。2005年和2006年上半年,东百百货的销售收入和净利都有较快的提高。由于百货店仍处于培育期,一些商品品牌仍在引入和调整中,而且东百百货是福州目前唯一的一家定位高档的百货店,目前还没有竞争对手,在形成固定客户群后,预计东方百货未来几年可保持30-50%的增长。

  值得一提的是,位于东方百货第五层的国美电器与精品百货经营不协调,公司在收购中桥物业时曾要求国美退租,但国美只是退出第六层经营面积,保留第五层。

  而国美电器于2007年底租赁到期,预计公司将收回此部分面积转向自营百货,以完善东方百货的整体经营。而位于地下一层的好又多,由于历史原因,当年签订的租金非常低,公司认为其租赁合同存在瑕疵,正准备向其提起诉讼,希望好又多退租,或按市场价租赁,公司极有可能胜诉。

  3、元洪购物中心:成为新的利润增长点

  元洪购物中心位于福州市第二大商圈——台江区商圈的中心,是目前福州市最大的购物中心。元洪购物中心紧邻服装批发市场,周边商业档次较低。元洪购物中心总建筑面积为8.2万平方米,其中1.3万平方米租赁给乐天百货,其余面积于今年年初租赁给公司。公司计划对元洪购物中心进行整体改造,经营大众百货。由于乐天百货经营面积小,只是当地百货,我们认为乐天百货不足以与公司形成竞争。

  但元洪租赁给公司的场地原先已出租给个体户,租赁期还未到期,公司要想实现整体百货经营,和个体户协商退租是一个大问题。公司去年年底开始着手这件事,计划在1年半的免租期内将个体户清理出场。目前公司仍按原来的租赁合同向个体户收取租金,租金收入合计近3000万元,比公司租赁元洪的租金约2000万元要多1000万元。公司反倒能获得盈利。

  公司坚持元洪购物中心的改造,计划在2007年底开出第三家百货店。我们认为,元洪的改造和重新开业只是时间问题,公司在较低的租金和台江商圈形成的背景后,新门店将实现盈利。如果经营情况良好,可使公司净利大幅提高,成为公司新的利润增长点。元洪购物中心的改造进程值得关注。

  四、公司其他业务分析

  除百货销售业务以外,东百集团还兼营进出口业务、物业管理和广告业务,其相关业务分别由子公司福州东百进出口有限公司、福州东柏物业管理有限公司、福州东百广告信息公司负责。2005年这三家子公司对东百集团的净利润贡献率达13.46%,随着经营的完善和巩固,我们预计这些业务能保持此盈利水平。

  五、盈利预测

  基于上述分析,并在2006年半年度业绩的基础上,我们对2006-2007年东百集团盈利变动情况预测如下:

  1、2005年东百商场扩大经营面积和进行商品结构调整,未来几年增长较快,2006、2007年营业收入同比增长15%。东百百货定位精品百货,目前还没有竞争对手,预计开业前几年可保持年均30-50%的增长,假设年均增长为30%。同时,元洪购物中心的改造可能还有1年多时间,新开业对公司盈利贡献不大,我们并不考虑元洪购物中心开业所带来的收入增长。

  2、其他进出口业务、物业管理和广告业务等收入合计占总收入的7.04%,假设其他的收入保持年均10%的增长。由此2005-2007年东百集团主营业务收入分别增长了21.39%、17.56%和13.86%。

  3、2005年东百商场的装修和商品结构调整,使公司毛利率有所下降,我们预计2006、2007年毛利率将略有回升。借款的增加导致财务费用率上升,财务费用率维持2005年的水平。

  4、假定公司未来两年内无送股、配股、增发等变更股本行为。

  基于上述假定,我们对公司2006、2007年的盈利预测如下表所示:

  六、风险因素

  东百集团的百货业务都集中在福州市,福州市虽为省会城市,但百货业发展较慢。零售业全面开放后,多家外资希望进军福州市,虽然福州市目前百货业竞争相对较宽松,但公司潜在对手众多。而且东方百货仍在调整和培育中,一些国际知名品牌的引入也还在洽谈中。还有元洪购物中心改造后,百货经营也需要一段时间的培育。

  七、投资建议

  公司股改中承诺2006-2008年净利保持30%以上的增长,考虑到元洪购物中心2007年正式调整后对公司利润的贡献,我们认为公司未来三年盈利可达到预期。

  我们预计2006-2008年公司EPS分别为0.31元、0.42元、0.55元,动态PE值分别为26.07倍、19.45倍和14.95倍。相比较国内外市场相对估值,考虑到公司的高成长性,G东百估值仍然偏低。公司为区域性百货公司,以18倍的平均市盈率计算,公司目标价为9.85元。因此,我们给予G东百的投资评级:

  未来六个月内,跑赢大市。目标价为9.85元


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