观望情绪仍未消除二手房分流置业需求

    9、10月份是传统房地产销售的旺季，但就今年深圳市场的情况来看，“金九银十”的销售高潮难以再现。尽管许多新盘都选择在10月前开盘入市，市场供应量充足，但是由于价格居高不下、二手房分流等多种因素影响，业内普遍观点认为，深圳年内难以出现成交量大幅增长的势头。加上相关规划已明确重点发展中低价位、中小套型的普通商品住房和政策性住房的大趋势，因此这又影响了置业者的市场预期，观望心理依然存在。

    理性购房成主流

    有“中国地产第一展”美誉的中国（深圳）住博会，是拉开历年“金九银十”的重头戏，但是今年的展会在人气累积、参展楼盘数量等各方面都遭遇尴尬。据统计，2005年“秋交会”有63个楼盘参展，2006年“春交会”有40个楼盘参展，而今年住博会参展楼盘数仅为29个。而且，许多在售项目都没有参加此次住博会，会场几乎成为品牌发展商和未面世楼盘形象展示的场所，对销售没有形成直接的带动作用。深圳房地产研究人士半求在其个人网站上撰文认为，本次虽然仍有中海、金地、振业、佳兆业、富春东方等大型房地产开发商参展，但一些以往长期参展的“大牌房地产企业大量抱团缺席，成为本次交易会不能不面对的尴尬”。记者在展会现场了解到，很多趁着黄金周的时间来参加展会的市民，大多属于初次置业者，而其中持币观望者又占多数。在银行任职的黄先生就表示“随便看看，并没有买的打算，如此高的价格始终不能接受。”而与黄先生持类似想法的人还有很多，他们都认为深圳新盘价格过高，仍有下降的可能。而更多的人把注意力放在了二手房上，因此某网络媒体组织的二手房交易展位成为了会场的“明星”。很多人私下告诉记者，二手房无疑更具性价比，也更符合他们的经济承受能力。有市场分析人士表示，市场依然没有走出调控影响，置业者有继续观望的意愿。然而这也不是一件坏事，至少这样会使理性购房成为主流，市场状况也更为平稳。

    新盘集中入市市场未真正回暖

    “开发商都赶在10月份之前拿到预售证，以赶上‘金九银十’的末班车。”有消息人士告诉记者，深圳在9月份就开始出现了推盘高峰，预计这一趋势在今年剩余的几个月将会愈发明显。据记者了解，目前宝安、龙岗片区的新盘都呈规模化入市，宝安将有超过20个项目年内开盘，龙岗新盘数量也接近20个，今年的市场供应在短期内迅速扩大。但有市场观点认为，供应量的增加并不代表成交量也会水涨船高，因为目前深圳二手房的成交量已经超过新房，与新房成交面积的比例达到1.05：1,这也意味着置业者实际上选择更多，而项目竞争会更激烈。中原地产深港研究中心总监张伟表示，消费者一方面有置业需求，另一方面又不愿意去买高价房子，于是目光就转向了二手房。大量的置业需求已经从新房分流出很大一部分到二手房。深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕也在媒体公开表示，进入8月中旬，深圳部分楼盘成交比较理想，价格也创了新高，但是这类项目的热销主要还是由于产品本身因素所致，这并不能代表整个市场已经回暖。

    5年建房规划改变市场预期

    9月底，深圳市国土资源和房产管理局又适时推出了《深圳市住房建设规划（2006－2010）》，未来五年深圳将建设各类住房69万套，总建设面积5700万平方米。其中经济适用住房与公共租赁住房（含廉租住房）的比重得到了极大提高。结构分配也是按照“9070”严格执行。这一规划的正式出台在市场上产生了巨大反响。虽然在总量上看，5年建5700万平方米，平均每年1100万平方米的供应量，与现在深圳实际年成交量基本持平，但是因为规划保证了“9070”的结构分配，重点发展中低价位住房和政策性住房的意图十分明显，因此业内分析人士普遍表示，这会改变市场预期，“等于是给观望者吃了‘定心丸’”，持币待购的心理依然有延续的可能。