2004年10月29日，央行自1996年8次下调贷款利率后首次加息，正式开启了央行加息周期的“闸门”。在短短2年的时间，伴随着国家房地产宏观调控的进行，央行再次上调了3次贷款利率，给整个房地产市场带来了一连串震动和变化。但比起加息来说，更让市场感到“威胁”的却是不断出台的税费新政。

　　加息劲头不足

　　税费“下药”更猛

　　2004年10月29日，央行首次上调贷款利率将5年以内的贷款利率上调了0.18%，5年以上的上调了0.27%，而无房贷优惠利率统一执行基准利率。由于是首次加息市场震动颇大，可以说是一石激起千层浪。但事实上，经过计算之后，加息所实际增加的房贷数额对消费者的影响十分有限。或许正是市场反应不足，2005年3月17日，央行第二次上调房贷利率，即住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，同时实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；5年以上的贷款基准利率升高了0.81%。正是此次加息，让业界纷纷预测国家已经对快速上涨的房价做出了有针对性的调控，即不再给予房贷以优惠利率，并进入了一个加息周期。但第二次加息结果也仍未给市场带来较大的波动，反而是经历这次加息后，让业界和购房者对今年4月和8月连续两次的加息反应平淡。

　　与加息相比，从去年第二次加息之后开始的税费调整，似乎更有力地打击了房地产交易市场，特别是二手房市场。据统计数字显示，在2005年5月7部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求购买不足2年的房屋出售要全额缴纳营业税后，当年6、7月份的交易量比4、5月份减少了2000套-3000套。而今年4月加息之后的税费调整新政，由于将征收营业税的房屋期限由2年延长为5年，造成6月份的二手房交易量大幅攀升，比5月份增加了2212套。仅仅4个月之后，正式执行的个税征收政策又导致9月份的统计交易量一下回落至5169套，比8月份下跌60%多。

　　由此可见，央行的4次加息虽然对一些房地产投资者打击较大，但对自住型的购房者影响并不足道。但与加息几乎同时执行的新税收政策相比，税费新政更具针对性，难怪业界有人形象地将这一现象比喻为“税费猛于虎，加息仅似猫”了。

　　加息2年

　　银行瓜分102.5亿元房贷

　　在经历央行2年4次的加息之后，业内人士在回顾2年来的行业发展时表示，在宏观政策的调控期，由于市场的交易量呈现较大的波动，对于资金实力较弱的小公司来说就是个严峻的考验。在市场吃紧的一两个或更多的调整月中，小公司很可能面临无米之炊的窘境，坚持不下去的就只有被淘汰。可以说，市场的波动为市场经济环境中经纪行业自我优胜劣汰提供了条件，且也是最有效的一种物竞天择、适者生存的方式。

　　而央行不断加息的举动，也促使今年许多银行都相继推出了各种新型贷款方式，如光大的固定利率、深发展的双周供以及其他的父贷子还、循环贷款、直客式等贷款形式都表现出了银行对于房地产市场的极度关注和积极的参与。据北京中原三级市场部统计，就二手房今年1-9月的成交金额达310.7亿元来计算，按照市场现状有55%的交易通过贷款完成，贷款成数平均按6成计算，就有102.5亿元的金额供各大银行瓜分。因此，商业银行纷纷不遗余力地推出新产品以争取更多的优质客户和贷款。

　　北京中原三级市场部的分析人士认为，加息对于二手房市场交易量的抑制影响远小于税费之予其的效力；而同时利率的调整对于不同类型的消费者能够有所区分，避免了“一刀切”的传统做法，能够有的放矢；最后对于经纪行业和金融银行业的发展创新上都有着积极的推动作用。（作者：仰静）

(责任编辑：马明超)