易宪容：中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任,研究员

    □易宪容

    如果房价过高及房地产市场收益过高,必然会吸引社会上人力、物力和财力等各种资源纷纷涌入房地产市场中。

其中,国内银行的资金涌入,不仅是推动房价上涨的重要因素之一,也是进入房地产市场资金来源的重要部分。这样,不仅会掀起国内房地产开发投资的新热潮,而且也会带动与房地产相关的50多个产业价格上涨与企业的投资冲动增加。同时,房地产开发投资快速上涨,也会拉动国内各地的造城运动。这样,新一轮国内投资过热又会到来。正是在这意义上说,国内房地产市场仍然是今后宏观调控重心所在。

    根据国家信息中心的经济预测报告,2007年中国经济将稳中趋稳,GDP增长为9.5%,固定资产投资同比增长20%。因此,明年宏观经济政策将会“稳中偏紧”,并将继续以抑制固定资产投资过快增长为核心,来进一步巩固2006年的宏观调控成果。如果经济正能在这一预测的指标范围内运行,那么中国经济运行将是比较理想的。当然,这种预测并非不可能,如果宏观调控能把握住国内房地产市场发展之主线,其他问题也就会迎刃而解。因为,从目前经济形势来看,房地产市场仍是国内宏观调控的难点所在。

    从表面上看,国内房地产市场问题主要体现为不少地方的房价上涨、房地产开发投资增长过快和大量银行信贷涌入房地产市场等。但从实质上看,恰恰是房地产市场中利益失衡导致了一系列经济问题,并由这些经济问题又引发出不少社会和政治问题。本文试图从表象方面来分析国内房地产市场中所存在的诸多问题。

    就国内房价问题而言,并非仅是一般人所说的只是少数地方房价上涨过快,也不是既得利益者所言的房地产宏观调控就是要让国内房价上涨,如果房价下跌了,那就意味着是宏观调控失败了。因此,从近几年国内房价上涨幅度(官方统计数据)来看,多数地方房价年上涨都没有超过10%幅度。例如,在1999年至2004年的5年时间内,全国平均房价累计仅上涨了19.3%,每年上涨幅度没有超过4%,2005年全国平均房价也仅上涨了7.6%,2006年1至3季度分别上涨了5.5%、5.6%和6.7%。如果国内房价真是以这样的幅度上涨,那么这几年对国内房地产市场的宏观调控不是多此一举了吗？

    其实,实际情况并不是这样的。因为,目前的房价统计指标体系是以计算一手房平均房价获得的。这种平均房价不仅不科学和不规范,因为对不同的产品进行比较是无法确定其涨跌水平的,而且也易于被各地方政府操纵当地房价变化。从市场的意义上说,用一个地方不同时期的平均房价作比较,其实是在用不一样的东西去比较不一样的价格,这样能确定不同时期平均房价是涨是跌吗？在我们看来,只有二手房市场价格变化,即同一东西在不同时期中表现为不同的价格,这才能显示价格的涨跌。

    但是,为什么中央政府要对国内房地产市场进行调控,问题在于实际的房价上涨得已相当离谱了。比如,就平均房价来看, 2000年至2004年的上海房价上涨幅度分别为-1.4%、20.1%、1％和15.9%,即这几年上海房价上涨仍处于合理的区间内,但实际上并非如此。在这几年里,上海内环之内的房价实际上已上涨了几倍。上海况且这样,北京及其他地方的情况也是如此。据我所知,北京不少房产项目价格也成倍上涨,2005年深圳市房价也上涨了36%以上。

    正因为各地房价快速上涨,近几年来对国内房地产市场的宏观调控也就成了一件十分频繁的事情了。但是,为什么越是对房地产进行宏观调控,各地房价却越是快速上涨？难道正如有人所说的那样,对房地产的宏观调整是当前国内房价上涨的主要理由吗？实际上,这只是一种现象,问题的关键并不在这里。这里,我们必须明白一个问题,如果政府对房地产市场进行宏观调控仅仅是为了稳定房价,那么这无疑是意味着政府对国内房地产市场价格作了一种隐性担保,即正如房地产开发商所说的那样,国内房价只能是上涨而不能下跌。

    如果真是这样一种逻辑,那么宏观调控也很难让国内房地产市场价格向下调整了。因为,在市场经济中,房价变化应该由市场供求关系来决定,而不是由政府的政策来稳定的。否则的话,政府的政策要稳定市场某个行业产品的价格,这意味着政府就要用自己的信用对这个市场产品的价格机型担保。因为,以政策的方式来稳定价格,就会使得市场参与人认为该产品的价格只能够在这样的稳定价格范围内波动,如果低于这样的稳定价格,那么政府就一定会出手施救。

    这几年国内房地产市场房价为什么会越是调控却越是上涨,尽管其中的原因有很多,但有一个原因是与政府这样的隐性担保有关。特别是当我们把住房当作一种投资品时,如果政府对住房的价格进行隐性担保,那么投资者就会奋不顾身地进入房地产市场。特别是当投资者可以利用银行的金融杠杆手段时,投资者进入房地产市场几乎是没有什么风险的。因为,投资者进入这样的市场,赚了钱是自己的,如果亏损了,会有政府为之担保,就意味着其损失会由国家来承担。比如,在前几年的国内股票市场上,不少投资者在大获其投资盈利时,从来不会过问是政府的什么政策让他们投资盈利了,但当他们的投资出现亏损时,他们就会把个人亏损的责任推托到政府的政策层面上,并要求政府出面来承担他们股票亏损的责任。

    当政府的政策对房地产市场价格作了隐性担保时,这不仅会让大量的国内投资者纷纷进入房地产市场,一个人购买几套房子在国内一些大城市中是一种十分普遍的现象,同时这也让国内各商业银行纷纷看好房地产业,将大量的信贷资金涌入房地产市场中。而且,这也会让外国投资者也纷纷进入或准备进入国内房地产市场。

    在171号文件中,本来清清楚楚地规定了禁止外资进入国内房地产,但规定归规定,国外资金仍然通过各种方式进入国内房地产市场。因为,对外国投资者来说,人民币升值让他们看到了进入国内房地产市场中购买人民币资产的获利机会,同样政府对国内房地产市场的隐性担保也让他们看到进入这样的市场几乎没有什么风险。这就是目前大量外国资金之所以会进入国内房地产市场及外国人热衷于炒作中国房地产的根本原因所在。可以说,价格是任何一个市场的核心,如果国内房地产市场价格下不来,任何宏观调控要取得成效都是不容易的。

    对于银行资金涌入国内房地产市场问题,这不仅导致了国内银行的信贷规模快速扩张。如从10月份金融运行数据来看,广义货币同比增长17.1%,增幅比上月高0.3个百分点。而且,这也造成了国内银行体系巨大的潜在风险。

    从房地产开发资金来源分析,2006年1月至8月,房地产开发投资资金16284亿元,同比增长幅度28.1%,资金总额同比增长了3752亿元。今年以来,国内银行贷款是房地产开发投资资金来源中增长最快的部分,同比增长了51%(2005年同比增长为10.9%),金额同比增长为1211亿元。而利用外资同比增长为35.8%(2005年同比增长为26.8%),金额同比增长为59亿元。其中,外商直接投资同比增长为62.8%(2005年同比增长为19.4%),金额同比增长为59亿元。同样,自有资金同比增长为27.7%(2005年同比增长为41.9%),远远低于2005年的增长速度,金额同比增长679亿元。另外,其他资金来源同比增长为22.1%(2005年同比增长为11.5%),金额同比增长为1295亿元,其中定金及预收款(一般是指居民住房预售资金)同比增长为-5.1%(2005年同比增长为13.9%),金额同比增长减少了245亿元。

    从国家统计局公布的上述这组数据可见,尽管今年以来对国内房地产市场宏观调控的力度并不小,但进入这一市场的资金仍然在快速增长。而这种快速增长是在房地产开发商自有资金增长下降及个人住房预售为负增长的情况下出现的。

    从房地产开发投资资金的快速增长主要来源来看,主要表现以下几个方面,一是国内银行信贷,二是其他资金来源,三是利用外资。从上面的数据来看,今年房地产利用外资增长幅度是较快的,但由于往年的基数小,利用外资增加金额的比重仍然十分微小(仅占1.6%)。因此,房地产开发投资资金来源增长主要表现为银行信贷及其他资金来源两个方面。

    在政府管住银行信贷的情况下,为什么仍然会有大量银行信贷进入房地产市场？而且,其增速比2005年上升了4倍以上。这并非是国内商业银行不知道房地产市场所存在的风险,也不是银行监管部门的监管不力,而是在于商业银行为利益之驱动使然。从已披露的银行基层案件及银行高层贪污大案来看,这些案件无不是与大量银行贷款进入房地产市场有关的,也都是与国内银行的管理人员在房地产市场上的寻租行为有关。可以说,由于国内银行信贷大量涌入国内房地产市场,不仅能让一些银行的业绩大增,也方便了相关当事人大谋其利。但是,当这些事情败露后,从来也没有看到过哪家银行高层管理者因银行信贷在房地产市场中的寻租行为而受到追究与处罚。比如,尽管国家审计署审计披露了上海的姚达康事件,但处理的具体结果却没有下文。正因为如此,银行信贷进入房地产市场是银行与银行个人短期双赢的事情,正因为这些事情即使败露出来也是违法成本极低,由此也导致了国内商业银行的大量银行信贷资金涌入到了房地产市场中。

    我们也应该看到,从房地产开发投资其它资金来源来看,在这部分资金来源中,定金与预收款为4588亿元(这基本上是个人住房消费的预售款),占其比重为65%。剩余的部分看上去似乎与银行信贷无关,但实际上并非如此。这部分资金来源之一是各种委托贷款,但所占的比重不会太高,比如上海社保资金及一些单位信托资金。更多的可能是通过房地产关联公司贷款及其他方式进入了房地产市场。其实,这些资金同样是来自银行信贷。因为,无论是在民间信贷市场还是委托贷款,其成本都大大高于来自于银行的资金成本。比如,目前民间信贷市场平均利率达17%以上,而银行信贷的基准利率只在6.12%。也就是说,国内房地产市场的资金来源无论是直接的还是间接的,基本上都是来自于国内银行信贷。比如,1月至8月份,国内银行贷款和其他资金来源相加的资金额度达到了10664亿元,占全部房地产开发投资的资金比重为65.5%。因此,对国内房地产市场的宏观调控而言,应把重心放在调控银行信贷上才是解决问题的根本之道。

    怪不得,早些时候北京银监会要求各家商业银行对自有资金低于35%的房地产开发商不得进行贷款,禁止向未封顶的楼盘发放按揭贷款。本来,防范国内商业银行风险是银监会的基本职能,从行业的角度提出其专业化要求也是毫无疑问的事情,但一些房地产开发商仅从自身利益角度出发,群起而攻之这些举措,由此也可透视出一些房地产开发商的真实用意究竟何在。

    由此可见,如果房价过高及房地产市场收益过高,必然会吸引社会上人力、物力和财力等各种资源纷纷涌入房地产市场中。其中,国内银行的资金涌入,不仅是推动房价上涨的重要因素之一,也是进入房地产市场资金来源的重要部分。这样,不仅会掀起国内房地产开发投资的新热潮,而且也会带动与房地产业相关的50多个产业价格上涨与增加企业的投资冲动。同时,房地产开发投资快速上涨,也会拉动国内各地的造城运动。这样,新一轮国内投资过热又会到来。正是在这意义上说,国内房地产市场仍然是今后宏观调控重心所在。