《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定》正式实施

　　深圳今起实施商品住宅质量逐套检验制度

　　市建设局局长李平就此接受记者专访并作解读

　　作为推进建筑领域发展的重要举措，备受关注的《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定（试行）》（以下简称《规定》）从今年11月20日起正式实施。

　　市建设局局长李平昨日接受记者专访时表示，目前，深圳房地产市场中仍存在建筑质量投诉及诉讼案件，造成这种现象的主要原因是过去的建筑产品质量管理模式已不能适应建筑产品商品化的特性，无法满足消费者在观感、功能等方面越来越高的要求。同时，商品住宅工程按照目前的法定验收方式存在漏检的风险，而以“套”为单位逐套检验商品住宅，可基本解决观感和使用功能漏检问题。

　　《规定》具有较强的创新性，势必进一步提高商品住宅建筑质量，促进和谐社会的发展和“建设支柱产业、打造建筑之都”总体目标的实现。

　　“谁生产谁负责”

　　记者：《规定》的实施具有哪些重要意义？

　　李平：为加强商品住宅建筑质量管理，保障商品住宅建筑使用功能，适应房地产市场商品住宅以套为单位的交易规则，按市场经济规律，商品房屋与其他商品一样进入流通领域，其产品质量合格证是由生产厂家出具，房屋的质量责任是遵循“谁生产谁负责”的原则，明确建设单位对商品住宅买受人是商品住宅建筑质量的第一责任人。

　　同时，承担住宅建筑质量责任、保修责任。建设单位应当对出具的单位工程竣工验收合格证、单套住宅建筑质量检验合格证负责；勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、材料和部品生产厂家等，按合同约定对建设单位负其相应的勘察、设计、监理、施工和材料部品的质量责任。同时引导商品住宅买受人：工程质量竣工验收合格后签署的《工程竣工验收报告》可作为单位工程竣工验收证书；每套的《住宅建筑质量逐套检验结果记录表》以及《工程竣工验收报告》可作为单套住宅建筑质量检验证书。

　　有利于保护消费者利益

　　记者：推行该《规定》的必要性是什么？

　　李平：首先，住宅商品化的产业特点要求我们在质量管理中既要考虑建筑物的整体技术特性，也要适应其以“套”为单位的市场交易特点。

　　过去，我们对建筑物的质量管理更注重建筑物本身的结构安全性能，更多将建筑物分专业或分部、分项进行工程划分和检验批管理。随着建筑物商品化后，建筑产品以“套”为单位分割出售给小业主，建筑产品的质量纠纷更多体现在以“套”为单位的商品房在建筑物观感和功能等方面的纠纷。这就要求我们将质量管理进一步细分到“套”，以满足消费者的要求。

　　其次，住宅商品化的产业特点要求我们在质量管理中进一步加强商品住宅出售方——建设单位的质量责任。

　　依据住房买卖合同，建设单位对商品住宅买受人是商品住宅建筑质量的第一责任人，应承担住宅建筑质量责任和保修责任。过去，建设单位对商品住宅买受人只出具单位工程竣工验收合格证，未出具单套住宅建筑质量检验证明，这种做法不利于建筑质量纠纷的解决，不利于保护消费者利益。

　　第三，质量投诉与纠纷的不断增多要求我们将质量通病与投诉诉讼热点解决在房屋竣工验收之前，以维护房地产市场和建筑市场秩序。

　　加大自检、自验环节力度

　　记者：怎样理解该《规定》的含义？与现行的竣工验收制度有何区别？

　　李平：商品住宅建筑质量逐套检验，是指按照工程质量监督机构定期公布的住宅观感质量通病、工程质量投诉内容、行政诉讼热点、违反强制性条文现象为主要内容，在商品住宅建筑工程在竣工验收时，建设单位组织、监理、施工（设计）等单位参加，对每一套住宅观感和使用功能等质量进行的专门检验。

　　加大了自检、自验这一环节的强度、深度、广度，与现行《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－2001等国家规范并行；要求建设单位组织商品住宅建筑质量逐套检验是竣工验收的补充、配套的行政措施。尽可能地避免、消除质量缺陷，减少日后发生因质量问题而产生的投诉和诉讼。从而使工程质量竣工验收成为真正意义上的在投入使用前的最后一次验收、最重要的一次验收；成为各方责任主体法定责任人按《建筑工程施工质量验收统一标准》要求对工程质量竣工验收并签署《工程竣工验收报告》（即产品合格证书）的终结程序。

　　以“检验”代替“验收”

　　记者：如何理解深圳实行的“逐套检验”与其他城市实行的“分户验收”？

　　李平：按《住宅建筑规范》GB50368－2005之术语“套”是由使用面积和居住空间组成的基本住宅单元。“户”是住户、人家、户口及数量单位，此处用“套”更为贴切。按《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－2001之术语“检验”是对检验项目中的性能进行量测、检查、试验等，并将结果与标准规定要求进行比较，以确定每项性能是否合格所进行的活动。

　　“验收”是建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认。以“检验”代替“验收”，有利于回避不必要的纠纷。目前，我国还缺乏以“套”为单位进行“验收”的技术规范和标准，若设置为“验收”制度难以得到足够的法律支撑，因此，我们将此制度设置为“检验”。

　　以“套”为单位进行检验

　　记者：深圳推行逐套检验制度的主要特点是什么？

　　李平：以“套”为单位进行检验，适应了房地产市场商品住宅以“套”为单位的交易规则，更符合目前建筑产品的商品化特性，更有利于更好提高市场主体尤其是开发单位的质量意识，保护广大消费者利益。

　　强化了参检单位和参检个人的检验责任。要求参检个人一定为负责本项目的项目经理、项目总监等具备执业资格的人员，并要求其对检验结果签章确认，以明确质量责任。我们还根据深圳工程设计质量问题较多的状况，要求设计单位依据合同或在出现设计质量问题时，参与逐套检验。已选定物业管理公司的，物业管理公司也参与逐套检验，便于施工期与使用期的衔接。

　　参照《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引》确定主要检验内容。该《指引》由市建设工程质量监督机构根据近期我市住宅建筑工程中存在的观感质量通病、工程质量投诉和诉讼热点及工程建设标准强制性条文的要求，具体制定逐套检验内容与标准，定期公布。这样既保证能在逐套检验中解决我市建设工程中的质量通病和投诉热点，又避免逐套检验的内容与检验批的内容重复冲突。将逐套检验程序设置在竣工验收时进行，使之成为一个相对独立的检验程序，既避免与工程中的检验批制度相重复，同时将竣工验收中的实测实量、观感部分与其并行，不增加参建各方的工作量，有利于保证“逐套检验”制度的实施效果。

　　设置质监机构的逐套检验核查程序。质监机构在竣工验收监督过程中按5％的比例对逐套检验结果进行核查，既吸收了上海等地的做法，保证了实物质量，又有效保证了逐套检验不流于形式。

　　保修期内施工单位负责

　　记者：怎样理解第十三条中“商品住宅在使用过程中发现房屋建筑质量缺陷的，建设单位应依照有关法律法规的规定，承担质量保修等责任”？

　　李平：商品住宅在使用过程可分为：保修期内及保修期满两个阶段。按照深圳市第三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于2003年2月21日审议通过修订的《深圳市建设工程质量管理条例》第六十四条：保修期内出现的质量缺陷，由该工程的施工单位负责保修，保修费用由责任单位承担。具体保修程序为：

　　（一）工程的使用权人或者所有权人向该工程的建设单位或者建设单位委托的物业管理机构提出保修申请，或者直接向该工程的施工单位提出保修要求；

　　（二）建设单位或者建设单位委托的物业管理机构应当立即通知该工程的施工单位保修；

　　（三）施工单位应当自接到保修通知之日起五日内到达现场核查情况，并予以保修。发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急事故的，应当立即抢修。

　　施工单位未能按期到达现场保修的，建设单位可以委托具有相应资质的施工单位维修，所产生的费用由责任单位承担。

　　质量监督抽查信息网上公布

　　记者：对商品住宅工程质量监督抽查及公告的具体事宜有哪些？

　　李平：主要包括质量监督抽查与公示内容：包括开工阶段的质量行为、主体施工阶段的季度大检查情况及竣工验收阶段质量监督抽查结果等。公示内容是商品住宅工程某一特定阶段分部分项质量监督抽查状况的体现，不代表经竣工验收合格后整体质量状况。

　　监督抽查中发现产品生产过程中质量缺陷只要按国家标准规定进行处理，产品质量同样是符合要求的。质量监督抽查信息在“深圳建设信息网”（www．szjs．gov．cn）及“深圳市建设工程质量监督总站”（www．scqs．org．cn）网站上公布，公示期为六个月。

　　本行政区域内建设、设计、监理、施工、检测等企业（单位）必须严格执行国家法律、法规及强制性标准。对照通告公示的具体事项认真整改，举一反三，确保商品住宅工程质量。

(责任编辑：王燕)