巨田证券 刘强

    新增建设用地土地有偿使用费明年提高1倍,或对具有“搬迁概念”、“退城进郊”的公司产生一定影响。今后市场炒作热情可能降温。

    “坐地起价”将会遏制

    当前,土地调控中的一个突出问题是工业用地供应总量过大、增速过快。根据国土资源部对2004年以来的工业用地总量分析,工矿用地在整个建设用地供应总量中所占的比例长期持续稳定在43％,高于房地产开发用地及其他各种类型用地。长期以来,中国工业用地主要以协议方式供应为主。为了防止低价出让土地,国家出台了多部法律法规,尽管要求是严格的,但政策执行得并不理想。目前全国仅有1/3的省制定并公布了协议出让土地的最低价标准,1/3的省正在研究制订过程中,另有1/3的省根本没有制订标准。不少地方普遍存在顾虑,担心制定了工业用地最低价,实行招拍挂会影响招商引资,影响地方经济发展。更严重的问题还在于,尽管有些地方制定并规定了最低价标准,在出让土地的时候,明面上也没有突破最低价标准,但背地里却以各种形式给予补贴和返还,导致事实上企业仍以比较低廉的价格获得土地。而且这种行为很难调查取证,因为都是背后暗箱操作,很难追究责任。这其实是一种变相低价出让土地的行为。地方政府为招商引资,竞相压低地价,搞恶性竞争,这种现象各地已比较普遍,并有愈演愈烈之势。这种做法造成工业用地低成本过度扩张,助长了大量低水平重复建设,对固定资产投资规模过大也起到了推波助澜的作用,并且破坏了公开公平、竞争有序的市场环境,影响了区域的协调发展。

    近一两年来,厂房搬迁概念股因其具有重估增值的题材,其股价犹如插上冲天的翅膀而大幅飙升,例如,广州一家公司因厂房搬迁概念股价半年翻了3倍,上海一家公司因成为“米老鼠的邻居”,土地重估增值后净值远远高于当前股价而连续涨停。这主要是因为两市中不少位于市中心的大企业其厂房历史买入成本较低,由于城市建设的需要等因素,需将主厂区拆出主城区,由此可以通过支付一定土地出让金而将工业用地转为商业用地,如果将商业用地进行开发,那么其重估增值潜能就极大,股价也就有望随着其评估增值而大幅上扬。

    前不久,由国家发改委牵头、国土资源部、环保总局等7部委组成的国务院新开工项目清理督查组,对江西省进行了项目检查。在这次检查中,江西省共有35个环保、土地等审批手续不全的拟开工项目,包括江西洪都钢厂退城进郊、南昌供电公司220千伏向塘变电站等被紧急叫停。相信随着土地监控力度的加强,政策制度的完善,过去的“搬迁概念”将从项目源头上审批与控制,个别上市公司能享受“坐地起价”的现象也将得到一定程度遏制。

    储地公司将会看好

    新政策对土地储备丰富的上市公司构成一定的利好。当前中国地价主要由三个部分构成：一是取得成本,包括给予被征地农民的征地补偿安置费,及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益,包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费,及政府以出让金形式获得的土地纯收益。从这次出台的土地调控政策看,以上各主要成本都将有所提高。但不同用途地价受到的影响也不尽相同,房地产用地出让价格将基本持平,小城市有所波动；工业用地的出让价格将提高40%到60%,恢复到基准地价的水平。

    预计后续有关土地出让金收支管理办法等相关规定会进一步出台,包括城镇土地使用税、耕地占用税也将适当提高,有区别地适度调整住房消费信贷政策,并和新增建设用地有偿使用费一起被单列出来。可以肯定,我国人均收入增长使得自住需求长期保持旺盛,房价仍有一定支撑,但房地产业分化和整合在所难免,这将有利于优化房地产企业尤其是拥有丰富土地储备资源的公司做大做强。