当前，人们强烈关注房地产行业的焦点，无外乎住房可支付性和房地产市场隐含的泡沫。而开发商统一口径，认为房价上升，源于不断上升的地价和城市化，以及经济发展导致对城市住房需求的增加。而且，他们觉得空置率也没有如政府统计数据所显示的那样高。

　　那么，究竟房价飙升的原因是什么呢？价格上升反映的是土地价格和土地市场的一级垄断，还是城市化和经济发展所带来的长期趋势？价格上升的真实动因是开发商追逐暴利，还是房地产市场开发融资机制使房价上升？价格上升反映的是房地产市场的投机行为，还是短期的、正常的住房供需失衡？

　　1.房价与地价∶理论与国际经验

　　首尔实行严格的土地功能分区、绿化带和土地重划，严重地限制了土地-资本之间的替换，土地供给和开发限制成为首尔房价飙升的重要原因之一。

　　首先，在市场充分发育(完全自由竞争)的条件下，房价决定地价。这是因为：第一，对土地的需求是一种派生需求，也就是说需求土地是为了通过土地上的载体(主要是建筑物，特别是在城市)来满足人类的需要；第二，土地供给是价格非弹性的；第三，土地作为生产要素，其价格增长对终极产品——房屋——价格的影响是不确定的。如果土地价格的上升能够通过房地产业的技术革新和要素替代内部化，土地价格的上升对房价的影响就不会显著。

　　国际上实行严格的土地供给的国家有韩国、泰国和哥伦比亚等。首尔实行严格的土地功能分区、绿化带和土地重划，这些刚性的政策措施严重地限制了土地-资本之间的替换，使得城市发展的密度不能根据土地价格加以调整。结果，土地供给和开发限制成为首尔房价飙升的重要原因之一。首尔的土地价格在1974-1989年间以年平均24.2%的速度增长，被认为是同期房价暴涨的“罪魁祸首”。

　　相反，泰国曼谷和哥伦比亚的波格达(Bogota)的土地控制并没有产生像首尔一样的后果。波格达的城市绿地政策限制土地供给，但其对价格的影响有限，20世纪80年代的土地价格增长率仅为4%-6%。这是因为建筑和规划的灵活性允许城市建筑密度根据土地价格加以调整，更高楼层和更高密度的建筑出现在高价格的地块上。同样，泰国曼谷的地价1988-1990年上升的速度为年平均21%。由于开发商能够建造更高和更密的楼，曼谷地价对房价的影响并不显著。这三个城市发展的经验表明，如果开发商能够根据土地价格调整城市发展(建筑)密度和高度，土地价格上升的影响就不会对房价产生过重的影响，也就是说，开发商通过调整住房生产方式来至少部分地消化地价上升，而不是全部地转嫁给业主。

　　佛罗里达州海岸地带的房价过去几年也是一路飙升，当人们认为房价不能再涨时，价格在短短的2-3年内又翻了一倍。而佛罗里达州的房价在20世纪的最后一个25年(1975年-2000年)里基本没有变化。

　　日本东京房价的变化很令人深思。自上世纪的50年代至80年代后期，除了1975年外，东京的房价没有下跌过，然后就是17年的持续下跌。自1980年至2005年日本的房价的变化表明，房价持续上升既没有理论根据，又缺少实证支持。

　　2.房屋预售制造成中国地产泡沫

　　房屋预售制带来的销售市场价格的“低开高走”，既帮助解决开发商的融资问题，又带来房地产开发的“暴利”。

　　中国房地产开发项目的主要资金来源是银行贷款和房屋预售。开发商自筹资金所占比例有限。以前，对一些开发商来说，土地出让金都来自非自筹资金。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。

　　一般地，消费者大都会先看货，后交钱。对于价格昂贵的商品，往往需要经过“货比三家”后再做出最终决定。预售制(先交钱、后提货——两者之间有相当的时间差)孕育着很多潜在的问题：一是消费者有没有权利在“交钱后、提货前”改变决定，要求退货，其所应承担的责任是什么？二是消费者有无“无条件”地要求退货而无需承担任何责任？三是在什么样的质量情况下，消费者可以要求无条件地退货，并不应承担任何责任？四是消费者要求无条件退货所承担的责任是多少？如果在交钱时对“货”缺少明确的界定(如大小、颜色、质地、结构、形状、外形、材料等等做出明确的说明)，提货时的纠纷就会很多，以此对商家和消费者带来的成本都是巨大的。

　　如果货到手后万一不满意所带来的经济损失(即使不退货)也是可以承受的，或者消费者可以承受退货的代价，那么问题就是另外一回事了。本文认为，这种情况对住房这个昂贵的特殊商品并不适用。因为我想没有人能够买房子像买儿童玩具一样，买来后不满意可以弃置不用、再买另外一个一样。所以我们可以假设“先交钱、后提货”隐含的潜在的经济成本是绝大多数购房者无法承受的。那么，问题是：消费者在知道不能无条件、不付代价地退货的情况下，又为什么会争先恐后地纷纷以预售的方式购房呢？理论上，预售制在下面几种情况之一下可以被消费者接受：其一是奇货可居、极难买到，拥有的满足感巨大到可以弥补预售制的种种缺陷；其二是价格持续走高(或者市场认为价格将持续走高)是等待意味着要付更高的价钱来购买，因而尽早购买一方面能够以较廉价的价格买房，另一方面又期望价格的持续升值可以通过转手实现个人财富的积累。显然，房屋不是“奇货可居”的商品，因而不断上升的房价与预售制相辅相成，这里互为前提、互为结果。

　　房屋预售制带来的销售市场价格的“低开高走”，既帮助解决开发商的融资问题，提供房地产开发所需的资金保障，又带来的房地产开发的“暴利”。这是因为：其一，“先交钱、后交货”降低了进入房地产开发市场所需的门槛，降低了房地产商信用贷款需求，提高了开发上的资金流转能力；其二，房屋价格的定价一般会定在平均价格之上，随后房价的走高带来的都是“额外”利润。“持续高走”的房价极大地降低了房地产开发的高风险性。房屋价格持续高走，一方面激励和激发了潜在的买房者的热情和欲望；另一方面也满足了已买房者的“消费心理”或投资期待。为居住而买房的人们看到不断走高的房价而使已买的房屋价格升值欣慰；为投资而买房的人们在暗自计算着什么时候出售，从而获得最大的投资回报。当然，缺少其它可靠的投资渠道也是吸引房屋投资资金的原因之一。

　　总之，中国房屋价格的持续走高的主要原因是开发商与购房者相互驱动的结果。从开发商的角度而言，融资机制从根源上促使开发商联合起来共同推动房价高走，只有这样，他们的资金运作才会顺畅，房地产开发项目才能得到顺利进行。对消费者而言，或因误导、或因对房屋市场预期值过高，很多人强烈认为房价不会“跌”，甚至会持续高涨，这无疑极大地刺激了房屋的超前消费或投资欲望，对近几年的房价持续走高起到了推波助澜的作用。

　　房地产开发的融资机制需要不断上涨的房价来配合，也就是说，融资机制是房价上涨的主要原因。如果房价不上升的话，哪个业主愿意预先购买还没有见过的房子？试想，如果房价在开发建设过程中保持不变，绝大多数业主都会持币待购，等到房子建成后，通过货比三家后再决定购买。广大买房者如果持币待购，不知道有几家房地产开发商能够有足够的资金运作能力继续从事房地产开发。

　　中国房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和银行；通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格；逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉等。笔者认为，房地产开发的融资机制(依赖于房屋预售)需要不断上涨的房价来配合，也就是说，融资机制是房价上涨的主要原因。这是因为，如果房价不上升的话(不需要房价下跌，只要房价不涨)，哪个业主愿意预先购买还没有见过的房子？试想，如果房价在开发建设过程中保持不变(而不是现在的持续上升)，绝大多数(如果不是全部的话)业主都会持币待购，等到房子建成后再决定购买。这样(没有房屋预售制)，我想中国的绝大多数开发商(如果不是全部的话)都会面临资金周转问题，很多甚至会面临破产的风险。

　　国外也有房屋预售。在美国，房屋预售基本上发生在房地产市场比较“热”的地方，如21世纪初的大华府地区。一般开发商要求1万-2万美金的预售款，占总房价的比例一般都不大(如与30万-50万的房价相比)。业主愿意支付预售款的原因是：房地产市场火热，预期的房价上涨比较确定；预售款占总房价的比例比较小，如果因对建成后的房子(户型、质量等原因)不满意或者其它不可控制因素(如失业、变换工作地点等)想要退房，风险和损失都不大。对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。但是考虑到未来房地产市场的不确定性，这个可能损失的经济价值的期待值要比这个差值要小。

　　3.中国房价真能持续上涨？

　　争论的焦点应是泡沫大小，而不应是没有泡沫。

　　——地价

　　国内争论比较多的是房价的上升是否源于地价的上升。不错，土地价格，作为要素市场价格，很难说对房价的影响一点也没有。但是，根据理论和国际的经验，地价对房价的影响也许没有规划和土地市场的刚性对房价的影响大。规划的刚性指的是建筑高度和密度的刚性控制使城市土地开发无法根据土地价格来调整，而土地市场的刚性指的是土地价格与容积率显著的线性正相关关系。理论上，地价决定容积率，而不是容积率决定地价。中国土地市场价格的决定机制(容积率决定地价)极大地限制了土地-资本之间的替代关系，进而负面地影响房地产市场的利用效率。尽管规划和土地市场刚性，以及土地价格上涨对房价都有一定的影响，这些影响可能都不及房地产开发融资机制对房价的影响大。

　　DavidDowall研究了泰国曼谷的土地价格和房屋价格。他认为在曼谷，尽管土地保护的压力和土地价格的上升，开发仍然能够提供相当数量的可支付住房。土地价格没有带来相应的房价的上升的主要原因是放开城市土地利用的限制，也就是说，不要过于限制容积率，要给开发上一定的活动范围，来选择土地开发强度。

　　——城市化

　　根据中国中长期社会经济发展目标，未来的二三十年城市化将经历空前绝后的发展。如果至2020年中国的城市化水平达到55%(即55%的人口居住在城市)，那么从现在至2020年每年的新增城市人口将超过一千万。如此宏大规模的城市人口增长无疑将提高住房需求。城市化对城市住房需求的影响既需要了解人口规模，更重要的是要了解新增人口的收入、年龄、家庭构成、消费倾向、职业目标等。很难想象大量的新增城市人口有能力购买日益上涨的商品房。城市化是必然的趋势，多大程度上城市化能够转化为有效的买房需求(特别是对绝大多数低收入的城市移民)是另一回事，这两者的关系并不简单，需要深入的研究和探索。

　　——消费主体与真实需求

　　房价的持续“高走”和有效的市场营销广告策略似乎有力地说服了相当一部分人，购房和在房地产上的投资是最盈利性投资。越来越多的家庭拥有超过一套以上的房子，其中相当一部分房子是空闲的。消费性购房与投资性购房有着本质上的区别，前者反映真实购房需求，而后者与投资回报的期望值有关。姑且不论城市住宅空置率的高低，一般对大多数业主而言，当房地产是唯一盈利或有利可图的投资对象时，他们就会积极地购买房产并消极地等待价值的升值。这时，房地产市场的投机就不可避免，市场的泡沫也就一定会产生，因而，争论的焦点应是泡沫大小，而不应是没有泡沫。

　　很多国家都有相应的房屋政策(贷款利率、个人收入税减免等)，来区别对待消费性购房和投资性购房。中国还没有这样的住房政策，制定中国的住房政策，一方面鼓励消费性购房，另一方面抑制投资性住房，应是未来政策改革的方向之一。

　　中国健康的房地产市场应该积极地鼓励消费性购房，而不是投资性购房，从而在现代化和城市化过程中提升城市居民(包括新增城市人口)的生活质量。这是城市可持续发展的必然。因此，大多数中低收入的新增城市人口提供可支付性的商品房应该成为中国房地产市场的主流，至少在现阶段应该如此。因为提供中低收入家庭的住房远远满足不了社会的需求，所以满足新增中低收入城市移民的住房，应成为未来一二十年政府工作的重点。

　　4.取消预售

　　预售制既推动了房地产的发展，也是城市房价上升的根源，解决城市房价上升还需从房地产开发的融资机制入手。

　　本文分析影响住房价格的种种原因和可能，结合国际的经验；得出如下结论：第一，土地的严格控制并不一定带来住房价格的上升，土地严格控制对住房价格的影响还取决于城市规划(如容积率的控制)；第二，未来城市化的高速发展将引发大量城市人口的增加，其增加的主体是来自农村的农民。尽管数量可能惊人，但由于他们的收入有限，对城市高档的住房市场影响极其有限(如果有任何影响的话)；第三，经济发展导致住房需求的增长，但过去经济收入的增长远远小于住房价格的增长，很难相信未来的经济和收入的增长可以与目前的城市住房价格增长速度相媲美；第四，住房价格持续上升的主要原因是房地产开发的融资机制。由于绝大多数开发商的资金运作是滚动式开发，预售制是其保障。金融上，正是房地产的滚动式开发需要不断上升的房价作为其资金保证。也就是说，开发商一定要让房价不断上涨，才能极大地促使广大消费者“争先恐后”地“先付款，后提货”式地购房，使其资金流顺畅。消费者对未来房价的担心和一定的投资(或投机)心态进一步强化了“虚假”的市场供需关系，为房价的持续走高推波助澜。

　　总之，预售制既推动了房地产的发展，也是城市房价上升的根源，解决城市房价上升还需从房地产开发的融资机制入手。当然，我们不能否认预售制在过去十年来对房地产和住房发展、就业、国内内需不足等方面的积极影响和作用，预售制的历史功绩还是要给予充分的肯定的。预售制最初帮助解决了房地产开发资金不足的问题，极大地推动了房地产和城市的发展，为改善城市居民的居住做出了巨大的贡献。但随着发展，预售制的弊端越来越严重，现在应是改革预售制的有利时机了。（丁成日）

　　(报告执笔人系美国马里兰大学城市理性增长国家中心中国部主任、终身教授，本文仅代表作者个人观点。)

(责任编辑：孙可嘉)