孙宏斌

    【策划人语】

    事件改变我们的生活。

    第二期的《上证·地产投资》年终特辑,我们为您带来了这一年楼市的十大事件。

这些事件,有些成为市场发展的转折点,有些凝聚了一个庞大群体的悲喜冷暖,有些至今留在街头巷尾,有些已经成为心底的回忆……

    我们一起走过,一起继续被事件改变的生活;

    我们回顾它们,也让我们明确自己今后的方向。 (柯鹏)

    调控战役

    潜台词：13道令重构楼市

    □本报记者 于兵兵

    2006年5月17日,这个日子必将被正在经历房地产市场调控的人们长久地记忆着。这一天,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,正式提出促进房地产业健康发展的六项措施,史称“国六条”。

    消息即出,可谓四座皆惊。以开发商、代理商、中介商为主的相关企业,地方政府,普通百姓,专家学者等一时群起。“紧急会议”是无论外资企业或内资企业在听到“国六条”后的相同做法。“我们几乎是第一时间将‘国六条’内容传到了美国总部。”一位外资房地产投资服务企业的工作人员称。政策出台当天,一线城市各大媒体无不倾力上阵,信息大战的背后是市场的关注与震动。

    但是,缘于以往,尤其是去年调控的效果有限,各界在纷纷研判“国六条”政策影响时,不无置疑与观望。其时,“国”字当头的房地产调控早已在去年展开。新老“国八条”反复重申了稳定价格与整治秩序的原则,但整个2005年,除了上海等少数城市投资热情有所抑制外,多数城市房价愈涨愈甚,固定资产投资热情、银行放贷热情一股脑儿持续高涨。

    于是,在“国六条”出台后,记者在采访中频繁听到的声音是业界“谨慎乐观”和“效果有限”等说法。但确实不乏有识之士直接断言,住房保障与土地政策的调整将从根本上解决楼市矛盾,“国六条”也将因此成为调控史上的标志性事件。

    此后的发展证实了这位专家的判断。囊括了九部委的调控大军在短短6个月中陆续出台13个房地产调控政策,涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序,甚至反腐等各环节,市场终于感到了一场史无前例的调控风暴正山雨欲来。

    虽然此间一些政策引来市场和一些地方政府的质疑与对抗,但是随着中央相关部门及时明确的说法,几乎全部政策正在向原有既定方针推进：既顾及市场规律,又坚守调控底线,中央的调控立场不过不失且日益成熟。

    “半年过去了,虽然有些政策对楼市的影响还没有显现出来,但是我们确实已经认可了一个必然趋势,那就是中央对楼市的调控决心不可动摇,住房结构、土地、价格等楼市环节无一不会在未来有根本性的变化,结果是这个市场的权力与利益将重新梳理与分配。”易居研究院信息中心副总监于丹丹这样表示。

    顺驰旋涡

    潜台词：开发商卖己求生

    □本报记者 于兵兵

    被王石称为“害群之马”的顺驰集团总裁孙宏斌,在2006年再度成为风云人物。

    曾经在2004年全国住交会上信誓旦旦实现年销售额超百亿元的孙宏斌,在2006年以12亿多的超低价将顺驰55%以上的股权拱手让给了香港上市公司路劲基建,颇有“低三下四”之势。

    根据路劲基建公告披露的转让细节,此次转让采取了繁杂的“多步期权行权”方式。步骤一：路劲基建以直接贷款的方式先贷给顺驰5.7亿元,以解燃眉之急。此后,顺驰资产被重新划分为顺驰A和顺驰B,分别包含顺驰系中项目优质、财务清晰的一部分资产,和顺驰系中项目股权财务繁杂的另一部分资产。步骤二：路劲基建在充分调查资产状况的情况下行使顺驰A55%股权的收购权。若收购过程顺利,同时顺驰B的调查结果允许,路劲基建推进步骤三,即收购顺驰B55%股权。此间,路劲基建可在调查推进过程中随时中止行权,顺驰却无此权利。

    在中国房地产企业的资本运作案例中,这显然是一个史无前例的繁杂案例,背景完全出于收购方路劲基建对顺驰资产状况的高度警觉,但是又积极看好内地楼市发展。“顺驰有的是土地资源,这在众多手握重金却无处拿地的企业和基金眼中,确实十分诱人。”一位持续关注顺驰发展的房地产界人士称。可见,顺驰案例确实将在中国楼市史上占有自己的位置,孙宏斌高调拿地、大胆负债的做法至今仍在业界褒贬不一。

    “如果不是遇到了宏观调控,孙宏斌的战略推其成为国内第一地产企业的设想并非不可能实现。”上述人士还称。“顺驰就差这10个亿。”与路劲基建合作之初,顺驰中国董事长兼CEO汪浩的感慨多少有些悲壮。截至发稿时,路劲基建已经在原有承诺基础上两次追加贷款,看来,顺驰的资金缺口不止10个亿,路劲基建也似卷入了一个顺驰的资金旋涡,双方的合作历程将愈加难测。

    一时或许还无法说清顺驰之路究竟是“害群之马”还是“有益借鉴”。但有一点可以肯定,在中国楼市市场化的进程中,“顺驰们”的道路具有极大的代表性。

    反腐风暴

    潜台词：“伤筋动骨”、深入调控

    □本报记者 于兵兵

    有人将“反腐”称为此轮楼市调控的“最亮点”,这话也许并不为过。

    2006年6月17日,素有“京城地主”之称的首创置业董事长刘晓光开始配合有关部门协助调查。6月20日起,首创系上市公司股票纷纷停牌。但是,彼时的首创系人士和大多数开发商并没有对此“高度重视”。“首创‘根深蒂固’,不会有事”的说法常现市场。

    没有想到的是,此后的刘晓光面临的是长达68天的配合调查,香港上市公司首创置业的停牌时间甚至长达70天。首创置业内部人士的说法也由“肯定没事”转为“很难说”。虽然此后刘晓光结束调查并重返岗位,但这一次风波给北京地产界甚至全国房地产市场的震动远没有消失。

    “现在,政府官员流传的一个说法是一定要警惕与开发商谈话时被录音。”一位北京房地产市场人士称。

    虽然刘晓光事件始末至今没有完全披露,但众多报道细节串连起来已经可以大致描述因果。刘晓光被调查前1个月左右,首创置业以令市场“难以置信”的17.61亿元价格从土地公开市场拿到原“摩根中心”地块。值得注意的是,刘晓光复出后,首创置业低调退回摩根中心地块,此事阶段性告终。

    曾经在当时预言反腐已经止于刘晓光的人们今天早已意识到了失言。几个月以来,和土地、楼市有关的腐败官员下马之说此起彼伏,如安徽省原副省长何闽旭、天津市检察院原检察长李宝金、湖南郴州市原市委书记李大伦等等,影响最大的还包括上海的社保案和国资委相关人员接受调查等。

    “反腐”似乎已经将宏观调控推入继价格和结构之后的第三层境界。但是,嘉凯行销市场总监林戈等房地产专家也明确指出,反腐只能一时大快人心,但并不能解决全部楼市问题。

    同时,房地产持续的健康发展只能依赖于体制的完善和各系统的协调配合,“我们从反腐过程中看到更多的是中央与人民利益站在一起的立场和决心。这一点将使我们对未来楼市充满希望。”林戈称。

    限外炒楼

    潜台词：外资楼市投资转型

    □本报记者 柯鹏

    面对外资的难挡热情,2006年7月份,国家建设部等六 部委发布了“171号文件”限制外资炒楼。然而,时近年底,外资机构投资者在短暂的蛰伏后,依旧没有收手或暂停的迹象。“限制外资炒楼,现在的情况更像是限制外来个人买房,特别是买多套房,但是对于海外基金这些机构投资者影响不大。”一位专家一言以蔽之。

    应该说,在政策刚刚出台的7月份,无论是外资个人还是机构,都是心存疑虑,房地产市场的个人房产买卖锐减,整幢楼盘的大宗交易也鲜见。但是,随后的情况是,各地“限外”细则迟迟不出,这导致不少外资个人买卖房产业务不得不“因地制宜”,有的暂停甚至冷冻,有的还是照常办理,地方乱象不少。另一方面,外资机构投资者迅速探清了形势,发现市场依旧可以进入。“主要还是流程方面的问题,多办一些注册的手续、费些周折,还是可以的。做到长线投资的转型工作就好。”一家海外基金老总直言不讳。

    于是,海外基金继续在中国房地产市场排兵布阵。仅以上海房地产市场为例,8月份之前便已诞生了15个大宗收购案例。外资收购项目,牵涉到写字楼、住宅、商铺、酒店式服务公寓等各种物业。而国家统计局的数据显示,上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元,同比增长32.5%；而三季度的统计数据显示,利用外资金额上升到259亿元,同比增长更是达到46.6%。

    与此相呼应的是,北京、上海、广东等地的“限外”细则即将出台的消息连绵不绝,事实却是半年来也没具体的方案落地,真是等得购房者“花儿也谢了”。在北京,外籍人士以及港澳台人士购买住宅处于事实上的买卖登记暂停状态,业内人士称,“限外”效果略有显现,但对京城楼市的实际影响并不大；在上海,各大区域情况不同,照旧办理的局面大多在维持,但是住宅和商办用房、外籍人士以及港澳台人士的对待也不尽相同。

    一个问号在越来越多的房地产业内人士心中浮起并且越来越大———这“限外”,到底限了谁的路？

    (下接C10版)