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政府拟“入股”新建经济适用房 折算比例待定
时间:2006年12月30日10:34 我来说两句  

 
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来源:《中国经营报》】 【作者:李乐

   一刀切般的经济适用房回购政策在争议声中偃旗息鼓,但这并不意味着围绕着经济适用房的问题已经全部解决。而接下来,经济适用房的产权归属,或许正面临一次重大变革。

  消息人士向本报记者透露——未来的销售型经济适用房很可能将由政府和购房者共享产权,这意味着日后的经济适用房将不再完全成为新购房者个人名下之物。

  政府或成新建经济适用房财产共有者

  12月14日,记者获悉,有关部门已经将上述构想形成两份方案上报国务院,正在等待批复。这一举措,很可能将是经济适用房向租售并举过渡的准备。

  未来,试图对经济适用房进行“回购”的地方政府,再不必为合法性“心存忌惮”了。因为,日后政府很可能以“财产共有者”的身份,与购买者一起协商经济适用房“二次上市流通”的方式和方向。

  这是包括建设部等部门正在研究的一项政策。记者了解到,写有相关内容的两份文件——《关于完善经济适用住房制度的研究报告》和《关于深化城镇住房制度改革的若干意见》已于近日上报国务院,等待批复。(以下分别简称《报告》和《意见》)

  知情人士透露,上述方案建议,未来新建经济适用房的产权制度应在现有基础上进行调整。对于销售型经济适用房,应以政府在开发建设过程中的土地、财政等综合投入为标准,划定相应比例,而后由政府和购房者共享产权,与此顺应,政府可以行使自身拥有的与产权相匹配的权力。

  “初步上报的方案中,只是针对经济适用房的增量部分。”该人士告诉记者。对于增量的划分,按照他的说法,主要是以经济适用房项目在地方发改委的立项为准,也就是说,一旦该项政策被敲定执行,并进行了“新老划段”,时间标准将以经济适用房立项时间进行计算,对于那些已经购买但尚未入住,以及已入住尚未领取房产证的,都不会被新政策溯及。

  北京市统计局的数字显示,自2005年开始,北京市经济适用房的开发面积始终稳定在每年300万平方米左右的水平,按照北京市政府的规划,到2008年,北京经济适用房的总建设面积将达到1000万平方米。不过这1000万平方米中究竟有多少会被新政策波及,还未可知。

  “入股”折算比例待定

  至少到目前,经济适用房由政府“入股”分享产权还仅是作为方案上报。因此,一些具体的执行办法,《报告》和《意见》都未有涉及——在“共享产权”方案的核心部分,即政府投入如何折算产权比例方面,还没有细致的折算执行手段和规则。

  在现有经济适用房的运作模式中,政府无偿划拨土地,由开发企业承接开发、销售环节的业务,在此过程中,政府对经济适用房的售价进行限制,并要求开发企业的利润不得超过8%,同时,在开发过程中予以相关税费的减免。

  记者从其他渠道获得的信息表明,土地、财税减免都很可能初步被纳入政府对经济适用房的“投入”当中,但这些投入如何换算产权比例,还尚未有明确的说法。

  “除了土地,政府还免去了经济适用房项目开发公司的企业所得税,税率是33%。”一位地方政府人士向记者表示。按照目前北京经济适用房3000元~4000元/平方米的单价,单个楼盘的销售额超过5亿元并不意外,按照最高利润率8%,其利润总额可达4000万元之巨,而免除的企业所得税也将达到1000多万元。

  前述内部人士向记者强调,如今上报的仅是研究之后的方案,至于何时执行,以及是否有所调整,都很难说,至于具体方案制定的明确时间表,他也表示从研究到批复再到执行,时间尚难预料。

  意在解决退出机制

  记者了解到,2006年7~9月间,由建设部和国家发改委牵头,多个相关部委联合组成了调研小组,对全国近20个大型城市现有的住房保障情况进行了调研,这恰是《报告》和《意见》的由来。

  “调研中发现了一系列问题。”一位参与此次调研的专家向记者表示,“所有的城市几乎都存在两类人群:一是超出廉租住房收入标准,而无力购买经济适用房的人群;二是无力购买经济适用房,但也无力承受普通商品房租金的人群,解决这样的问题,应该通过发展租赁型经济适用房的方式予以解决,但现在来看,这类经济适用房的来源是个问题。”

  在他看来,经济适用房的“退出机制”应该成为租赁型经济适用房的来源—— 一些经济适用房的购买者,在经济实力提升之后,通过梯级置换购买新房,形成退出机制。目前的问题在于,这种退出是通过存量房市场实现,即经济适用房“退出”之后,流入了商品房的体系,而未留在住房保障体系当中。

  “通过产权制度的共有就可以解决问题,因为政府有产权就有发言权,可以保证退出的经济适用房内循环。”他认为此政策的言外之意即这些房源将初步构成租赁型经济适用房的来源。

  另外,内部人士还向记者透露,在政府获得经济适用房产权之后,也可以通过对获得产权的保障性住房资产进行打包,而后再以证券化的方式,为扩大住房保障体系覆盖面募集资金。但他强调,这只是一个远期的设想。

  影响难料

  对于此项政策可能对市场产生的影响,记者曾向北京师范大学、清华大学的有关专家询问,但他们都以“看不到何时执行以及如何执行的细则”为理由,表示不便发表评论,不过,清华大学的一位专家向记者表示,即便政府拥有一定比例的产权,但如何通过行使产权权利实现“内循环” 还需有所考虑。

  “卖还是不卖,按法律,应由产权共有人协商决定,这存在两个问题,第一,较普通自然人而言,政府处在强势地位,是否会影响最终决定的公平性;第二,政府实际既是回购者,又是产权人之一,这样就可能产生‘自己卖给自己’的法律问题,这些问题如何解决,必须考虑完善之后才能执行。”他表示。

  另外,对于实现内循环的“回购价格”如何制定,现在看来也是问题。如果价格定得过高,无疑再次将经济适用房推向成为投资品的方向,如果过低,所有者将不乐意出售,这实际上并不符合政府增加房源的最初构想。

(责任编辑:马明超)


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