购房刚性需求推动 京城二手房"租售比"持续走高

有关专家认为，目前北京的售价租金比没有超过国际警戒线。 中新社发 吴芒子 摄

　　中新网1月4日电 据《中国证券报》报道，在北京二手房交易价格保持较快增长的同时，住房租赁市场价格并没有呈现出明显增长，因而二手房的售价租金比(又称租售比)出现扩大趋势。不过有关专家认为，目前北京的售价租金比没有超过国际警戒线。

　　业内人士认为尚在合理范围内

　　根据房地产中介机构的调查数据，2006年北京市二手房售价与租金的比例在242：1至286：1之间。中国国际金融公司对北京等城市的调研结果也显示，购房资金成本与租金的比率正在上升。

　　业内专家指出，房屋售价租金比过高，意味着房产投资收益将下滑，而房价也存在“虚高”成分。不过他们认为，目前北京的售价租金比没有超过国际警戒线。

　　三居室租售比接近国际警戒线

　　根据“链家地产”的监测数据，2006年北京市一居室普通住宅的租金为1526元/月，一居室普通住宅的每套平均总价在37万元，即一居室普通住宅的售价与租金比为242：1；二居室普通住宅的租金为1751元/月，二居室普通住宅每套平均总价为49万元，其售价租金比在280：1；三居室普通住宅租金为2343元/月，每套平均总价为67万元，其售价租金比为286：1。

　　21世纪不动产研究中心孟奇经理指出，北京二手房市场的“租售比”还处于合理范围内。

　　目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200：1至300：1。如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200：1，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。售价租金比无论是低于200：1还是高于300：1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

　　一位金融专家解释道，售价租金比的合理范围，是根据资金的长期收益率确定的。如果把买房视作一种长期投资，那么200：1至300：1的售价租金比，折算成长期投资的年收益率，大约是4%至6%。由于房产还有房价上涨形成的增值收益，因此4%至6%的租金收益率是比较合理的。但如果售价租金比高于300：1，则意味着收益率低于4%。以目前的长期国债收益率为基准，低于4%是划不来的。他介绍，目前美国房产的年租金收益率在5%左右。

　　一手商品房供给相对收紧

　　现在北京二手房市场的售价租金比已经处于高位，特别是三居室的售价租金比更是接近了国际警戒线。

　　一位房地产业资深人士认为，支撑北京售价租金比持续走高的主要原因在于住房消费者的刚性需求。这位人士分析，首先，北京城市化进程进一步加快带动了大量的拆迁住房需求；其次，人们生活水平提高导致住房消费升级，增加了他们的置业需求；最后，北京作为国际大都市吸引着大批的精英人士来京工作，这也产生巨大的自住需求。

　　除了住房刚性消费需求外，为了保值而大量购房，也成为不少富裕人群的选择。招商银行曾委托零点远景调查作过一项调查，调查对象是个人金融资产在50万元以上的都市高收入群体，调查结果表明高收入群体大多偏爱保值型的房地产投资。

　　业内专家指出，京城二手房市场出现售价租金比的扩大趋势是不可避免的。随着土地紧缩及信贷紧缩的实施，一手商品房的供给量已经相对紧缩；同时人们的购房成本与风险也在加大。为了控制成本和风险，有些购房者已经转向成本相对要低、风险相对要小的二手房市场，这就加剧二手房市场本就严重存在的供不应求矛盾，从而使二手房价格一路走高，扩大了二手房市场的售价租金比。

　　“链家地产”市场部主任王志伟则指出，2006年，国家对房产交易环节实施“三税”政策，而在当前北京二手房市场供不应求的状况下，绝大部分卖方都将出售的税费成本转嫁到房价当中，从而推高了房产价格。同时，部分出售者暂缓将房产释放到买卖市场，而是充实到租赁市场，使租金更加平稳。显然这也推高了二手房市场的售价租金比。（林喆）

(责任编辑：单秀巧)