地产股：想说爱你不容易

    第一创业证券 苏明暄

　　国家税务总局于2007年1月16日发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起正式开始对房地产开发企业土地增值税进行清算管理。

　　地产股的再次走弱，一方面与2月1日清查大限将至有关，另外，深圳房企被要求申报缴纳房屋公用设施专用基金的消息，对地产公司的影响也不容忽视。据悉，深圳房产管理局日前发文，督促深圳房企于今年4月1日前，对自1994年11月1日以后竣工的所有开发建设项目名称及应缴交的房屋公用设施专用基金进行自查，并分别向该局及项目所在地的区建设(住宅)主管部门申报缴交。应该说，此笔基金的缴纳，再一次传递出行业调控的微观政策变化。

　　调整的深层次原因

　　不过，若追究更深层次的原因，我们认为此次调整还起因于如下因素：

　　首先，房地产板块自2006年8月结束调整后，走出了一波大涨行情。经历大幅上涨后，地产股整体估值已经较高，一线龙头公司2006年平均市盈率已达到35倍左右，调整风险逐渐增大。

　　其次，在乐观情绪笼罩下，市场更多看到有利于地产股的因素，而忽略了宏观调控等不利因素。当土地增值税清算政策出台后，市场情绪开始出现逆转。此前获利丰厚，且数量巨大的获利盘开始减磅，尤其是2006年第3、4季度对地产股配置较高的机构可能降低持有比例，从而导致地产股调整。

　　第三，土地增值税的清算政策，对整个房地产行业还是有较大影响的。尤其是对一些利润率较高，或者是开发非普通住宅的开发商产生了较大影响。因此，政策出台对地产股产生直接打压，并且成为调整的导火索。

　　长期升势中的一次修正

　　我们认为，以土地增值税清算政策出台为标志，地产股将开始一段时间的调整。不过，这个调整是长期上涨过程中的调整，不影响我们对地产股长期看好的判断。

　　首先，我国正处在人民币升值周期的开始阶段。市场普遍预期，2007年人民币升幅将在5％左右。房地产业作为人民币升值受益最大的行业之一，其影响将缓慢、且逐渐清晰地体现出来。

　　其次，我国正处在一个资产升值的趋势中，其中，土地和房产作为主要资产将持续升值。虽然我国政府不断采取各种宏观调控政策控制房价，但由于土地资源稀缺，和巨大的居住需求相比，土地和住房供给都很有限。所以，宏观调控只能够控制房价上涨的速度，难以逆转上涨趋势。

　　第三，我国经济持续增长，居民购买力和消费能力不断增长，城市化步伐加快，人口高峰到来，使居民住房的居住需求极为旺盛。这种居住需求将支撑未来10年我国房地产业的快速发展。

　　第四，我国房地产业正经历从分散到集中的过程，优秀开发商实力越来越强，并占据越来越大的市场份额。未来三年，目前的龙头地产开发上市公司都能够实现30％以上的增长，这使得这些公司极具投资价值。

　　因此，我们认为房地产股的调整只是升势中的一次修正，给投资者提供了良好的介入机会，建议中长线投资者逢低买入，比如万科A、招商地产、金地集团、保利地产等龙头地产股，或深长城、深振业等拥有充分土地储备的二线地产股。

(责任编辑：郭玉明)