《商铺风云》

　　这是两个不同的场景，它们不在同一个城市，看上去没有什么关系。但是，这两个场景并非没有共同点，他们都处于都市的繁华地段，都是以出租店铺、赚取租金为主的两个商业区。从画面上可以看出，他们的出路显然不一样，一家陷入倒毙，而另一家却如火如荼。

　　俗话说：“一铺养三代”，长期以来，在普通老百姓的眼中，到黄金地段买一套门脸房，再租出去供人开店，可以收取不菲的租金，这似乎是一件一本万利的事情，长期、稳定、风险小、回报率高，所以，商铺投资一直受到人们的青睐。而在近几年，全国各地的商业地产更是蓬勃发展，许多开发商将商铺卖给业主或者出租给商家。那么，面对一拨又一拨的商铺投资热潮，怎么就出现了我们节目开头那两种截然相反的场景呢？让我们分别讲起吧。

　　【律师事务所聚会现场声】

　　业主1：上面没有大棚，地下下去都直摔跟头。

　　业主2：我花了6万块钱，买了简易房，啥啥没有，连厕所都没有，能干吗？

　　【同期】辽宁长风律师事务所律师曹新京

　　曹新京：退铺，就是解除合同，撤销这个合同，然后我把商铺还给你，你把我买商铺的钱还给我。

　　这是来自于一次座谈会的声音。“大棚””简易房“退铺”，这些人用这样的词汇形容的正是这样一个商场——沈阳万达商业广场中的精品商铺，也就是我们开头出现的场景之一。而至于这家商场为什么变成了如今的样子，这些业主又为何对这家商场发出了如此强烈的质疑，甚至闹到退铺，这还要从四年前讲起。

　　2002年，沈阳万达商业广场开盘在即。“烫金地段、龙头旺铺”、“产权商铺带租约销售”、“坐地生金、富养三代”，这是开发商给广场中的精品商铺打出的广告语。一时间，电视、报纸、公交车上到处都可以看到这样的宣传，而正是这些宣传吸引了当地众多的投资者趋之若鹜。

　　【同期】

　　张如意：第一个，它是黄金地段；第二个就是说，从他大量广告承诺这些东西，就是他做的大量的广告，又是国际500强企业，有12大连锁店围绕着我这个市场，一天能有40多万那个客流；另外还有一个什么呢，还有这个铺子就是一铺养三代，坐地生金，就是带租约的商铺，带租约商铺，就是说我的铺子我不租，就是我不经营，我可以假如由谁，由万达给我代租，我可以坐地生金。

　　张如意，沈阳万达商业广场“精品商铺”业主。２００２年他按每平米6万元买下了一套商铺，这套商铺是二层楼，买一层赠二层，每层面积29.6平方米，张如意为这套商铺投入了近180万元。在他的眼中似乎真的可以坐地收租了。

　　【同期】

　　符大勇：我签了三年合同，总共签了三年合同，我这挺好，肯定挣钱，这家伙一天客流量好几十万人，我和着这家广告打多少，主要周围那些就是那个什么沃尔玛、就什么欧倍德那些，百盛就这些东西都挺好，我说肯定有客流，不可能赔钱，因为啥，毕竟是做七八年的生意了，搞服装，有点经验。

　　符大勇，沈阳万达商业广场“精品商铺”租户。虽然他和张如意的身份不同，一个是租户，一个是业主，但不管是租也好，买也罢，他们都有一个共同的目标，那就是通过万达宣传的黄金旺铺来赚钱。符大勇在2002年租下了万达的一套商铺，并拿出了自己多年的积蓄共20万元都投到了这桩生意上，准备大干一场。因为他认为，凭借沈阳太原街这个黄金地段，凭借开发商万达的广告影响力，凭借周边几个名牌主力店的带动，再加上他个人多年的从商经验，一定可以挣钱的。但是，他们的美梦实现了吗？

　　【同期】

　　符大勇：一开业，总共开业多少家？350多家商铺，总共开业250家，还差100户吧，100户。你看这家不开那家开，那家不开这家开，趟趟就是这种格式。一看，人家顾客来了，这玩艺儿，这啥玩艺儿，这开那儿没开，一看就完了。

　　他们的美梦并没有成真。350多个商铺里，100多个空铺，刚开业的精品商铺冷冷清清，无人问津，七天后，就不得不关门停业了。

　　【同期】

　　符大勇：你停业了，你说你这时候，你上的棉衣、毛衫，还是皮夹克、厚裤子、厚料裤子，这一整停业了。开春了，春天来了。皮衣卖谁去，厚棉衣卖谁去，厚裤子卖谁去，人家都穿薄的了，所以说，你这货就压下了。叫我开业，还叫我签字，我不能签字，我开不了业，没钱上货，我咋签字。

　　他们的美梦并没有成真。租户们把钱都压在了过季的货物上，没钱开业，更没钱交租金。而万达收不上租户的租金，也就无法按承诺付给业主租金。

　　【同期】

　　张如意：他给我租了三个月，实际我收了两个月租金。

　　记者：收了两个月，第三个月呢？

　　张如意：第三个月就没有了。

　　记者：他没有租出去是吗？

　　张如意：经营户也不干了，因为我的商铺，让他给租出去以后，人一看这个现场不行，你租不了了。最后，我那个铺子就到什么时候，一分钱也收不到。

　　他们的美梦并没有成真。张如意不但收不到一分钱租金，反而每个月还要承担购房贷款和利息。他们由“坐地收租”变成了“坐地还贷”。

　　【同期】

　　张如意：我一年我还12万呢，你现在银行利息，同期利率是6.8%，是7%，是这意思吧，我要承受不良贷款，我还要给银行还六点几的贷款。

　　他们的美梦并没有成真。最后，他们决定退铺。甚至，万达自己都无法承受这样的情景，决定拆除那些已经收回的商铺了。

　　刚刚建起才四年的精品商铺为什么会沦落到拆除的下场？招商广告打得红红火火的黄金旺铺为什么在开业后却冷冷清清？这是因为开发商选择的地段不好呢？还是因为租户的经营不善呢？沈阳万达的精品商铺为什么会失败？看过前面的部分，想必这是您最想了解的问题吧。不过，请您别急，为了解决这个问题，这里不妨先来看另外一个例子，这个例子或许会有助于您解决前面的疑问。

　　北京秀水街服装市场，位于北京市东长安街北侧，地处中央商务办公区西侧，一个综合性的国际旅游购物市场，号称“第一涉外市场”，看过前面的熙熙攘攘的场景，想必您也已经了解了这里生意很火爆。

　　【同期】北京秀水街服装市场有限公司总经理汪自力

　　汪自力：它一天当中有接近十万人的时候也有，甚至还超过十万人的时候。我有一个切身的感受，就是经常做航班的时候，特别做国际航班的时候，都能遇到一些外宾，而这些外宾都有过到秀水街购物的经历。所以我跟很多朋友说，就是说中华人民共和国的领空上，每一趟国际航班都有秀水街的顾客，这是一点也不夸张。

　　汪自力，北京秀水街服装市场有限公司总经理。面对商铺经营这个话题，他是从出租率这个角度来证明秀水市场的火爆程度的。

　　【同期】北京秀水街服装市场有限公司总经理汪自力

　　汪自力：我说一个不雅的话，秀水街厕所要出租的话，就有人要。就是说，我们这个地方，它商铺是抢着要，排队要，是找关系要，所以我们这个地方不是说招不招得出去的问题。

　　这边是抢商铺，那边是退商铺；这边是熙熙攘攘、人声鼎沸，那边是冷冷清清、断垣残壁，北京秀水和沈阳万达，同样位于城市的黄金地段，同样是把商铺出租给个体小商户独立经营，但结果，为什么会有如此大的反差呢？对此，汪自力和沈阳万达商业广场开发有限公司总经理吴永隆做出了这样的分析。

　　【同期】

　　吴永隆：我觉得主要的原因还是因为是产权式商铺，大家各自的经营策略是不一样的。总共商铺有300多个商铺，所以300多个商铺你让它步调一致，都为了把整个这个区域的商业气氛做起来的话，不太现实。

　　汪自力：你这个市场如果一卖了之，他各个商户是叫什么呢，叫各自为账，不能形成一个整体，也没有一个集团，或者一个公司的力量去进行整合和管理。这样我们采取租的方式，就可以保持一种经常性的管理，在质量和品质方面保障它，用我们的话讲叫“市场化经营，商场化管理”，所以我们“只租不售”。

　　吴永隆和汪自力把商铺经营成败的原因归结为“产权所属”问题。那么，我们先不评论他们分析的对错与否，让我们一起来回顾一下2004年出现在北京的产权式商铺的命运。

　　位于安定门附近的巨库，开业后的4个月就酷劲难寻，商场中到处张贴着狂甩的告示，消费者寥寥无几，商铺老板们无聊而坐；

　　曾号称“北京首家青年时尚卖场、完全新加坡理念打造”的77街，开业后根本难寻新加坡品牌的踪影；

　　位于亚运村的第五大道更是曝出了推迟开业7次、商户集体停业维权的事件。

　　“一切都是因为产权式开发”“一连串撤租、退铺现象的出现，让产权式商铺的投资成为了一个烫手的山芋”两位老总这样总结大连万达精品商铺失败的原因不知道您是否认同。这里我们再来看两个案例，今年的5月29日，南京市房产管理局宣布，南京将停止办理产权式商铺的预售许可证，禁止产权式商铺的销售。由政府主管部门出面叫停产权式商铺，这在国内还尚属首次。而仅在南京这项政策出台前的一周，建设部就曾对外发布过风险提示，提醒投资者“以售后包租的形式购房”有风险，投资要慎重。那么为什么不同的产权，它的成败也不同呢？对此，我们不妨分析一下。

　　原因一：管理不同

　　万达在把商铺卖给小业主后，原本属于他的产权就分散给了一个个小业主，而随着产权的消失，万达的经营和管理权也随之消失，那么它就很难让分散的小业主集中起来，步调一致地去按他的指挥来经营；而秀水的非产权商铺就不同了，租户是租用秀水的商铺，秀水自己拥有产权，而个体租户并不拥有产权，那么租户的经营方向和经营内容是由秀水统一控制和管理的，秀水有权要求租户按他们的规定统一经营，否则，你可以不租我的商铺。

　　【同期】北京秀水街服装市场有限公司总经理汪自力

　　汪自力：我们的导购进秀水街是有门槛的，第一有面试，面试不通过是进不来的，我们选择了很多会做生意、善做生意、能做生意的商铺。

　　汪自力介绍，从招商的角度来说，秀水的准入门槛很高，它不光要考核商户本人的语言能力和经商能力，而且还要限制商户的经营品种。

　　【同期】北京秀水街服装市场有限公司总经理汪自力

　　汪自力：外宾来秀水街呢，不仅仅是购买物质形态的商品，实际上他在享受一种中国文化的魅力，来感受感觉中华文化，所以我们秀水街首先力推的业态，就是跟中国文化紧密联系的一些业态，比如说像丝绸，像这个瓷器、茶叶、工艺品等等。

　　汪自力说，秀水就是因为拥有自己独立的产权，所以它才可以从定位、招商、服务、产品等问题上全方位的来要求商户。而这一点，沈阳万达是无法去要求业主和租户的，即使可以要求，业主和租户买不买帐又是一回事。

　　【同期】

　　吴永隆：由于他们分散经营形不成一个统一的品牌，而且大家的资金策略都是不一样的，这个来的商品也有档次的差异，使得这个整个产权式商铺这个范围内，形不成一个比较好的商业气氛。

　　原因二：租金不同

　　产权式商铺和非产权式商铺，它们虽然在“产权归属”上不同，但都属于商业地产。那么商业地产，究竟是个什么概念呢？中国商业地产联盟秘书长王永平是这样概括的。

　　【同期】中国商业地产联盟秘书长王永平

　　王永平：以租金收益为主要盈利模式的，我们称之为商业地产，简单来讲，就是那种持有性的租金物业。商业地产的价值就在于持久性地经营，不断甚至给你带来效益。

　　“商业地产是一个持有性的租金物业”，什么意思呢？就是说，商业地产项目不应该像住宅项目那样，开发完就一卖了之，分成了若干个小产权，而是应该在开发完以后，由一个独立的产权人或一个独立的物业以租赁的方式继续经营和管理，只有这样，才能保证永续经营，从而获得更稳定的收益。

　　【同期】

　　汪自力：在我们市场，也有商铺贵的，有上万的，但是便宜的，也有几千的，甚至还有免租的。

　　秀水高低不等的租金制度正反应了它对不同业态的合理规划。在这个问题上，上海帝泰发展有限公司总裁司徒文聪先生做了进一步解释。司徒文聪先生在来到上海帝泰的一年内，将上海正大广场原先50%的空铺，全部添满了，现在正大广场的商铺出租率达到了100%。

　　【同期】上海帝泰发展有限公司总裁司徒文聪

　　司徒文聪：谁都不愿意把自己买的房子，买的那个大的那个投资的商业房地产的空间，租给一个租金这么低的电影院的。就等于说，如果我发展商是统一拥有这个物业，我可以通过经营的理念，还有将来土地升值的一种概念，可以把一部分的地方，我可以先拿出来让利，租给一些特别大型的游乐场，特别大型的溜冰场，特别大型的电影院。

　　司徒文聪就是采用了低租金的方式，为正大广场引进了日本溜冰场、星美电影院以及汤母熊游乐场，而正是这些项目填补了正大广场高楼层的空缺。

　　【同期】上海帝泰发展有限公司总裁司徒文聪

　　司徒文聪：在某一些比较好的地段，把它的租金提高，来弥补平衡两者之间的关系，这个就是我们在商业房地产经常说的一个所谓的业态规划。但是，如果你是分散产权的话，你是没可能进行合理的业态规划，因为每一个业主，都不愿意把自己的房地产租给一个低租金的地方的。

　　用司徒文聪的这番话，我们来分析另外一个商业地产——北京建外SOHO项目，建外SOHO从2005年就开始入住了，但是一年半之后，这里的商铺大多都是空空荡荡的。据了解，建外SOHO采取的是租售并举的模式，它的商铺租金是相当高的，底层的商铺报价一个月每平米达到了40至50美元。司徒文聪曾经参与过建外SOHO的招商工作，对这一点很清楚。

　　【同期】上海帝泰发展有限公司总裁司徒文聪

　　司徒文聪：我们当时有很多很好的租户，他们都希望在不同的地点经营，在建外SOHU里面经营，但是这个小业主，认为他是花大价钱把它拿下来的，所以大家对租金的那个理想，业主，这小业主跟租户之间的分歧实在太大了，认为SOHU是卖得非常贵的一个地方，那么业主本身很有钱，小业主本身很有钱，他也不急着租出去。如果你的租金达不到我的水平，我就宁可放在那边不租，我也不租给你。所以这种案例就是我们所说的典型的案例，就是分散产权所遗留下来的所有问题，全部都发生在建外SOHU。

　　【同期】中国商业地产联盟秘书长王永平

　　王永平：潘石屹曾经讲过这样的话，他的商铺的面积占到10%，实现了他20%的销售额，创造了30%的利润。

　　产权式开发出售的商铺价格比较高，所以业主要求租出去的租金也就比较高，但是高租金又让许多商家望尘莫及，所以产权式商铺的出租率就比较低。专家这样总结产权式商铺经营不好的原因，不知道您是否认同。而说到这些，这里我们倒不妨再来分析一下沈阳万达的商铺租金问题。按照购房协议，当初万达以每平米６万元的价格把商铺卖给了业主，并且承诺按每平米400元的租金把商铺租出去，然后再把这400元租金分文不留的交给业主，也就是说这些业主需要１５０个月收回投资。但是与此相对应的是，万达在准备给业主退铺时，由万达请来的评估公司却把这些商铺估价为每平米1.9万元，如果还按照１５０个月收回投资的话计算，那么租金则是不到１２７块钱。４００元和１２７元，究竟哪个更合理？其中的道理想必您应该会清楚。

　　目前，已有83%的业主与万达签订了退铺协议，还有17%，也就是61家业主因不满退铺条件，仍然在与万达周旋，其中一部分业主提起了诉讼，要求解除最初的买铺合同，赔偿他们的购房损失和四年来的银行贷款利率。

　　【同期】沈阳万达商业广场开发有限公司总经理吴永隆

　　吴永隆：沈阳万达商业广场总建筑面积是18万多平方米，那么我们现在改造的部分呢，仅仅是它的1/6，3万多平米。这1/6正好就是产权式商铺，像其他的沃尔玛、百安居、百盛，这还都是在非常正常地在经营，所以这品牌订单的这些东西现在还都在，这些主力店还都在。退完铺以后呢，我们把它拆掉，今后要盖成一个，我们自己经营的，类似于这种主力店性质的这样一种产品，里面有影城，有这个精品店、步行街这种业态构成的新的一个商业建筑。

　　根据吴永隆的说法，万达已经承认了产权式商铺带来的不利影响，所以他们在拆掉这部分商铺后，不会再卖产权式商铺了。而是改造成一个他们现在所推崇的第三代地产模式——城市综合体。

　　【同期】大连万达集团股份有限公司企业文化部总经理石雪清

　　石雪清：那么现在这个产权制商铺在万达集团，从我们第二代开始，除了沈阳是个案，已经不存在了。

　　记者：现在基本上都是自己的产权？

　　石雪清：全部是我们自己的产权，已经不做销售了。今后我们再不做第一代第二代这样的东西了，我们做就做城市综合体，因为什么东西，我们觉得它是订单地产的一个标志着成熟的一个概念性的东西，它业态丰富，我们已经从这个建设和发展当中已经尝到了城市综合体的甜头。

　　所谓“城市综合体“，就是在购物的基础上，融入休闲、娱乐等项目，让业态更加丰富，不仅包括商场，还包括酒店、写字楼、住宅、电影院等等，北京和上海的万达广场就是“城市综合体”的最好范本。用石雪清的话说，万达在“建设和发展当中已经尝到了城市综合体的甜头”，目前，这样的模式对于万达来说无疑是最佳的模式，可是对于沈阳那些业主们来说，他们可并不这样看待这个问题。

　　【同期】

　　业主：他站的角度比较高一点，看的事比较远见一点，根本就不存在什么，就是说这个经商公平效应，没有，就把你忽悠进来，出现问题再解决。

　　业主3：经过三年以后，地价也增值、房价也增值，这块地，实际上本身它不动，已经增值了很多倍了。他如果要盖高楼的话，按照现在这个地价，同样的面积盖高楼，他可以得到更高的回报，所以就想到拆迁这块了。

　　业主们给万达算了笔帐，四年前，他们买的这些商铺平均每套价值180万元，当时300个商铺万达共卖了5个多亿；现在，万达拆掉这些商铺，再重新盖高楼，加上这块地本身在不断增值，那么，二次开发后的利益是不可估量的。结合这个问题，中国商业地产联盟秘书长王永平总结了商业地产中应该平衡的几个利益关系。

　　【同期】中国商业地产联盟秘书长王永平

　　王永平：商业房地产中，实际上有这么一个利益主体，开发商、投资者、经营户、消费者，这个产业链上有这四个环节。经营户是第一个压力，也是所有矛盾的集中体。如果经营户不能挣到钱，他都无法给投资者，投资者没有回报也损失大了，他就最后找你开发商闹事。所以，我讲一个好的商业房地产，一定是一个做到多赢的一个局面。

　　中国商业地产的发展从一开始就披荆斩棘，不管对开发商来说，还是对业主来说，商铺投资既可能是一个高收益的香饽饽，也可能是一个高风险的烫手山芋，在经历了产权式商铺的惨痛教训后，它又将走向何方。而说到这些，这里，我们引用中国商业地产联盟秘书长王永平的一句话来结束本期的节目：中国商业地产的发展，我们可以慢一些，但是我们一定要稳一些，这样我们的前景可能更广一些。

(责任编辑：丁潇)