一个动听的主意,不一定就是一桩挣钱的生意。

    在沈阳,万达集团历时四年的商业地产轮回,似乎验证了这句话。

    从9月28日拆掉沈阳万达商业广场精品商铺(下称万达广场)中间步行街天棚的第一根横梁开始,日夜赶工至今,这个曾在2002年叱咤风云的地产项目,拆除工作已进行过半。

    万达集团一位高管透露,拆迁后的土地,连同一直未开发的万达广场二期,将建设成一个类似于北京或成都万达商业广场一样的“城市综合体”。

    万达沈阳改错

    2003年底,万达广场建设完成。由于宣传攻势凌厉,这个有着500间精品商铺的广场,竣工前就已被350多个业户用6万元/平方米的天价(沈阳本地)买下。

    2004年春节前,万达广场开门营业,由于人流过少,两个月后第一次停业。此后近3年的时间里,广场几次更换职业经理人,更换经营模式,并同时更换经营方向,但都没有引来人气,经营遂陷入停顿至今。

    从2004年开始,困顿中的万达广场就陷入纠纷的漩涡。商铺购买者普遍认为,广场的整个商业氛围,与万达销售广告中的宣传内容不符,因此涉嫌合同欺诈,部分业主据此要求退铺,但遭万达拒绝。

    2004年下半年,超过50名的万达广场业主以“销售欺诈”为由起诉万达,并进而向法院提出撤销购房合同的要求。案件经两次审理后,沈阳市和辽宁省两级法院均认为,万达广场的系列广告“属商业吹嘘而不构成商业欺诈”,最终判业户败诉。此后,双方的争执陷入僵局；而有11名业户终审后选择了申诉,至今依然没有结论。

    然而,坚冰下面早已悄然消融。2005年以来,一些业户通过私下协商,实现了退铺的意愿。尽管这一比例不足业户总数的3％,但万达试图拯救广场的意图渐渐显露。

    此间,沈阳市政府对万达广场的运营效果渐起微辞。一位知情人透露,由于万达商业广场项目是该市“项目年”中的重点项目之一,在占地面积和投资总额等方面都创了该市2002年度的第一,因此沈阳市政府可谓“竭尽全力为企业发展创造良好环境”。

    然而,事与愿违。万达广场开业3年,不但没有悉数引来国际知名的商业巨头,由于地处沈阳市最为繁华的商业核心地段,万达项目的破败,还直接影响了沈阳的整体商业氛围。这让沈阳市政府大为恼火。

    法律殿堂上赚足脸面的万达广场,却在商业战场中屡遭败绩。如何拯救万达广场项目,成为压在万达地产和沈阳市政府两者心头的一块石头。

    既然数度的商业运营努力,都毫无起色,眼看着万达广场日渐生锈的门锁链和由明转暗的玻璃门,在反复权衡之后,万达集团与沈阳市政府最终作出了“收回商铺,拆除重建”的决定。

    2006年7月26日,沈阳市政府专门为万达广场拆除重建问题召开市长办公会议,会后形成了193号《市长办公会议纪要》。

    而在此前的2006年3月20日,万达就已将精品店铺所占的2.19万平方米的土地,从沈阳万达商业广场开发有限公司所有的大区块土地(沈阳国用［2002］第0139号)中分割出来,办理了编号为“沈阳国用[2006]第0077号”土地使用证。随后,万达开始通过谈判回购商铺,并取得了近八成业户的同意。

    8月3日,沈阳市规划和国土资源局下发了万达广场建设用地规划许可证；10日,沈阳万达公司开会部署拆除万达广场任务。

    9月25日,沈阳市房产局下发了拆迁公告。

    气球吹爆的三年

    2003年,万达广场给沈阳地产投资人讲了两个故事：一、一个面积为27.2平方米的店铺,因为是“带租约”购买,“用别人的钱,做自己的铺”,所以投资人6.5年就可以收回投资,年商业利润可达64800元；二、万达广场的快速扩张得益于“订单模式”,投资人是在“与世界500强为邻”。

    除了“一铺养三代”的描述,在万达的诸多广告中,还有一个你的财富“和巨人一起飞”的气球广告。

    “那真是一个个动听的主意！”业户张德军说,“那些广告充满了诱惑,让你想立刻去交钱,把铺子搞到手。

    然而,开业没到半年,张和其他投资者便以“要求退铺”的方式,开始怀疑万达商业的能力。

    此后,万达租下业户的精品商铺,并几次自己发动招商经营,均告失败。

    类似的情形还发生在长春等有万达商业广场驻足的城市。

    “王健林是一个卖地产的高手,不是一个做商业地产的高手。”大连一家地产公司的老总评价说。

    然而,万达集团企业文化部总经理石雪清并不认同这样的说法,他认为,从2002年沈阳万达早期的商业地产运营模式,到今天以北京万达广场为代表的新一代城市综合体运营模式,万达4年的商业广场实践,在不断进步和成熟。“沈阳的项目并非失败,而是成长中的经历。”他说。

    今年8月签订退铺协议,12月将返回全额购房款,个人负担房屋交易等费用。“不退铺都不行了,还敢想赔偿？”一位赵姓业户说,“这3年,一分钱都没挣,还担着银行利息。”

    也许有些人的代价会更大。业主康建军说,当初每平方米6万元的铺子,现在万达申请拆迁后,只给不到3.5万元每平方米的评估补偿金,这让他的损失惨重。而像康这样的不愿退铺者,共有60人,总计5330平方米。

    万达背后的政府推手

    “万达在沈阳做了这么多年的地产,基本上没树立起来形象。”沈阳市规划和国土资源局一位官员的评价,对于“百年万达”的口号,意味深长。

    一位知情人透露,沈阳万达商业广场项目蹒跚学步四年的代价是4个亿。然而,这还仅仅是商业上的耗费。记者的调查表明,万达广场的拆迁合法性尚存诸多悬疑。

    土地使用权是焦点之一。事实上,从2003年底出售商铺至今,万达广场一直未将土地使用权证进行分割后登记到每个商铺头上,而是握在自己手中,静待今年分割登记,并以新的“沈阳国用(2006)第0077号”土地使用证为基础,办理规划手续,随后申请了拆迁。

    沈阳万达总经理吴永隆在接受《经济观察报》记者采访时表示,万达是应83％的退铺业户的要求,才进行广场的拆迁改造的。然而,一个显著的事实是,上述新土地证获得的日期是今年3月20日,而83％退铺业户的签约退铺日期大都发生在此后几个月内。这表明,万达获得的新土地证,当时的土地使用权应是万达与300多个商铺业户所共有。

    今年7月,当万达广场提出拆迁改建申请时,尚有60个业户没有与之达成回购商铺协议。在这样的前提下,沈阳市规划和国土资源局提请万达注意“须与地块中现有的被动迁单位达成协议”。但拆迁至今,双方的协议依然没有达成。

    9月6日,万达改建工程获得了沈阳市发改委投资处允其开展前期工作的便函(沈发改投便字第［2006］1057号),函文称：万达广场项目目前前期工作尚不能满足项目建设核准条件,我委原则同意你公司该项目工程开展前期工作。……待各项条件落实后报我委核准。

    沈阳市房产局据此批准了万达广场的拆迁申请,并于9月25日,发布了拆迁公告。该局拆迁办副主任李强认为,万达拆迁申请手续齐全,核发程序合法。然而记者在沈阳市发改委了解到,该委并没有通过正式的“沈阳万达广场改建工程核准决定书”,上述便函只具有告知功能,并无核准效力。

    《经济观察报》记者向沈阳市规划和国土资源局提出采访申请,该局负责人以“万达广场项目属市里直抓项目,接受采访须经沈阳市政府相关部门批准”为由,拒绝了记者的采访。而沈阳市政府相关部门以涉嫌机密为由,拒绝了记者调阅“193号《市长办公会议纪要》”的请求。

    10月30日,正在拆除的沈阳万达广场一片断壁残垣；与之相邻的万达商业广场二期的地块里,依然有8户居民没有迁出。在二期地块的周围,是密集分布的出售光碟、日用杂品和性保健品的棚户商店……

    城市综合体——和四年前一样,万达商业地产和沈阳市政府再一次赋予当下的这块儿混乱之地一个动听的主意。

    (作者：刘长杰)