S深物业股权转让价格之争终有说法

    国有股权估值报告出炉

    国有股价值到底几何？股权转让是否导致国有资产流失？今天,作为S深物业(000011)实际控制人的深圳市投资控股有限公司—纸公告使诸多疑问有了说法。

但由此导致的公司股权转让程序的中止、股改方案未能实施乃至公司经营受到的影响等备受市场关注的问题能否得到解决仍不明晰。而大股东深投控股表示,将会就股权转让事宜与受让方卓见投资进行具体商谈,或许又让饱受困扰的公司及投资者多了些期待。

    股权转让溢价幅度基本合理

    由深圳市国资委选聘的中联资产评估公司出具的估值报告显示,以2004年12月31日为评估基准日,以收益法评估深物业整体价值为11.091亿元,拟转让的70.296%的国有股价值为7.796亿元。该报告同时指出,多个可能影响估值结果的因素并未考虑在内,包括股改、可能对公司未来经营产生影响的各方因素及控股股权溢价和流动溢价等。

    此前,S深物业国有股转让价格为每股1.204元,比截至2004年底经审计的每股净资产溢价15%。对此,作为S深物业股权转让财务顾问的国信证券表示,此溢价幅度是高于同期国有股权转让平均溢价幅度的,处于合理范围内。

    市场分析人士指出,如果考虑股权转让的附加条件,转让价格应远不止卓见投资支付的4.59亿元。卓见投资承诺保持深物业三年内人员稳定、公司稳定和社会稳定的额外支出、预付款及利息、注入5亿元资金和5亿元项目、承担2000万元担保责任等。其中,仅员工三年稳定待遇对深物业的定价影响最少在2.1亿元以上,也一定程度上影响了对深物业国有股权转让的最终定价。而在这位人士看来,对公司而言,附加条件的承诺与实施犹为重要。

    一波三折的股权转让

    始于三年前的S深物业股权转让可谓一波三折。2004年初,深圳市建设投资控股公司启动了S深物业70.296%的国有股权转让工作。2004年11月,经过向潜在投资者进行征询、确定意向受让方、尽职调查及多轮谈判等规定程序,确定卓见投资为最终受让方,并于2005年4月1日签署了股权转让协议。

    此后,该项转让先后获得了深圳市政府、国资委及商务部批准。2005年11月,公司股改启动,卓见投资作为受让方提出的股改方案在2006年1月的相关股东会上顺利通过。随即,卓见投资向证监会报送深物业收购报告书和关于豁免全面要约收购义务申请报告,但未获得批准；2006年4月29日,卓见投资公告要约收购报告书摘要,5月22日,根据国资部门意见,证监会决定暂停审核卓见投资要约收购事宜。至此,股权转让程序中止,受其影响,股改方案至今未能实施。

    对于股权转让中止,主要是公司前董事长向有关部门递交报告并称,深物业净资产应在25亿元左右,每股净资产4.6元,国有股转让价格应为18亿元。如按S深物业的协议转让,国有资产涉嫌流失14亿元。为此,2006年7月,深圳市国资委对S深物业股权转让进行审核。在历经六个多月后,估值报告最终出炉。

    谁来拯救公司经营

    股权转让的搁浅,卓见投资承诺的股权过户后半年内将向S深物业提供5亿元流动资金及一年内投入不少于5亿元的优质项目自然无法实施,公司经营陷入困顿状态。

    据了解,1992年上市的S深物业10年没有分红、14年不曾融资。作为公司主业之一的地产项目目前仍处于开发建设期,由于资金紧张,各项目开发进度缓慢,几乎没有可供结算的房地产项目。虽然小汽车营运、物业管理业务基本稳定。但2005及2006年,主要租赁物业———深圳国贸商场对外租赁不畅,公司整体租金收入大幅下降,2006年公司业绩亏损成定局。自2006年3月以来,公司只能靠拆借资金,用于支付银行利息、税金、员工工资及日常开支,资金窘困可见一斑。

    有投资者表示,在公司股权转让没有完成前,希望公司经营改善显然是不现实的。现在,评估报告终于出来,至少表明对股权转让的审核已经有了一个明确的说法,公司股权转让也将会尽快重新启动,公司持续经营能够得到彻底改善更值得期待。