韩国教训：房市调控应慎用税收工具

    □陈军华

    在税务总局决定对土地增值税进行清算的时候,他们解释说,清算土地增值税在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担,也不会加重购房者的经济负担。

    不幸言中。据《北京商报》报道,在记者采访的北京10个今年1月新开盘的住宅项目中,均表示春节过后会上调房价,幅度在每平方米300元至500元左右。这意味着,人们所担忧的土地增值税向房价中转嫁的可能性正在变成现实。

    许多经验和教训证明,在调控房价过程中,应慎用税收这一利器。韩国房价飞涨一度令政府十分头痛,为了抑制房地产市场过热,韩国政府从2006年4月开始对房地产加大税收力度：对居民拥有的第二套以上住宅征收重税,将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；从2007年1月1日起,政府将对非土地所有者自住的土地的交易征收60%的交易税。

    重税政策宣布后,韩国房价不仅未能应声而落,反而迎头直上,以更快的速度上涨。为什么呢？重税导致许多原本打算出售房屋的人停止了出售,市场上的房屋供应量急剧下降,供应量的减少直接推动了房价的上涨,这是其一。在房价快速上涨的时候,增加的税收负担很容易转嫁到购房人身上,这是其二。

    这两大因素推动了房价更快的上涨。原首尔市长、下任韩国总统选举大热门李明博就此强烈批评增税的政策,他说：“政府的房地产政策如同不精明的猎人,为打一只野猪满山瞎跑,结果祸害了山里其他动物。”

    其实,不仅韩国,我国也有这方面的教训,二手房征税就是前车之鉴。对二手房征税以后,北京房价创下了新高,因为征税抑制了二手房市场的发展,二手房市场是梯级消费格局中承上启下的一个重要环节,它的繁荣有利于促使房地产市场形成梯级消费格局,一旦二手房市场受到抑制,一部分购房者将不得不转向新楼盘,进而导致房价的上涨。

    更令人担忧的是,有人推测,在房价高位运行、“且调且涨”的背景下清算土地增值税向外界传递了一个信号：税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。倘若果真如此去做,将令人深为忧虑,一旦税收工具运用不当将推动房价上涨而不是相反,韩国的教训就摆放在眼前。

    事实往往与人们想象的相反,那些能够对房市产生有效调节作用的措施,往往是免税、减税等税收优惠措施的结合,以此增加房屋供应量,减少房价中税收所占成本,激活二手房市场。如果非用税收工具调控房市不可,不妨试试这种方法。