张宇:外资缘何青睐中国房地产？

　　最近一段时间以来，关于外资介入中国内地房地产业的新闻陆续见诸传媒，在中国政府不断加大对房地产业的宏观调控、政策面趋紧的情况下，外资为什么如此看好中国的房地产业？外资进入国内房地产市场具有何种特点？外资的介入对国内房地产业具有什么影响？就上述问题，记者对国泰君安研究所房地产行业的资深研究员张宇进行了访谈。

　　记者：近期陆续有外资投资国内房地产市场的现象，请您谈谈这方面的情况。

　　张宇：据有关数据显示，2006年，外资仅在上海市房地产市场的总成交金额就在180亿元以上，总面积达到100万平方米，这一数字是2005年的三倍。进入2007年，随着人民币升值趋势的加速，外资采取各种方式加快了对国内房地产市场的投资，并且是在国内市场普遍开花。如1月10日，渣打集团下属的渣打直接投资斥资3500万美元入股中远房地产；美资凯雷集团在上海收购了110套别墅；而在北京，花旗银行集团更是收购了北京西环广场南北两栋写字楼，创造了国内单一合同整体购买甲级写字楼的案例；德意志银行下属机构投资2.25亿美元，在珠海建设约2000套普通民用住宅等。这都反映出外资继续看好宏观调控后更加规范的中国房地产市场，纷纷加大了直接或间接投资的力度。与此同时，反映着外国投资者意愿的QFII也对中国A股中的房地产上市公司加大了投资力度，例如，在天房发展的前七大流通股股东中，清一色都是花旗银行、美林国际等QFII。这种情况并不令人意外。

　　记者：外资投资于中国房地产市场具有哪些特点？

　　张宇：我们总结了外资进入中国房地产市场的情况，总体而言具有以下一些特点，见列表附后。

　　我们注意到外资在早期以直接购买各类物业“试水”之后，目前普遍采用收购或参股境内房地产公司的方式，未来，有可能在对国内市场进一步熟悉之后，将直接参与开发用地的“招拍挂”，最终实现在国内房地产项目自主开发。

　　记者：今年来，中国政府连年出台调控房地产的政策，政策面日益趋紧，外资为什么还要进入中国房地产市场，这是基于什么考虑？

　　张宇：应该说人民币升值是一个主要的因素，由于不动产价格随着本币升值已经成为国内外投资者的共识，因此无数的境外资金都希望乘着人民币升值的历史性机遇进入到中国房地产市场中。当然，随着中国人生活水平的提高和城市化进程的推进，中国消费者对房地产旺盛的需求也是他们看好这个市场的重要因素。随着中国政府加大对房地产行业的宏观调控力度，一个日趋规范的房地产行业正在日益体现出其资金密集型产业的特点，这对那些已经长期等待行业管理严格规范、希望早日进入中国市场的境外实力企业也产生了巨大的吸引力，比如新黄埔、长江实业等香港著名房地产开发企业，已经加大了在内地的投资。

　　记者：外资的进入会对国内房地产企业产生什么影响？

　　张宇：外资的进入，毫无疑问将对目前国内房地产企业的格局产生重大影响。一方面，真正拥有资金实力的外资大举收购兼并，使那些有项目开发资源的中小型公司将有更多选择，他们可以将手中的资源进行转让给国内知名企业，也可以转让给能出较高价格的外企，其结果都是加速了国内房地产企业的集约化进程；另外一方面，外资从购买物业到直接开发，这种面对面的挑战，也会对目前拥有一定市场份额的知名开发企业产生很大的竞争压力，彼此之间将在开发的专业化能力、市场营销水平、商品房产品品质的改善以及企业品牌等方面展开全方位的竞争。但国内的龙头企业具有天时、地利、人和的优势，这不是外资在短期内可以超越的。