数百万美国人梦断次级房贷

　　数百万美国人梦断次级房贷

　　本报记者 邓旭发自上海

　　过去两年内，次级房贷市场完成的按揭贷款中，每5笔次优级贷款中就有一笔可能进入抵押房产拍卖程序，数以百万计美国人有房美梦破碎，拍卖将夺走他们的总价值约高达746亿美元的房产

　　很多在美华人都使用了无本金贷款和ARM贷款方式，他们将被暴露在信用风险之下。

　　美国抵押银行家协会近日公布的调查报告显示，去年第四季度美国抵押贷款逾期还款率上升到了过去三年多来的最高水平，借款人丧失抵押品赎回权的比例也创下历史最高记录。不仅如此，信用评级最好的贷款户，其贷款抵押品赎回权的取消也见增加。

　　房贷市场已经成为了美国非常头疼的问题。

　　次级房贷高风险

　　不同于中国房地产市场都是由银行放贷，美国存在专门为房地产市场提供贷款的贷款中介公司。而房地产次级市场则是指美国贷款公司对信用不佳或债务占资产比例偏高的人士提供贷款的市场，包括对首付比例较低甚至零首付的买房人的贷款。

　　不仅如此，次级市场的贷款公司大胆推出各种新的贷款产品。这些贷款的共同特点就是，在还款的开头几年，每月按揭支付很低且固定，等到一定时间之后，还款压力徒增。

　　这些新产品深受追捧，其主要原因有二：一是，人们认为美国房地产会永远上涨，至少在他们认为“合理”的时间段内会如此，只要他们能及时将房子出手，风险是“可控”的；二是，人们想当然地认为房地产上涨的速度会快于利息的负担。

　　事实上，由于次级按揭借贷人的信用难以保证，贷款包含的风险因素相当高。美联储基准利率在过去3年内连续提高17次，次级按揭所需的供款也逐步攀升，导致低收入借贷人无力支付还款，部分房屋贷款开始转换成坏账。

　　二成次优级贷款房拍卖

　　资料显示：目前美国次级市场的总规模大致在1万亿美元左右，其中有近半数人没有固定收入凭证，这些人总贷款额在4000亿至5000亿美元之间。这是一个高风险的市场，其回报率也较高，它的按揭贷款利率大约比基准利率高2％~3％，即7.25％到8.25％。因此从2001－2005年，美国次级按揭贷款额逐年大幅增加，2005年达到6250亿美元之多，比2001年放大了5倍。

　　然而，高回报率之下，引发的是近年来为争夺美国房地产市场次级按揭的“大蛋糕”，投行们纷纷大举收购中小银行或按揭公司。2003年汇丰控股收购Household　International、2006年7月德意志银行收购Mortgage IT，均出于迅速进入美国次级贷款市场的考虑。类似的收购还包括摩根士丹利、美林及Saxon Capital分别对贝尔斯登、First Franklin及Encore Credit的并购。

　　美研究机构可靠贷款中心(Center for Responsible Lending)研究报告显示，过去两年内完成的按揭贷款中，每5笔次优级贷款中就有一笔可能进入抵押房产拍卖程序，这使数以百万计美国人成为有房者的美梦破碎，拍卖将夺走他们的总价值约高达746亿美元的房屋。对于身处美国的中国人来说，很多人都使用了无本金贷款和ARM贷款方式，他们将被暴露在信用风险之下。等他们想再贷款时(Re－finance)，可能会发现原来的贷款公司早已破产。

　　美国监管机构对此表示，已开始对次优级抵押贷款操作进行调查，并呼吁相关立法限制风险过高的抵押贷款。