房地产：加息和人民币升值影响行业投资分析

　　央行5月18日公告，为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷和投资合理增长，保持物价水平基本稳定，自6月5日起上调人民币存款准备金率0.5个百分点；自5月19日起上调人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点（表1），个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。

自5月21日起，银行间即期外汇市场人民币兑美元日波幅0.3％扩大至0.5％。

　　事件评论：

　　此次加息将继续提高开发商资金成本，加上房地产开发贷款条件比以前更为严格，将使得资金成为开发商土地资源获取、项目开发及其进度等行业竞争加剧的加速器。能够在土地或资金上拥有优势的大中型开发商将直接受益于行业集中度提高，通过市场份额的上升分享未来更多的行业景气。

　　留给项目公司、小开发商和非房地产上市公司的发展空间越来越小，由此衍生的主题投资机会值得资本市场高度关注和参与。

　　我们依然坚持07年“超配者超强”行业投资策略报告中的观点，即商品房消费需求将不会受政策打压。这次加息再次印证了这一点，5年以上贷款加息幅度只有5年以下贷款的一半，测算显示此次加息仅增加月供按揭大约40元；同时，消费性按揭贷款利率一般低于基准贷款利率。

　　此次央行终于放宽USD/RMB的每日波幅，在RMB持续升值的预期下，客观上有利于加速RMB向下波动升值；加上国内外流动性过剩大趋势很难在短期内出现反转，两大趋势使得年内房地产板块将继续成为RMB升值和资产重估的龙头受益板块。

　　随着RMB升值和地价持续上涨，再次建议投资者关注地产股，这是我们在07年投资策略报告中重点推荐的投资线索，包括张江高科、上实发展、华侨城、金融街、中国国贸、陆家嘴和天房发展等。

　　继续维持对“1＋3”等一线龙头、名流置业等二线优质股的增持建议。

　　因行业供求没有根本改变，主流上市公司业绩不受影响，大股东资产注入和行业重组并购题材将强化，资产价值重估趋势未变，所以维持“超配者超强”行业增持投资评级不变。

　　作者：张宇 国泰君安

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