美元房贷禁令何时开闸

    证券时报 记者张若斌

    6.20%———这是某国有银行最新调整的人民币最低房贷利率。

    5.75%———这是某外资银行给出的美元最优惠房贷利率。

    小小半个百分点,却足以使竞争激烈的房贷市场掀起巨大波澜。渣打银行客户经理李小姐告诉记者,自从央行加息以来,不断有内地客户来电申请美元房贷,约占总数10%左右。主要理由有：以贷款100万元人民币,三十年期等额还款为例,前后两个利率下的每月还款额分别是6157元和5836元,即使算上汇兑手续费,美元房贷也比较合算。这还仅仅是静态比较。动态地看,选择美元房贷的优势还有两条：首先,中国正处于加息进程之中。其次,人民币处于升值进程之中,以不断贬值的美元投资以人民币计价的中国房地产,最大的好处在于还款压力逐渐减小。

    境内居民无缘美元房贷

    但是,根据有关规定,境内居民一般只能申请人民币按揭贷款,银监局也禁止各商业银行以种种其他名义向境内居民发放外币贷款。因此,上述5.75%的美元最优惠房贷利率,只能由外籍或境外人士申请。

    美元房贷由来已久,甚至已经有了固定利率的创新产品。早在2006年3月,汇丰银行率先推出过一款外币固定利率房贷,包括港币一年期和二年期,利率分别为5.7%和5.88%,美元则为6.25%和6.30%,当时由于汇丰尚未获得对内地居民的零售牌照,该贷款的申请对象仅仅限制于外籍人士。

    但直到2007年5月,汇丰银行获准向内地居民提供人民币零售业务之后,该行的贷款政策至今仍未变化,而且始终强调“内地居民无法申请美元贷款”的观点。而在上月,德意志银行北京分行推出的首款日元房贷产品———“db德银得意置业”,年利率最低据称竟然仅达2.5%,同样,日元房贷将服务于中国境内的外籍人士及港、澳、台居民。

    事实上,从外资银行获准向内地居民提供外币金融服务起,三年来,各银行主推的都是优惠利率存款、外币理财、QDII等存款类产品,真正面对内地居民的贷款类产品几乎没有。也就是说,针对持有美元的内地个人客户,中外资银行采取的是“只存不贷”的策略,丝毫没有考虑到央行“藏汇于民”政策实施后,每人每年购汇额度已经提高到5万美元的这一事实。

    相关政策应及时跟上

    有外资银行人士向记者表示,银行之所以“只存不贷”,既有外管局方面的规定,也是银行本身的经营政策所致。一般来说,内地居民被中外资银行视为“不具有美元还款能力”的人群,而内地房产也被视为“不产生美元收益”的资产,相比之下,即使是从事进出口业务的中小企业,只要有海外订单,其申请美元贷款就会容易很多。而事实上,从商业银行的角度出发,很愿意进行这笔业务。外资银行早有先例,就连很多中资银行,在海外上市之后积累了大笔的美元现金,每年造成巨大的汇兑损失。

    那么,可以把这些美元直接搬进国内来放贷吗？有银行业人士表示,中资银行海外上市得到过管理层认可,银行美元资本直接进入国内应该不存在障碍。问题在于：首先,内地居民直接申请美元贷款购房,与人民币的法定货币地位相冲突。其次,中资银行现存的人民币房贷是其重要的利润来源,没有理由推出美元贷款这项存贷差更小、利润相对薄弱的业务来“自相竞争”,相比之下,房贷业务本来就薄弱的外资银行会对此更加积极一些。

    有专家表示,无论是外资机构,还是境外个人投资者,之所以能在中国房地产市场上大肆“扫楼”,主要凭借的就是低廉的美元成本。在人民币长期缓慢升值的预期下,外资能从容不迫地利用这一优势,逐步收购不可再生的地块资源。这也是自宏观调控以来,各主要城市中心城区升幅较大的原因之一。事实上,央行“藏汇于民”政策实施后,相关政策应该及时跟上,允许内地居民申请美元按揭,上能削减国家美元储备,中能减少商业银行汇兑损失,下能创造为中外购房者一个平等的竞价市场。