北京五环内还有低于8千的房吗？限价房明年才见

　　2007年上半年京城住宅开盘整体均价为11352元/平方米，比2006年同期上涨了41.5%。据“2007年上半年北京市房地产商品住宅市场研究报告”显示，从开盘价看，京城房价涨幅惊人。该报告由中大恒基不动产营销市场研究中心撰写，数据来源是北京市房地产交易管理网官方公布的楼盘信息。

报告分析认为，京城房价高涨，主要原因是中高档住宅放量增加，拉动了价格整体上扬。据分析，开发商“有意捂盘”等保守态度，减缓了新增供应的速度，导致6月份供需差距为78万平方米

　　据统计，截止到7月23日，北京在售的近430个商品住宅类项目中，均价在8000元/平方米以下的项目共57个，其中仅有2个项目位于四环至五环之间。另外的55个均位于五环以外，且绝大部分分布在通州、大兴、顺义等远郊区。

　　虽然政府力推的限价商品房让越来越多的普通百姓看到了希望，但大部分限价房要到2008年至2009年才能形成实际供应。专家认为，中低收入的普通家庭能承受的房屋总价以50万元左右为上限。在城区房价基本过万的情况下，本报(北京青年报)记者暂且以8000元/平方米为界，为您寻找“平价房”。

　　京西南是房价“洼地”

　　如果时光倒退两年，8000元/平方米是绝对的高端住宅。

　　以望京为例，2005年望京新开楼盘价格集中在6000元/平方米左右。到了去年，新项目均价一般为8000元/平方米至9000元/平方米。如今，五环外的望京新盘北纬40°开盘均价9200元/平方米，据项目负责人介绍，平均每套房都有3~4个排号者。而四环外望京桥北侧的中广·宜景湾拟开盘价12000元/平方米。

　　然而望京还不是北京住宅市场涨幅最快的地区。东四环、北五环等热点区域的许多住宅项目，价格已达到15000元/平方米甚至20000元/平方米，较之去年同期有的项目涨幅高达60%。“一天一价”已成为业内对热点住宅的普遍评价。

　　相较之下，南城仍处于京城的价格“洼地”。以南三环周边的新盘为例，方庄6号、建邦华府等项目的价格集中在13000元/平方米，南三环至南四环之间更是能找到一些价格在10000元/平方米的在售楼盘。

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心统计，今年在售的仅有两个五环以内8000元/平方米价位的住宅楼盘均分布在西南四环至五环。分别是丰台区的沸城(销售均价7000元/平方米)和大兴区的布洛城·荣郡(销售均价6500元/平方米)。业内人士称，基础设施相对落后，居住氛围尚不成熟，缺乏大型商业中心等因素是让西南四环陷入低潮的主要原因。

　　8000元以下新盘绝迹五环

　　中大恒基统计数据显示，从2007年开始截至7月23日，8000元/平方米以下楼盘仅有57个，占在售项目总量的13%。而在这57个项目中，销售均价在6000元/平方米以下的楼盘有20个，单价在6000-8000元/平方米楼盘的楼盘37个，占均价8000元/平方米以下楼盘总量七成多。预计在2007年7月至年底，即将上市的该价位楼盘纯新盘仅有5个左右。

　　虽然市场上尚有近两成的在售楼盘均价保持在8000元/平方米以下，但是数据显示，这57个项目中，2007年开盘的纯新盘仅有十多个，其他均为老项目后期，并且一半以上的项目开发时间已经有2-3年甚至更长，不少项目已进入尾盘阶段，实际供应量非常少。

　　“根据北京房地产的价格增长速度，相信不久之后，8000元/平方米均价的商品住宅将绝迹京城。”中大恒基不动产营销公司董事长刘益良说。据他介绍，8000元/平方米的销售均价在去年还是京城的主流销售产品，仅过了一年，就将面临着“绝迹”的尴尬，房价增幅让人担忧。

　　打开房地产网站，在新房搜索引擎中点击8000元/平方米以下这一选项，排在前列的住宅项目无一位于城八区。而随着一些远郊区和边缘组团的不断发展和居住氛围的日渐成熟，很多去年、前年的低房价区域已经消失。以通州和亦庄为例，目前通州区普通住宅价格稳定在6000元/平方米以上，区域内大盘世纪星城最新开盘的一栋楼均价为8200元/平方米左右，比去年同期价格上涨了30%。目前通州仅有部分位于六环外的项目单价在5000元/平方米以下，且其中不乏小产权项目。

　　而亦庄经济开发区的效应也在经历了去年和前年的缓慢爬升后，在今年达到明显显现。据了解，目前亦庄的在售住宅项目寥寥无几，且多为尾房，价格集中在7000元/平方米至8000元/平方米左右。而远至六环的马驹桥今年迎来一个放量小高潮，金地格林小镇6和珠江奥古斯塔城邦紧邻东南六环，目前均价分别为8000元/平方米和6200元/平方米。

　　8000元以下二手房仅存五环外

　　“中大恒基”市场研究部根据上半年北京二手房成交情况分析，2007年上半年北京二手房市场成交均价为8383.56元/平方米，比去年年底上涨了22.3%。其中二手商品房的平均价格已经接近8752.31元/平方米。已购公房本月的成交价格9585.29元/平方米,二手经济适用房均价为6426.11元/平方米，从区域上看，四环以内二手房单价均超过8000元/平方米元大关，而想要寻找8000元/平方米以下二手房只能在西南五环以及东北五环寻找。

　　数据显示，五环及以外的近郊房地产市场交易量增幅明显超过内城区，其升值潜力也比内城区二手房大的多。而最根本的改变来源于人们对区位价值的重新评判。前两年，绝大多数购房人认为五环周边已属郊区，宁愿在市中心买小点的房子也不会考虑五环外区域。如今，北京住宅郊区化已是大势所趋，而家庭轿车的拥有率不断攀高也让人们逐渐接受了郊区置业这一选择。

　　在轨道交通逐渐完善、城市中心拥堵日益恶化的情况下，五环周围二手房这一常年坐“冷板凳”的产品也开始被市场认可。但不同区域带来的居住环境差异，还是让二手房市场呈现出明显的区域价值分化。(郑杉杉)