经济透视：中国从信贷入手降温地产燥热

　　中新社北京九月二十八日 题：中国从信贷入手降温地产燥热

　　中新社记者 魏晞

　　近来内地只闻“楼梯响”的房贷首付比例上调终于见到“下楼人”，二十七日晚间，中国央行及银监会联手发文，调整商业性房地产信贷政策。新规定不仅明确第二套住房贷款首付比例不得低于四成，更强调不得对囤积土地、囤积房源的房地产开发企业发放贷款。

　　同时，央行和银监会为继续支持中低收入家庭通过信贷解决住房问题，还以购房的套数和套型建筑面积为标准，设计了不同的最低首付款比例、利率水平。

　　早在二00五年，央行曾发布过一份《二00四年中国房地产金融报告》，在该份报告中，央行房地产金融分析小组强调，百分之五十五以上的房地产开发资金来自银行贷款。房地产开发中使用银行贷款的比重处于比较高的水平。该报告还指出，房地产开发商贷款的不良率高于个人购房贷不良率。

　　此后，相关报告未再见出炉，但一直以来，房贷是国内各银行的主要赚钱业务，从银监会的年报透露了这样一个信息：二00六年国内银行的业务收入中每十元就有五点七元得自于利息收入。近年来，个人房贷业务的快速发展，是各银行与房地产商喜闻乐见的景象。而自信贷投放收紧后，中资银行贷款增量主要则流向个贷。七月，上海中资金融机构新增人民币个人贷款七十九点六亿元，占其当月全部贷款增量的百分之九十九。在个贷业务中，房贷乃是重头戏。

　　通知的出台固然有助于当前房地产行业纠偏，但也须防止“上有政策下有对策”的现象继续出现和蔓延，从而抵消国家对宏观经济调控的效果。

　　尽管美国“次级债”贷款危机在中国发生的可能性很小，但前车之覆亦不可不防。有数据表明，房贷的违约始于“三年之痒”，一般三年至八年是房贷违约的高发期。自二00四年十月二十九日本轮第一次加息始，央行共先后九次上调利率，内地房贷利率(五年以上)已经上调了一百九十八个基点。以总额四十万元、期限二十年的住房按揭贷款为例，历次加息最终累加的总还款额增加近十二万元。尽管二00七年的加息效应要在二00八年一月一日才开始体现，但二十年甚至三十年的贷款年限要跨越好几个经济周期。随着未来物权受政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，相关风险必须严加防范。