物业税开征在即 打击投机还是遏止土地财政？

　　　正当人们还在为“第二套房”纠缠不清之时，物业税即将实施的消息又接踵而至。和提高第二套住房首付比例相比，物业税的实施无疑对楼市的虚火更具杀伤力。首付提高了，没钱的第二套房子可以不买，有钱的对于提高10%的首付又不在乎，投资地产不行还可以投资股市，但是物业税就不一样了，只要房产在你手里你就要交钱，一个是遏制房产的提前消费，一个是动了自己手中的奶酪，孰重孰轻一目了然。

　　据新华社报道，国家税务总局相关负责人10月12日在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。有分析人士指出，这一动态传递的信息意味着物业税从“空转”到落实或许仅剩下一步之遥。

　　据了解，早在2003年，税务总局和财政部就先后批准了北京、江苏、深圳等6个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点，但是由于牵扯面过大，物业税一直处于研究阶段。而今年又批准了河南、安徽、福建、大连4个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。还有消息称，北京、上海等地今年年内将进入实质性阶段，明年初，物业税将在全国范围内开征。

　　持有环节加税进一步打击房地产投机行为

　　其实从2005年的“新旧国八条”到2006年的“国六条”对房地产的宏观调控，一项重要的内容就是打击房地产的投机行为，排挤房地产市场非自住需求，打击开发商囤地行为，并且国税总局先后出台了不满五年房屋上市交易征收全额营业税和征收20%的个人所得税的规定，借此打击投资者的短期投机行为。同时，在今年初开始清算土地增值税，打击开发商的囤地行为。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，目前政策调控主要集中在出让、开发等环节，但是对持有环节并没有政策要求。根据去年北京市统计局的调查数据显示，北京市拥有两套及两套以上住房的占拥有房屋人数的20%，也就是说1/5的北京人拥有两套住房，然而这些房屋有大部分处于空置状态。

　　“我爱我家”副总经理胡景晖介绍说，目前北京二手房的总存量大约有500万套，而按照6%的正常流转量来算的话，北京每年的二手房交易量应该在30万套左右，但是实际的情况是北京市场上的二手房交易量远远低于这个数字，去年的交易量仅仅为7.5万套。胡景晖认为，造成这种现象出现的主要问题是没有对保有环节征收任何税费，如果一旦开征物业税，这将增大持有成本，从而能激活二手房市场。从目前实施的一些调控政策看，主要还是打击短期投机行为，而物业税的实施则更多的是长远行为。

　　陈国强介绍说，所谓的物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。21世纪不动产中国区总裁Bill先生也认为，中国部分城市征收物业税，将对投资性购房需求产生一定的抑制作用。他表示，推动目前房价上涨的重要动力，是需求尤其是投资性购房需求过于旺盛。近年来，国家宏观调控在加大中低价位、中小套型住房供应的同时，更多着眼于控制投资性需求、抑制投机性需求。提高住房首付款比例、调高第二套以上住房的房贷利率等政策，影响最大的就是投资性购房需求。

　　同时，陈国强还认为，物业税在打击房地产投机时，也在打击地方政府把土地出让金作为重要财政收入的行为。

　　出让金有望取消土地年租制代替出租制

　　物业税之所以还未开征就备受瞩目，一个主要的原因是，现行的土地税收政策在出让土地时，各种税收一次性缴纳。对于地方政府来讲，批地的收入是除国有资产外最大的一块金矿。在短期看来，地批得越快，地方经济就发展得越快。但这种急功近利的做法实际上是饮鸩止渴，其结果自然是土地失控、金融风险急剧攀升。

　　而物业税的开征，将改变以前一次性付清土地出让金行为，而改成每年上缴，这样一来，不仅政府可以从中获得可观的土地增值收益，同时以税收的形式税款将直接进入国库，地方政府的批地冲动将会得到一定程度的遏制。同时，他指出，在物业税开征后，政府每年通过物业税还获得土地收益，而土地出让金就已经名存实亡了，同时以前执行的土地批租制也面临着向土地年租制的转变。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞介绍说，目前我国实行的是一种土地批租制，国家享有土地的所有权，政府一次性出让若干年的土地使用权后，并一次性收取出让期内各个年度地租的贴现值总和(土地出让金)。批租制的好处在于地方政府可以一次性收齐土地出让金，投入到城市的基础建设中去。但是也存在着一定弊端，一次收齐地租在一定程度上导致了土地的价格过高，从而助长了房价的上涨，此外，还容易造成地方财税收入的不平衡，比如上任官员出售的土地获得较多的财政收入，这样将会导致其继任者在土地方面的财政收入匮乏。

　　而土地年租制与土地批租制相比较，主要区别体现在以下两个方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金，而是按年度分别收取土地租金。二是每年调租，土地年租制按年收取的租金不是固定不变的，而是每年调整土地的租值，这样政府还可以享受土地增值带来的一部分收益，也利于租赁者随时调整投资方案，避免出现闲弃土地。

　　税费合并开发成本下降　房价有望下调

　　陈国强认为，物业税的开征可能会将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。

　　物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状，把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目。另外，将契税并入印花税，以简便税制，降低不动产交易成本，同时针对土地增值税存在的边际税率过高问题，取消60%一档税率，保留其余三档税率。

　　在具体实施中，物业税很可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据；鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家只规定物业税0.1%—3%的幅度税率，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。

　　此外，物业税实行按年计税、分两次缴纳的方式，并在物业税开征的初期，减免税的范围可适当放宽，法定的人均免税面积可定为25平方米，这样包括农村在内的大多数居住用房可以不必承当物业税的负担，而且只保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

　　其实，物业税的实施在一定程度上降低了开发商的成本，如果折算到房价中应该会对房价的下调起到积极作用。

　　商报链接

　　目前房地产领域所涉及的税种

　　-涉及土地使用的税收：包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等税收。

　　-涉及建设中的税收：包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加，及提前预做的营业税利息。

　　-涉及企业所得的：所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息。

　　-涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税、所得税。

　　-涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契约税。

　　-涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收。

　　-其他产生合约的印花税等税收。

　　物业税推进时间表

　　2003年，十六届三中全会指出：“实施城镇税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”

　　2006年，北京等6城市开始物业税空转实验。

　　2007年1月25日，国税总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入2007年的工作范围。

　　2007年全国“两会”期间，提交十届全国人大五次会议审议的财政预算报告草案中，也提及要“研究开征物业税的实施方案”。9月中旬，财政部和国家税务总局在北京召开了房地产模拟评税扩大试点动员和培训会议。