招商证券：深南光A 将地产业务做大做强

　　深圳中航集团很早就介入了房地产开发业务，而且从开始就在尝试一条与国内其他大部分开发商不同的开发模式：侧重区域综合开发，开发特色是酒店+地产+零售营造时尚社区的房地产区域综合开发经营模式，具有开发与经营的复合优势。

　　深南光是深圳中航系统下的一个主要业务公司，深圳中航十分有意将旗下地产业务逐渐注入上市公司，利用深南光这一上市公司平台，将地产业务做大、做强。公司2007年实施的定向增发就是一个很好的说明。

　　此次增发后，大股东手中的房地产项目主要有：龙华长和益项目、中航苑改造项目、深圳渔农村改造项目以及九江共青城的土地储备（该土地储备接近万亩，目前深圳中航已经拿到了1000亩）。从目前的条件来看，不久的将来最有可能进一步注入上市公司的项目是龙华长和益项目和中航苑改造项目。

　　（1）龙华长和益项目

　　该项目位于深圳市宝安区龙华二线拓展区中心地段，距深圳拟建新火车站约2500米。

　　2006年1月，中航地产以3.5亿元，收购深圳市长和益实业有限公司70%股权取得项目相应权益。项目用地面积53,505平方米，总建筑面积246,683平方米，其中住宅面积172,678平方米，商业面积74,005平方米（含综合市场2,000平方米）。项目主要建筑类型为高层住宅及商业，已经取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》。

　　项目预计2007年底开工，计划四年内开发完毕，预计总投资约15亿元，销售收入约24亿元。目前正在进行规划、建筑设计及营销策划等各项前期工作。

　　（2）中航苑改造项目

　　该项目位于深圳市福田区深南中路中航苑内，80年代初期由政府划拔给深圳中航，2005年政府对中航苑整体改造进行了初步规划，整个改造项目将根据规划由政府分宗出让土地进行改造。项目总用地约10万平方米，原自建面积约30万平方米，未来规划面积为67万平方米，预计开发周期从2005年~2015年，项目整体投资规模约70亿。目前已建和在建的项目包括鼎诚国际大厦和中航广场项目。

　　公司的发展模式为“高档酒店+连锁百货+地产物业+工业园区”。我们认为公司的这种综合开发模式符合房地产开发模式未来的潮流，充分体现了房地产开发商和投资商的有机结合，最大程度地分享了土地价值最大化的收益，同时有效地控制了业绩大幅波动的风险。

　　若不考虑公司后续的定向增发，我们预计公司07年到09年的EPS分别为0.67元、0.88元和0.92元。我们给予深南光强烈推荐A的投资评级。

　　作者：贾祖国 招商证券 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。