地产股 急挫后更显投资优势

□ 渤海投资研究所

    近期地产股反复震荡盘落，昨日早盘一度出现井喷行情，但奈何跟风买盘力量不足，不少地产股出现冲高回落的上影线。但笔者认为急挫后的地产股更显投资优势，昨日的弹升只不过是机构资金战略建仓资金的牛刀小试而已。

为何看好地产股？
    不少分析人士认为，目前地产股的不利信息太多，不但深圳、广州的房价出现下跌，而且地产名人说楼市拐点已至等等不一而足，如此的信息足以抑制各路资金对地产股的跟风激情，这可能也是昨日地产股冲高回落的原因。
    但笔者却认为地产股的未来仍有一波较为猛烈的行情。一是收入增长的购买力。曾几何时，在2001年底时，笔者一朋友花了47万元买了150平米的房子，这让当时的我们这帮朋友惊诧不已，因为当时我们朋友中大多数人的月收入也不过区区2000多元。但仅仅时隔5年后，在去年底，笔者又一朋友花了100万买了140平米的房子，大家却不感到惊讶，为何？因为我们朋友中的不少人的月收入已接近或超过5000元。而随着经济的快速增长，居民的收入还会增多，尤其是现在留在城市里的大学生，双方父母会倾其所有为其购买房产的，所以，城市化进程所带来的城市住房需求就在这些留在城市里的大学生身上体现出来，既如此，未来数年，房地产市场的需求并不会出现大的逆转。
    二是土地供应。如今有一个似是而非的结论，即政策只要放开土地供应，房地产供给就相当于无止境的，但这是经不住推敲的，道理很简单，我国要力保18万亿亩耕地的政策不会改变，如果再考虑到当前政府已意识到环境的重要，退耕还林、退牧还草等政策还将会向纵深推进，既如此，土地供应是相对有限的，那么，在市场需求旺盛的大背景下，未来一段相当长的时间内，中国房地产行业的景气仍可预期。只不过，在调控政策的调节下，房价的涨幅可能难现像06年至07年如此疯狂的不正常涨幅。
    既如此，为何我们不看好房地产股呢？假设在物价上涨推动下，居民收入在明后两年再上一个新台阶，那么，房价是不是又会上一个新台阶呢？在货币总量不断增长的前提下，房地产仍然是可以乐观预期的，所以，我们对房地产股就不能过分悲观，否则极有可能与投资机会擦肩而过。
两大思路选择地产股
    如此，笔者认为持续急跌后的地产股更具有投资优势，一方面是释放了前期股价急涨时的投资风险，另一方面则是仓位较轻的投资者可以获得相对较低的建仓机会。故建议投资者可以从这么两个思路中寻找未来的强势地产股。
    一是获得土地储备能力较强的公司。对于地产股来说，土地储备犹如矿业股的矿产储藏量一样，关系到地产股的可持续发展。因为地产股只有持续获得土地储备，才能持续开发土地项目，获得利润以及可持续成长的能力。这其实也是万科A、保利地产、招商地产、华侨城、金地集团等优质房地产股持续获得主流资金青睐的原因，他们有持续拿地的能力。而土地储备的增加也与集团公司注入优质资产存在着极大的联系，因此，具有整体上市预期的地产股也可有不俗的表现，故中航地产、香江控股、华业地产等地产股也可跟踪。
    二是从预收账款的角度，因为房地产业经营的特征，商品房只有达到竣工结算标准时才结算利润，但在竣工结算前就开始销售，体现在会计报表中就是预收账款。所以，预收账款越多，未来的主营业务收入就越高。因此，三季度季报中的预收账款越多的地产股，隐含着来年业绩大幅增长的动能，尤其是每股预收账款（预收账款/总股本）越多的个股，他们在来年的业绩飚升的概率就大增，因此，新城B、深振业、大连友谊、深长城、广宇集团、亿城股份、银基发展等预收账款多的地产股可跟踪，尤其是银基发展，三季度季报显示预收账款高达25343万元，隐含着今明两年业绩快速增长的预期，可以低吸持有。

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