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万科总裁郁亮:“我对明年房地产市场很有信心”

???专访万科企业股份有限公司总裁郁亮

  证券时报记者刘昆明牛溪

  房价从快速上涨到理性调整

  证券时报记者:最近一段时间,对房地产关注比较多的是珠三角地区房地产价格开始出现滑落,成交低迷,“拐点”之说频频见诸报端。
您如何看待这一现象?

  郁亮:我们从来不担心房价涨和跌的问题,因为我们相信市场的力量,相信调控的积极作用,市场或许有不理性的时候,但终究会回到理性的轨道上来。政策调控也是重要的力量,这种力量可以促使市场在低迷的时候正常起来,在市场过于亢奋的时候使它变得理性。

  我们说“拐点”,是说从“快速上涨”到“理性调整”的拐点。中国很大,各地区情况不一样,比如说沈阳,过去一年房价只涨了8%,这种涨幅是比较合理的,跟当地的居民收入水平涨幅差不多,所以不存在拐点问题。但像珠三角地区个别城市涨幅特别大,所以需要回到理性发展的轨道上来。

  证券时报记者:中国社科院近期发布的2008年《经济蓝皮书》预测,由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在,我国房价上涨趋势不可避免。这似乎和你们的上述判断有很大不同?

  郁亮:我们说房价是从一个“快速上涨”到“理性调整”的过程,并不是指从“快速上涨”到“快速下跌”的过程。如果说一个地区的房价与当地居民收入水平相联系的话,我们觉得房价仍旧保持一定幅度上涨是正常的。相反,如果老百姓收入在提高,房价却在下跌是很不正常的。我们反对的是过快上涨,所谓过快上涨,是房价与当地经济发展水平相脱离,脱离了当地居民的购买力,是纯粹以投资为主的市场,是一个不正常的市场。

  大众住宅将成主流

  证券时报记者:2007年给您印象最深的是什么?

  郁亮:我印象最深刻的是住宅保障问题,而不是盖了多少房,卖了多少房,创了什么纪录。我国房地产业经过10年的发展和宏观调控,整个行业、整个社会相关群体终于找到了一个共识,就是住宅保障是我们建设和谐社会的根本,也是房地产行业未来能够持续发展的基础。

  证券时报记者:您是说从行业政策上,2007年发生了重大转变?

  郁亮:不仅仅是2007年,而是最近几年来行业政策一直在向着一个方向变化,只不过2007年的趋势已经非常明朗。今年8月,中央召开了全国住房工作会议,下发了24号文(《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》),这次会议将完善住房保障体系作为政府下一步住房工作的重点。

  这个政策出台后,国土资源部紧接着下发通知,要求各地在进行土地供应时,廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房的建设用地供应量不得低于住宅供应总量的70%,也就是说,包含政策性住房在内的大众住宅将成为今后住房市场的主流。

  从行业政策来说,1998年的货币化改革是重大政策的始点,10年之后我们又有一个重大的政策变化,1998年的改革方案中提到了三个市场:商品房市场、经济适用房市场和保障性住房市场,但很不巧的是,之后却遇到了亚洲金融危机,扩大内需成为主要的工作,后两块市场基本给放弃了,只留下以商品房为主的市场。那个时候,刚刚货币化改革,人人都分到房子,所以问题不严重,但累积了十年,问题就严重了,三个市场变成只有商品房单一市场的弊端就显现出来。今年的全国住房工作会议就把这个问题明确下来,重新开始强调住宅保障的重要性。

  房地产市场格局在改变

  证券时报记者:上述政策的变化会对房地产行业产生什么样的影响?

  郁亮:对于这种转变,有些人过于乐观,甚至把它当成是利好,认为这样商品房会减少供应量,价格就可以提高,这是牛市心态,但70%的大众住宅比例很可能会改变房地产市场的格局,如果政策性住房的比例很大,一些原来垫着脚要买房的人暂时就不用垫脚,他会把脚跟放到地上去了,而不是急着提前消费。消费者心理预期发生很大变化,整个市场气氛也会发生很大变化,如果这种情况发生了,对行业肯定会产生很大影响。

  证券时报记者:市场格局的转变会不会对房地产商的利润产生影响呢?

  郁亮:有一种误解是房价涨得越高,开发企业的利润就越高。我们假设房价一直这么涨下去,行业利润就会足够丰厚吗?大家看到现在越来越多的家电制造业进入房地产行业了,他们进来的理由是房地产行业的利润厚,家电行业利润薄,所以他们要进。新的进入者一定会导致行业平均利润降低,房地产行业不可能一直维持高利润水平。

  还有一个因素在于,房地产行业的增值税,如果大家都照章纳税的话,过高毛利导致的利润增长几乎没有,或者说很少,大家可以看看万科的财务报表,每年的税收增长速度都是要远远大于利润的增长速度。

  有一些小发展商不愿意降价,因为他们就只有那么一套产品,卖了就没有了,很难再开发新的项目,如果它没有什么贷款的话,高价放着也可以,但是对于大的发展商而言,虽然价格相对低一点,销售出去以后可以马上做其他的项目,所以他们有快速销售的动机。

  依然看好行业前景

  证券时报记者:目前,虽然“拐点”之说还仅限于个别地区,但反映在股价上,房地产板块却出现了整体的、幅度不小的回调,另一方面,包括基金在内的大部分机构和个人投资者依然看好房地产,对此您如何评价?

  郁亮:对2008年的房地产市场,我们还是很有信心的,一个是行业的整体基本面在转好,在往健康发展方向走,要是再像过去非理性上涨的话,一定会遭受更严厉的调控措施,更严厉的措施伤害力也会更大;第二,在一个变动的市场中,对一个优秀的公司来说,意味着更多的机会,这一点非常明显。我们上半年买地还是很容易的,到了下半年就不容易了,市场过热,地价不断地被抬高,但是现在买地又是比较容易了。所以大家可以看到,在市场非常亢奋的时候,优秀公司是没有什么优势的,也就是说在大家都可以赚到钱的时候,优秀公司很难显出比别人更优秀。其实万科每次都是利用宏观调控的机会,使自己发展更快一些。

  证券时报记者:现在有很多人猜测,这次调整之后,房地产行业又会有一次比较大的洗牌,可能很多房地产商又要消失了。您认为呢?

  郁亮:1993和1994年房地产宏观调控之后,有相当一大批房地产商不见了,但现在又有很多房地产商出现了,洗牌是一直进行的,每时每刻,但关注房地产商的数量意义其实不大,因为可能现在暂时变少了,但下次又多了。

  证券时报记者:那您觉得这次调整之后,房地产行业的集中度会提高吗?

  郁亮:行业集中度提高是房地产业未来发展的趋势。但房地产行业的集中度提高速度不可能非常快,因为这是一个地域性很强的行业。通过调整,确实会有一批发展商被淘汰,但也会有一批新的发展商进来,比如现在海尔地产、格力地产、国美地产、长虹地产,零售和制造业最容易进房地产这个行业。会诞生一批新的发展商,会消化一批实力弱的发展商。

  不过,我们也欢迎这些企业进入房地产业,因为这些企业有品牌、有实力,在制造和零售积累了很多经验。他们进入这个行业,能够在新的起点上进行,也能给房地产行业带来一种新的精神,一种工业精神。为什么房地产业很难得到尊重,而制造业可以获得认同,因为制造业有工业精神,人们欣赏这种工业精神,精益求精,性价比越来越高,但房地产行业缺乏这种精神,缺乏做实业那种踏实的、真心实意为消费者考虑的精神,包括品牌、房屋设计等等,与家电制造业差得很远。

  证券时报记者:您觉得今后国家还有可能会出台更严厉的宏观调控措施吗?

  郁亮:如果这次宏观调控见效的话,应该说没有必要再出台更严厉的措施了。这一点也是需要提醒的,现在的情况是政策都有滞后性,统计数据也是有滞后性。深圳出来的统计数据是11月份的房价比10月份又上升了,如果按照这个数据出台政策,肯定又要出更严厉的政策,但我们都感觉到了,11月份二手房的交易量只是7、8月份的20%,房价怎么还会涨,要是出台更严厉措施的话,又有不少开发商、中介要倒闭了。

  政策效应也有滞后性。比如现在货币政策收紧了,以前是一季度、二季度多放点贷款,后两个季度再少放点,今年政策变了,明年一季度也不能多放贷款了,很多人还是有幻想,认为明年银根可能还是会像往常一样,熬一熬到明年又活了,这就增加了不确定性,等到明年一季度,要是银根真像政策所要求的那么紧缩,大家就不会有什么幻想,都明确了,到时政策效应会更为明显。

  万科的产品线要往下延伸

  证券时报记者:两年前上海房地产也曾出现过房价低迷,万科曾非常成功地规避了这一区域的风险,珠三角也是万科战略布局最重要的区域之一,此次万科会如何应对?

  郁亮:任何一次调整对所有企业都是一样的,不能说对哪些企业影响好,对哪些企业就影响不好,区别在于企业的应对方法,应对得好可能就是一次机会,应对得不好,可能就是灾难。对于这种调整,万科应对得都是比较好的,因为是老“运动员”,经历了多次熊市和牛市的考验。2004、2005年的时候,上海市场很低迷,但是现在,上海市场对万科来说非常重要。我相信没有上海市场低迷的话,就成就不了今天万科在上海的地位和知名度。现在轮到珠三角,结果又会怎样呢?而且万科是全国性布局,我们有足够的经验,所以我们的行动总是显得比别人坚决一点、早一点。

  我们在第三季报上也说了,万科不会因为市场亢奋变得更加激进,反而会实施更加稳健的策略。市场很多人都没有想到万科今年前11月份的销量就突破460亿,这也是反映了我们的一个策略,加快销售。我们加快销售不仅是因为对这个市场有一个判断,也是在承担一个社会责任,这个社会需要加大住房的有效供应量。一个企业要能够长期做下去,必须跟这个市场的主流相呼应。加大住房有效供应量,我们觉得有这个社会责任。

  证券时报记者:您最近在接受媒体采访时说,万科今后的产品线要往下延伸?

  郁亮:万科的产品线是准备往下面拉一拉。前面说了,行业政策的转变,调控目标的明朗可能导致房地产市场70%左右的住宅是包含政策性住房在内的大众住宅,作为主流发展商,如果70%的市场不参与,不去做,那怎么叫主流发展商。

  证券时报记者:产品线往下延伸的策略会影响万科2010年实现1000亿元的销售目标吗?

  郁亮:万科现在定的目标是倍速于大市增长。我们并没有给未来定一个绝对值的目标,我们始终希望能够跑赢大市,甚至能够跑赢大市一倍,我们会根据我们的策略来调整买地、销售等环节的进展,使得我们始终能够在市场上保持领先的位置。其实我们从来就没有说到2010年要达到1000亿元的销售目标,我只说过一次,在2004年的会议上,我说我们到2014年的时候,能够达到1000亿的销售收入,100亿的利润,3%的市场份额,结果大家把其他数字都忘了,只记得1000亿这个数字了。

  但即使这样,应该说明的是,这1000亿只是结果,不是目标。我们的目标是有质量增长,什么叫有质量,一个是客户忠诚度要越来越高;二是回报率要不断提高,包括对股东的回报率和对员工的回报率;三是产品创新要不断提高。

  工业化将会是五年之后的主流

  证券时报记者:万科的另一重点是住宅工业化,也就是工厂化造房子,进展如何?对造房成本缩减有没有具体的反映?

  郁亮:我们认为,工业化对万科来说非常重要,它不仅可以解决工期问题,而且更环保,更重要的是未来五年工业化将成为房地产市场的主流。

  我刚刚从万科东莞工业化基地回来,刚开始我以为工业化离我们还很远,但现在看起来,已经比较近了。那里做80平米的两房,前一天刚装修完,第二天进去就没有任何装修的味道了,用的全部是环保材料,我相信未来人们对环保要求会越来越高。

  万科东莞工业化基地这个五号楼就代表了万科未来的两个发展方向,小户型和工业化(全装修)。工业化对我们影响是很大的,越是小房子越是高层的房子,用工业化的方式盖起来之后品质会提高很多,渗漏裂痕的问题可以完全解决。

  住宅小型化趋势使得工业化越来越容易,它不需要什么太多的调整,越小的房子调整的空间越小,越大的房子需要调整的东西越多,变化多就不好工业化。现在万科有三个工业化基地,东莞是集团基地,上海、北京也有基地,工业化房子运输成本非常高,理论上200公里的运输半径会比较好。我们现在三个基地进行密集投资,因为工业化需要规模,成本才可以节省。

  从布局上来说,万科一直在为工业化做准备,所以现在即使其他开发商想跟进,也会很困难,因为他们的投资布局很难调整过来,否则运输成本算下来,他们工业化也没价值。对企业来说,工业化可以提高周转,将来预售条件很可能会提高、按揭贷款进一步收紧,房子只有卖得快才可以收到回款,这个时候工业化提高速度和效率的优势就体现出来了。对客户来说,工业化可以提高品质,确实可以做到不渗漏、不裂缝,节能效果也很好。所以工业化一定是未来的一个趋势。(本系列完)

  
  
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