地产商研判“拐点”各不同

证券时报记者刘昆明

　　最近一段时间，各界都很关心房价“拐点”问题，在珠三角房价下滑的条件下，王石的“拐点”说迅速成为市场的热点问题。对此，房地产商之间也有很大分歧，政策性住房成为他们争论的焦点。

　　政策走势研判是关键

　　王石的“拐点”是基于万科在房地产市场上多年的经验得出的。在后来与万科总裁郁亮的交流中，我们也证明了这一点。万科在政策方面是相当敏感的，他们有专门的研究团队在做这些事情。万科还专门就“拐点”问题作了说明，认为“拐点”是从“快速上涨”到“理性回归”的过程。

　　万科之所以得出这么一个结论，很大程度上与他们对政策走势的判断相关。万科认为，大众住宅在未来几年将成为房地产市场的主流，而所谓大众住宅，很大程度上与政策性住房相联系。这种变化，将导致房地产市场住房供应结构的变化，进而影响消费者的心理需求和实际购买欲望。

　　但对万科这种判断，各家房地产商存在很大分歧。记者最近与另外两家大型房地产商的高层进行交流，他们完全不认同这种判断，认为现在的政策走势还不清晰，关键在地方政府这一块。

　　房地产业强者恒强

　　知名经济学家谢国忠在分析中国房地产价格走势时下了一个结论：如果中央政府不解决地方政府的财政问题，中国的房价肯定还是要上涨的。这里面的逻辑相信关注房地产业的人士都应该很清楚。

　　这两家大型房地产商的观点也很明确，政策性住房短期内要成为房地产市场主流根本没有可能，因为地方政府没有那么强的财政能力。“作为地方政府有很多事情要做，现在教育的事情没解决，医疗保障的事情还刚刚开始，要搞保障性住房真是难上加难，地方政府哪有那么多钱。”他们直言不讳。

　　这是中国目前的现实，也是很多房地产商并不认同大众住宅在未来几年将成为房地产市场主流的原因。

　　由此，他们也不认同房价的“拐点”已经到来。他们认为，现在的房价下滑主要是在珠三角这个前期涨幅太快的地区，其他地方并没有出现这种趋势，而且珠三角房价下跌也只是短期的。他们判断明年对房地产行业的宏观调控措施还会加大。

　　这种情况下，就产生另外一个很有意思的现象。对于很多中小型房地产商来说，宏观调控越严发展空间就会越小，但对于大型房地产商来说，他们资金充裕，越调控发展越快，特别是近期，大型房地产商拿地的热情在消退几个月后又重新燃起。他们说，今年是拿地的好时机。

　　市场将检验地产商的判断

　　政策性住房究竟能不能赚钱？不想做政策性住房的房地产商告诉记者，没啥钱赚，“双限房”既然是双限了，就无利可图；已经做政策性住房的房地产商则说，政策性住房是有钱赚的，只是毛利率低一点。

　　记者估计，钱肯定是有得赚的，只是多少的问题，可能对于一个每个项目都能拿到40％以上毛利率的房地产商来说，去做一个20％毛利率不到的项目是很不划算的。不过，从其他多方面的消息来看，做政策性住房，地方政府还是有很多鼓励措施的，所以应该说虽然项目收益少点，但其他方面的收益或许也有不少。

　　当然，房地产商是商人，商人做生意肯定是要赚钱的。在市场经济条件下，谁也没有权利要求哪家房地产商一定要做政策性住房。每个房地产商都会有自己的判断，经过市场的检验，如果他们判断错了，自然有市场的淘汰法则在等着他们。

　　
　　
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