多空激辩 中信仰视万科A股63.30元的看多逻辑

　　1月15日，沉寂多时的中粮地产(000031。SZ)突然发力，早盘一度接近涨停，引领半数地产企业翻红。

　　在愈发严厉的地产调控下，这已不是地产板块第一次异动。

　　某位手握重金的基金经理告诉记者，这段时间部分基金正加仓地产股。

2007年、2008年较确定的高盈利及超跌的人气是机构青睐的要因。

　　资本市场的口味似乎与房产实体层面的种种变化不太协调。据媒体报道，全国各主要城市房产销量均大幅萎缩，房价似乎出现了拐点的征兆。

　　“(地产)这轮行情我看只是一个小反弹，能否持续，房价是关键。”深圳一位重仓地产的基金经理认为。

　　悄然启动

　　深圳一位基金经理表示，部分龙头企业2007年与2008年业绩较好是支持地产的最重要原因。这种观点在公募基金行业中颇成共识。

　　2008年1月10日，信达澳银基金公司的投资总监曾绍雄在接受媒体采访时表示，地产未来的利润增长板上钉钉，现在的位置从利润增长的角度来讲可能有低估。

　　在机构名册中，地产板块铁定位列当前低估板块中的前三位。

　　此外，当前处于政策调控的真空期，这也是部分基金选择增仓地产的原因之一。

　　于是，这就直接导致了不少前段时间仓位较低的基金，现在进行小幅加仓。

　　从2007年12月下旬开始，地产龙头重拾升势。“保招万金”四大金刚中涨幅最大的保利地产(600048。SH)从最低点上涨已经超过30%。

　　看多逻辑

　　据深圳的基金经理介绍，管理层对目前基金买股票有严格的监控，买卖股票需要有研究报告做支持，一不留神就可能引来管理层的提醒。

　　而在2007年末，各方投资机构接连出具看多房产的报告，无疑给基金经理的操作提供最好的注脚。

　　各大投行看多房产理由主要有两点。

　　一是土地的需求远远大于供给，而市场面临着资金泛滥的局面。

　　某位研究人士认为，中国面临人多地少，粮食必须基本自给现状。由此，政府制定了2020年18亿亩耕地的政策红线。

　　这就意味着，在未来的14年时间里，中国年均可以减少的耕地面积仅为200万亩。如果按照2006年城市人口密度估算，每年需要新增314万亩城市建设用地，用地缺口高达114万亩。但是反过来，涌进城市的人口却丝毫没有减少，在人民币升值的预期下，大量海外热钱和本土资金一拥而上，这助推了房价的进一步走高。

　　二是尽管政策冷风频吹，但实力开发商借助资本市场的力量，已经颇具实力，行业的收购兼并有利于龙头企业做强做大。

　　　 中信证券房地产行业首席分析师王德勇认为，目前的房地产市场，依然充斥着大量的中小企业，而在政策调控之下，收购兼并已经出现，拥有现金流优势的龙头企业可以强者越强。

　　2007年10月，万科地产以24亿元的价格收购了浦东超级大盘“地杰国际城”近50%的股份，这也是万科在二级市场收购的又一力作。

　　王德勇认为，随着调控的深入和调控效果的显现，激动人心的收购兼并或许会很快出现，产业整合后的公司将更有吸引力。

　　对于地产龙头万科A，王德勇颇为乐观，他预计公司在2007年、2008年的每股盈利为0.68元和1.40元，而目标价格定为63.30元，相当于2008年21倍的市盈率。

　　他认为，最近几个月，由于政策的频繁出台，地产板块的下调比较充分。多重利空后，股价被市场低估，是长线投资者进场的良机。

　　紧盯房价

　　在地产调控的风声鹤唳中，卖方研究员的乐观情绪还是引起了不少投资人士的质疑。

　　“地产研究员永远看多，这就和美国网络泡沫前没有人提前看空一样。”北京一位基金经理这样说道。

　　而在已经过去的2007年12月13日，身为中国地产的领军人物，万科董事长王石语出惊人，“我承认楼市拐点确实已经出现了”。他解释说，所称拐点不是指房价从涨到跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。其后，万科旗下楼盘启动降价策略，在广东上海等地降价15%-30%。

　　万科降价可以看作是调控下的生存方式。据中国指数研究院提供的最新数据监测显示，2008年第一周，全国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象，各主要城市一周房价也有较明显的波动。部分城市显现出浓郁的“有价无市”的市场氛围。

　　市场人士认为，房价是否出现拐点将成为是否增持地产或者增持哪类地产的关键因素。

　　“从各大城市的房价来看，短期的涨幅将非常有限。”上述人士表示。他认为，一旦房价涨势放缓，不少以低价拿地、高价卖房为主要经营模式的地产商都要受到拖累，即使万科这样的龙头企业也不例外。

　　这位基金经理表示，万科的商业模式是靠高周转率维持高增长，但是在地价越来越高，也就是地产公司原材料成本越来越高的现实情况下，必须要靠房价(也就是产成品)也相应涨价才能保持毛利率，但是现在房价被政府压住了，光靠开发量无法维持太高的业绩增长，毕竟盈利的基数越来越大。

　　“我们现在采取了紧盯房价的策略。”他表示，如果调控房价没压住，那过一段还是要买开发型地产龙头；如果房价压住了，那就要配置商业地产类的公司，如华侨城等。

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