未来两年仍是地产股黄金投资期

国金证券研究所曹旭特

　　由于我们关注的重点公司2008年市盈率已降至20－25倍，投资价值十分明显，为此，建议增持地产。

　　销售放缓和价格波动是影响地产公司估值水平的主要因素，而上述现象的出现，是弹性较大的投资性购房被挤出和价格波动所引发的正常消费者观望所致。但在市场预期得到稳定时，正常消费需求的刚性特征将会表现得更加明显，这部分延期需求的释放，会促进市场回暖。

　　市场已具备回暖的基本条件

　　随着2008年银行贷款发放指标重新获得，从额度上提供了对企业和个人进行金融支持的可能，而从环比角度看，行业获得金融支持力度无疑会逐步加大，因为2007年底大部分企业和居民几乎没有得到贷款支持。

　　合肥城建的上市，意味着地产公司再融资的松动，我们没有理由认为优质地产公司还会继续被拒绝在融资大门之外，合肥城建的首发是地产再融资开启的引子。

　　企业资金来源渠道的拓宽会降低开发商降价动力，而银行对居民按揭贷款的支持会提升有效需求，这都有利于价格的稳定，而预期稳定是需求得到释放的基础，目前市场已经具备回暖的基本条件。等到传统购房旺季的到来，销售就会得到明显改善，目前行业低谷期正提供了优质公司的难得买入机会。

　　近期不会有严厉的调控措施

　　因为目前调控已取得了效果，而美国次级债危机给市场和整个经济体系带来的波动一定会成为我们政府制定调控措施的借鉴，为使行业平稳发展，目前已没有必要继续出台调控措施。

　　至于传闻较多的物业税“由空转实”，我们认为短期仍不具备条件，最重要一点原因是我们的评估体系尚不能为物业税的开征提供技术支持。并且根据我们了解的情况，目前在各试点城市进行空转的仅有商业地产，而住宅根本没有纳入到空转体系之中。

　　供需矛盾依然存在

　　2007年1－11月份，住宅施工和新开工面积增长约为24%，增幅同比上升约5个百分点，说明短期供给将有所改善。而预示中期供给的土地开发面积则仅增长8%，增幅同比下降约30个百分点，说明市场中期供给将会明显下降。

　　我们关注重点城市的施工和新开工面积普遍在全国平均水平之下，其中北京的相关指标都为负增长，预示北京未来供给仍将维持短缺，而广州供给明显得到改善，新开工面积增长已超过全国平均水平，是唯一有条件实质增加供给的重点城市。

　　重点上市公司分析

　　万科：公司对市场节奏的判断最为出色。2006年公司进行大规模扩张，充分享受2007年房价上涨带来的收益，而在行业普遍乐观的2007年，公司并没有盲目扩张，目前行业进入调整期，又给公司的收购式扩张带来机会，预计2007、2008年每股收益0.67和1.2元，建议“买入”。

　　招商地产：2008年公司深圳市场外的项目将进入收获期，抗风险能力会明显得到增强，而公司的土地储备质量突出，03－04年获得项目占总储备的30%，并且公司是行业内龙头企业中唯一能够通过大股东支持而实现外延式增长公司。预计2007、2008年每股收益1.34元和2.3元，建议“买入”。

　　保利地产：保利地产通过制定有吸引力价格来加速周转，回流资金后去锁定更多可供开发资源，所以公司一直为股东提供了良好成长回报，这种发展模式也保证了公司能够长期胜出。预计2007、2008年每股收益1.03元和2.02元。

　　金地集团：公司较早开始走出深圳本地市场，目前各区域的管理资源已经较为成熟，而公司股权激励的实施将增强员工利益和企业发展的相关性。预计2007、2008年每股收益1.08和1.81元，建议“买入”。

　　富力地产：富力地产城中城发展模式有利公司实现利润最大化，而一体化战略帮助公司实现快速开发和销售。如果回归A股进程顺利，公司将得到更多资金支持，继续保持快速发展步伐。预计2007、2008年每股收益1.66和2.54元，建议“买入”。

　　昆百大：公司在昆明吴井路的城市理想项目在1月初开盘，约300套项目在开盘当天全部售出，销售均价约6000元/平方米，超出我们前期预测。能在目前取得上述销售业绩非常难得，该项目的顺利销售也降低了2008年的业绩实现风险，我们预计2007、2008年每股收益0.51元和1.15元，建议“买入”。

　　深天健：公司的主辅分离改制立项已经得到深圳国资委书面批准，公司也提出力争最晚在08年上半年完成改制，如果主辅分离成功，不但能够消除亏损业务对业绩的负面影响，还可以使公司集中精力于主业，全面参与市场竞争和发展壮大。预计2008、2009年每股收益0.57元和1.23元，建议“买入”。

　　总体来看，我们认为2008、2009年仍是地产公司投资的黄金时期。由于，行业内有战略意识的公司都进行了大量的土地储备，企业未来两年结算项目中的相当一部分来自早期的低成本项目，所以未来房价保持平稳的前提下，相关公司的利润率仍不会出现明显下滑。并且我国地产行业的集中度仍然很低，优质公司存在较大扩大市场份额的空间。

　　
　　
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