九芝堂投资收益耀眼

　　□本报记者郭望

　　
　　
　　
　　1月16日，九芝堂（000989）发布年报业绩修正公告称：由于2007年第四季度营业利润的增加超过预期，经其财务部初步核算，2007年度其业绩增幅超过原来的预期，将达到200％-250%。九芝堂为投资人奉上一份靓丽的年报应成定局。不过，研读相关公告，该公司喜中也有隐忧，频繁地变更募集资金投向以及对投资收益较依赖，就是这方面的表现。

　　
　　募集资金曾四度转向

　　
　　2007年1月24日，九芝堂发布《关于变更部分募集资金投资项目的公告》：将前期节余的1亿募集资金变更用途，与湖南郡原置业有限公司及湖南宏梦置业有限公司合作对湖南中嘉房地产开发有限公司（下称“中嘉房地产”）进行增资扩股。增资扩股后，九芝堂持有中嘉房地产的62.5％的股权，中嘉房地产近期开发的就是“长沙郡原”项目(上市后再命名为“郡原广场”)。

　　
　　2007年9月4日，九芝堂再度发布《关于转让湖南中嘉房地产开发有限公司股权的公告》：董事会已于8月31日审议通过以1.1亿元向杭州南源联合置业有限公司转让中嘉房地产62.5%的股权。九芝堂从中获得投资收益1000万元，彻底退出9月30日即将开盘的“郡原广场”项目。所收回投资成本1亿元，九芝堂将之补充为流动资金。

　　
　　这已经是九芝堂将部分募集资金第四度变更投向，每一次转向基本都不超过一年时间。2003年九芝堂增发新股5100万股，实际募集资金49649万元，原计划投资8个项目的建设；但2004年年度股东大会变更了其中3个项目的投入规模，新增了3个建设项目；到了2006年4月，2005年年度股东大会又变更了一个项目的投资规模，新增了1个项目，并且终止了2004年新增项目中的两个。至此，九芝堂的募集资金尚节余1亿元存放于募集资金专户中，也就有了前述的8个月时间内的两度变更。

　　
　　而对于九芝堂在郡原广场项目退出的原因，九芝堂证券事务部一位不愿意透露姓名的女士解释：“由于近期国家各行业管理部门对房地产市场发出了加强宏观政策执行力度的信号，未来房地产行业发展将受到无法预计的重要变量的影响，我们是出于对政策变化的顾忌，决定将股权转让彻底退出。”

　　
　　长江证券的行业分析师叶颂涛曾在2007年6月至九芝堂进行过实地调研。对此，他认为：“年初九芝堂提出房地产项目的时候，应该说是被市场看好的。当然后面退出有他的理由，从现在来看，这是企业的一个短期选择罢了。”

　　
　　郡原广场值多少？

　　
　　九芝堂在变更募资项目时称：“通过向房地产领域拓展，发展培育新的利润增长点，公司不仅可分散风险，还可尽快取得投资回报。”那么为何如此急切的放弃“新利润增长点”？1000万的收益是否符合当初设定的盈利目标？

　　
　　“盈利目标是分四年实现的，以单年来看我们已经达到了盈利目标。此外，中嘉房地产上半年给九芝堂带来的收益为-851万元，是合并报表后的财务显示，股权转让后，子公司的亏损不再计入上市公司的损益。1000万元是净利润。1亿元将作为流动资金投入公司正常的经营活动。”九芝堂的上述人士回答。

　　
　　1月23日，郡原广场的售楼部人士说：“现在郡原广场均价为5300元，2007年下半年开盘预售，目前销售状况很好，已经完成超过50%，预计2008年底可以顺利交楼。”据了解，郡原广场位于长沙市岳麓区，属于市府版块，项目占地57亩，总建筑面积近13万平方米；建筑部分由4栋24层的板式高层围合组成，包括一栋私人酒店，二栋广场城市公寓和一栋“MINI错跃双层公寓”。

　　
　　九芝堂在做项目经济效益分析时设定的均价约为4000元，13万平方米的销售面积，约可实现销售收入5.2亿元，开发成本合计约3.9亿元，税前利润约1.3亿元，扣除33%所得税，再减去30%土地增值税，税后利润约为6222万元，其中占有62.5%股权的九芝堂可获得3888万元；但是仅就目前郡原广场5300的均价而言，已经高出了原本设定价格的32%，假设开发成本变化不大的话，依照前面的公式，九芝堂至少可获得8700万元的投资收益。用1000万的获利将这样一个项目卖出，九芝堂似有一时“心急”做了一桩看起来并不划算买卖之嫌。

　　
　　那么，长沙的房地产市场是否如九芝堂所说的那样风声鹤唳呢？长沙一位专业从事房地产价值评估的刘先生告诉记者：“郡原广场处于河西，和河东市中心的楼价还是有一定差距，但是因为市政府搬迁至那儿，所以，那一块发展较快。郡原广场做了一些类似广场概念、新型商铺概念等等题材的炒作，营销做得可以。去年9、10月份是长沙楼市最旺的时间，销售非常的火爆，现在应该说是处于观望期，但是房价并没有跌。”

　　
　　业绩持续还需主业支撑

　　
　　九芝堂2006年整年的净利润约4030万元，据九芝堂方面的人士介绍：2007年其年报的净利润可达到1.3亿元左右，之所以与第三季度的年度预测出现100%的增幅差异，主要是因为九芝堂在新股申购等方面得到的投资收益超出预期。

　　
　　九芝堂的巨额投资收益与巨额的投入分不开。据公开资料显示：九芝堂在9月25日参与中国神华的新股申购，中签18.9万股，中签金额699.111万元，以中国神华2.39%的中签率计算，九芝堂投入了约2.9亿元。2007年前三季度九芝堂已通过出售证券获得投资收益约5300万元。

　　
　　那么，从企业经营的角度，九芝堂这样的增长方式可以持续多久呢？“相较二级市场而言，把大量的资金投入新股申购是风险较小、收益率较为可观的一种资金运作方式，是企业的一种运营手段”，叶颂涛说，“从我们在九芝堂的实地调研来看，其主导品种驴胶补血颗粒、六味地黄丸等主营收入的增长大约是在20%；九芝堂在原材料成本等方面的控制做得比较好，另一方面加强了营销的投入，这对于夯实企业发展的基础是有帮助的。但像2007年这种超过200%的增长率是不可能依靠主导品种的增长来实现的。”

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