应对宏调 中华企业30亿配股提速

　　□ 本报记者 白宝玉

　　近期各房地产商受到一系列的“打击”，除了宏观层面信贷规模控制和提高利率的紧缩政策外，国务院办公厅1月7日又下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，内容着重强调了土地使用的合理规划性。

　　数年来对楼市一系列的调控调控政策开始显现效果，据悉最近一个月来长三角土地市场明显降温。因为乏人问津，一些地块以底价成交，甚至流标。与此同时，房价拐点论、推迟三四年买房的建议以及物业税的征收与否则成为业内广受讨论的话题。

　　一时间，房地产行业及各个公司似乎处于风雨飘摇之间，资金链紧张似乎成了每个房地产企业的“通病”。春节前，本报记者就此电话采访了中华企业相关负责人，对方向《证券日报》记者介绍道，中华企业目前项目销售和资金回笼情况良好，公司并不缺钱，他们资金也不紧张。

　　拟配股募资30亿应对

　　根据中华企业2007年报披露，每股收益0.668元，每股净资产3.196元，主营收入同比增长20%，净利润同比增长24.89%，每股经营现金流为-1.582元，净资产收益率20.89%。用中华企业自己的话讲，就是“公司经营业绩稳步增长”。由于经营业绩良好，公司前十名无限售股东全部为以基金为代表的机构投资者。

　　2007年11月中华企业股东大会通过决议，要向全体股东按每10股配售3股的比例配售2.72亿股，募集资金将投入三个地产项目（这三个项目总投资约为55.90亿元），拟投入募集资金30亿元用于这些项目的开发建设，随后中华企业控股股东上海地产集团承诺将全部认购其可配售股份。

　　上海地产是上海市政府土地储备运作的载体，它与上海市土地储备中心是两块牌子、两个独立法人、一套班子管理运作，实力非同一般。

　　一位基金公司地产行业研究员透露，现在由于国家要对房地产行业进行宏观调控，政府有关当局已经对房地产公司的再融资放缓了，虽然没有关上大门，但门槛提高不少。

　　对于配股融资的高难度，上述中华企业相关人士表示，配股融资目前正在做报送前的最后准备工作。针对宏观调控，这位人士表示，中华企业将在产品销售、品牌运作方面加大力度，并对公司存量资产进行调整。实际上，在政策、市场相当良好的情况下，中华企业就已经做好准备以应对政策、市场变化时带来的影响，目前的配股融资事宜还在进行中，做为一家房地产上市公司，配股融资是公司发展的手段之一。

　　备有其它融资渠道

　　当记者假设配股融资万一被否对企业影响的问题时，该相关人士透露道，届时中华企业也不会面临什么困难，仍然能够开发，发展的脚步可能要缓一缓。中华企业也还有其它的融资渠道，也并不一定非得从资本市场来融资。这位人士讲述，现在整个公司都在围绕这件事情（配股融资），因为这个事情是目前他们公司的一件大事。即使无法获批，困难肯定会有，但没有外界猜测的那么大。其实当初拿地的时候并没有考虑配股融资30亿的事，正是由于宏观紧缩，他们才去买了这三块地及这次的再融资，主要目的还是为了备战宏观紧缩。房地产行业从长远来讲，土地肯定是越来越少的，他们对上海是挺有信心的。

　　一位不愿透露身份的中外合资房地产公司人士向记者表示道，上市公司利用资本市场融资扩张，这是很正常的事，这是它们的优势。目前敢拿地的，肯定是资金上没问题。现在的宏观调控紧缩，对于像中华企业这样规模较大的房地产公司是个利好，因为它们资金充足，正好可以促进房地产行业的整合。今后，我国房地产行业会强者恒强，弱者恒弱，房地产行业相对来说也会越来越规范。

　　在宏观紧缩特别是严控信贷规模的局面下，房地产公司也都纷纷采取措施加以应对，如IPO、配股、定向增发、信托融资等等。由于内地资本市场IPO的高条件，有些企业甚至绕道香港募集资金转战内地。据彭博统计，2007年内地房企赴境外IPO共计13家（不包括REITS），其中选择在香港上市的高达七成。与之相对应，去年内地房企在港股市场的集资额达到了79.85亿美元。显而易见，港股市场已成为内地房企至关重要的集资渠道。而普华永道此前发布的报告预测，今年，内地房企仍有望成为赴港集资的主角之一。

　　上海房价走势仍难预测

　　由于房价的一路高涨，房地产商似乎成了大家的眼中钉、肉中刺，其实大可不必，这完全是商业行为、市场化的结果，上述地产人士评论道。

　　至于房价未来的走势，中华企业公共部则表示无法预测，也不便评论。

　　一位券商的地产研究员向记者介绍，上海房价目前稍微下跌了些，只不过是成交量大幅萎缩了，而且下降得还挺快，主要是12月份银行贷款没有了，想买也买不了了，特别是第二套住房，因为没有明确的说法。这位研究员认为，成交量的下降不太正常，这反而不好。他看好上海的房价，因为根据上海统计局的数字，今年是上海生育与结婚置房双高峰期，这两个高峰碰在一起，因此他们预测需求很旺盛。目前由于市场上对未来房价走势的纷嚷及政策面的不明朗，购房者观望态度浓厚。

　　上述研究员认为，当前房价走势的萎靡是由于国家政策导致的，这种人为压制房价的措施，很可能导致下半年房价不正常的上涨。

　　深圳一家大型房地产上市公司的高管向记者解释了他们对于房价走势的分析。对于当前全国房价存在下跌的迹象，他们认为房价调整的幅度很难看清楚。因为总体来讲，经济增长、人口红利、城镇化等几个大的因素必然导致这种需求的存在，不太可能有大幅的调整，而是趋于理性，是经过一段时间买和卖的平衡，从而出现一种缓慢增长的态势。根据其对全国房地产供应的研究，供求关系其实还是很悬殊的。因此，中长期看依然是乐观的。

　　拐点何时真正来？

　　至于房价拐点，上述深圳地产人士认为，拐点是指上行坡度太陡的状态下，即增长过快的情况下，房地产业迎来的调整，调整的结果是使这个坡度变缓。包括深圳在内的珠三角市场过去两年涨得过急过多，市场从高位回落很正常，市场进行一定的调整消化对后市的健康发展有好处。对于大多数的房地产公司来说，肯定是希望行业能够有越健康越长远的发展，只有行业健康发展，房地产企业才能健康发展。调整的时间跨度和深度很难量化。从更长一点时间看，各个拐点的连线一定是一条长期上升的趋势线。

　　难怪科中华企业有信心看好做为中国最具活力城市??上海房地产市场的前景。目前该公司房地产开发主要集中在上海及长三角地区。

　　此外，中华企业还有大量上市公司和一些即将上市金融企业的股权。根据中华企业2007年年报披露，公司持有国泰君安证券912万股，持有申银万国证券1689万多股，持有160万股交通银行，持有豫园商城308万股。

　　这些上市企业及金融股权由于是原始投资，成本低廉，极大地增加了中华企业的内在价值。在整个2007年，中华企业就明智地全部或部分售出了由限售股转为可流通股份的交运股份、锌业股份、豫园商城等部分权益，公司的投资收益因而比上年增加了18467万元。中华企业还利用闲置资金申购新股卖出获得投资收益371万多元。