我们认为,随着上海房地产市场的复苏,整个上海地产板块基本面有望好转。同时,认识上的偏见使其走势和公司基本面出现了较大的背离,因而带来了显著的投资机会。

    有较大投资机会的有中远发展(行情,论坛)、G中企(行情,论坛)、新黄浦(行情,论坛)、金丰投资(行情,论坛)、世茂股份(行情,论坛)。每个公司名称里面取一个字,即“中华新丰茂”。

    上海房地产交易量放大

    从网上房地产获得的数据显示,3月份住宅成交量179.67万平方米,与2月份的82万平方米相比上升近120%。除去30万平方米左右的配套商品房外,普通住宅成交量达到150万平方米,占到总量的近85%,和前期楼市成交以配套房占主力的情况形成鲜明对比。

    事实上,过去一个月中,上海新盘成交量不断上升。几乎每个星期的成交量都出现明显上升,仅3月份最后一周(3月27日－4月1日),住宅新盘成交量就达到了55.8万平方米,比前一周上升了36.1%。而日成交量也开始从之前的四五百套增加到目前的800套左右。有楼盘再次出现排队购房的情形。

    更令人关注的是,高档住宅的成交量在上个月猛增,3月29日开盘的翠湖天地103套房源在三天之内全部卖出,成交均价44000元/平方米。由于高档楼盘成交量上升,成交均价被不断拔高,3月份最后一周住宅均价9457元/平方米,而普通公寓类商品房价格更是超过1万元/平方米,达到了10744元/平方米。

    种种现象都表明,上海房地产市场正在走出低迷。

    需求上升 供应减少

    上海依然是中国经济最发达、收入水平最高的城市之一,意味着房地产需求强劲。同时,房地产的供应量有所减少。

    一方面,上海人均收入水平全国最高,具有较强消费能力。根据国家城调队2005年11月调查的数字,目前上海市人均月收入为1641元,高于全国平均水平79.74%。另一方面,上海房地产市场对外来人口有很强的吸引力。外来人口的进入,一方面以租赁的形式推动了房地产的梯级消费,另一方面以购房的形式使资金从落后地区向发达地区转移,进一步巩固了强者恒强的区域格局。这种格局形成之后,上海房地产市场从客户的角度来看,已经不再是本地市场。它已经过渡到区域市场,甚至是全国市场。如果考虑到国外客户的需求,在某些细分市场,如别墅、高档公寓、写字楼市场,上海房地产已经带上一些全球性市场的色彩。

    在这样一个市场中,单纯地计算本地的房价收入比已经不能精确地反映市场的有效需求,这也是支撑上海高房价的一个重要原因。这种全国市场(甚至是全球市场)的色彩迟迟得不到褪化,上海的房地产就不会长久的低迷。

    与此同时,受宏观调控影响,2005年10月份以前,上海地产市场两个最重要的先行指标竣工面积同比下降1.1%,土地购置面积同比下降1.6%,上海房地产开发的先行指标的回落意味着供应量的减少,房价失去了持续下降的基础。

    大规模投入不断增加

    京沪高速铁路即将开工、迪斯尼主题公园待批。同时,上海已正式确立了总体城镇规划体系,简称“1966”,即1个中心城、9个新城、60个左右新市镇和600个左右中心村。大规模的投入凸现了上海的经济中心地位,带动了上海土地的升值。

    上海市副市长杨雄3月29日表示,上海将在距离洋山深水港32公里的杭州湾畔建设一座近300平方公里、人口规模达80万人的滨海新城。据介绍,到今年年底,这座新城的建设将实现固定资产投入累计达360亿元,其中基础设施建设投入225亿元。到2010年新城的总体构架基本成形。

    除了为举办2010年世博会的基础设施投入以外,据媒体报道,近年来积极进军内地的李嘉诚麾下地产旗舰———长江实业已受邀参与由上海实业集团持有的崇明东滩发展项目。长实相关负责人则透露,已派人前往崇明进行实地考察,目前还没有具体落实是否参与,但已在积极研究中。该岛定位于世界级生态岛屿,尤其重视环保；按规划,仅东滩项目总投资额预计就将超过100亿。

    战略性建仓机会来临

    随着上海房地产市场的复苏得到确认,我们认为整个上海地产板块孕育着非常大的投资机会,投资上海地产股的战略性建仓机会已经来临。

    中远发展(行情,论坛)(600641)公司基本面在向好的方向发展,现有项目销售良好,未来三年内业绩大幅增长,长期看面临良好的发展机遇。股改中,控股股东将宝山置业以75%的折价转让给公司,并承诺2006年、2007年净资产收益率达到6%和10%,这大幅度降低了投资的风险。

    中华企业(600675)在经过了多年的储备、开发、销售之后,G中企(行情,论坛)迎来了项目的收获期。公司在上海土地储备丰富,足够3-5年开发,业绩增长有保障。

    新黄浦(行情,论坛)(600638)公司控股股东发生了变化,人民日报为背景的华闻投资实力雄厚,具有众多的政府资源。公司股改方案为10送3股,股改除权后股票价格比较低。公司账面资金达到了8.6亿元,资金比较充沛,有发展新项目的实力。

    金丰投资(行情,论坛)(600606)股票市场中唯一以二手房业务为主业的公司,属于投资房地产板块重要的配置品种。公司还没有完成股改,目前绝对价格比较低,即使按照原先10送3.5的方案,也属于房地产板块较高水平。

    世茂股份(行情,论坛)(600823)公司虽然已经发布了业绩下降公告,但我们认为业绩的下降属于房地产行业特有的项目没有进入结转期,并不影响公司的实际价值。公司还没有完成股改,股改完成后,公司绝对价格将更低。公司每股存货高达5.3元,甚至高于目前的股票价格,表明公司有增长的潜力。

    "中华新丰茂"公司盈利预测表

    (每股收益：元/股)

    名称       2003年   2004年   2005年   2006年   2007年
    金丰投资(行情,论坛)    0.269     0.34    0.289     0.36     0.42
    新黄浦(行情,论坛)     0.1135   0.1426     0.12     0.15     0.26
    中远发展(行情,论坛)     0.08     0.09     0.06     0.35      0.5
    G中企(行情,论坛)       0.251     0.31    0.508     0.64      0.7
    世茂股份(行情,论坛)   0.5566    0.466    0.225     0.35     0.44