房地产：双核城天津房地产市场调研报告

　　市场概况：

　　天津市场较一线城市落后一个节拍，未来将形成环城四区和滨海新区两个核心市场。前者发展相对平稳，整体开发能力和物业管理能力是开发商竞争的关键；后者的发展则更多受到开发区政策及其落实情况的影响，拿地能力是该区域内开发商竞争力最重要的体现。

　　未来展望：

　　考虑到近两年土地供应偏大、自住型需求难以支撑市场全面上涨，我们认为天津市场的发展将跟随一线城市波动，但振幅相对较小。天津市场真正的大机会来自于滨海新区相关政策的逐步落实，从而带动经济发展和外来人口的增加。目前预计年成交量将稳定在1000万方左右，房价也将温和上涨。

　　相关上市公司：上市公司方面，我们最为看好天津万科的发展，其次为招商地产。

　　万科在天津深耕15年，已经形成了全面的产品线和全方位的布局。而招商地产以直接切入高端市场的策略进入天津市场，目前运作的两个项目市场前景良好，有利于建立品牌号召力。

　　投资建议与风险提示：

　　随着环城四区市场的成熟，提前在该区域内布局的项目往往具有成本低、增值快、体量大等特点，前景看好，例如万科的东丽湖万科城。

　　另外，在未来开发重心??滨海新区具有拿地优势的企业也具有一定的成长机会，例如万通地产。我们将于近期另行发布万通地产的调研报告予以介绍。

　　风险提示：虽然相对平稳，但天津市场与一线城市的联动越来越明显，在紧缩期同样难以避免调整。开发商今年的销售压力较大，投资者需要充分跟踪项目销售情况。

　　我们于近期调研了天津房地产市场及相关上市公司。我们认为，天津房地产市场较上海等一线城市落后一个节拍，正处于加速发展阶段，未来将形成环城四区和滨海新区两个核心市场。前者是中心城区饱和后市场外扩的必然趋势，因此也是大多数自住型购房者的置业之地，其发展比较稳定，整体开发能力和物业管理能力是该区域内决定房开商竞争胜负的关键；后者的发展则更多受到开发区政策及其落实情况的影响，从调研的情况来看，我们估计该区域内投资性购房比例较大，目前入住的客户很少，当前的房价更多是在反映预期。因此，购房者最挑剔的是楼盘在开发区的地理位置，兼之开发区面积有限，未来可供出让的优质地块不多，由此推论，拿地能力将是该区域内竞争力最重要的体现。

　　考虑到近两年土地供应偏大、自住型需求难以支撑市场全面上涨，我们认为天津市场的发展将跟随一线城市波动，但振幅相对较小。天津市场真正的大机会来自于滨海新区相关政策的逐步落实，从而带动经济发展和外来人口的增加。预计年成交量将稳定在1000万方左右，房价也将温和上涨。

　　上市公司方面，我们最为看好天津万科的发展，其次为招商地产。万科在天津深耕15年，已经形成了全面的产品线和全方位的布局。而招商地产以直接切入高端市场的策略进入天津市场，目前运作的两个项目市场前景良好，有利于建立品牌号召力。

　　市场回顾

　　2007年，天津市场保持了04年以来的惯性发展态势，一方面，住宅市场成交量放大，众多外地开发商进津拿地、投资，给市场发展提供了较多的资金支持；另一方面，土地供应渠道逐渐走向正轨化和市场化，并首次将远郊区县的土地供应纳入全市统一管理。

　　天津所辖区县较多，为便于分析，我们可以将其分为四个板块：中心六区、环城四区、滨海新区和远郊区县。经过实地调研和整理相关数据，我们认为天津房地产市场主要的特点有：

　　第一，从住宅和土地两个市场的情况来看，天津房地产市场发展进程较一线城市落后一个节拍，主要表现在住宅市场的成交量还集中在中心区域（中心六区、环城四区），而07年的土地出让也以环城四区所占比例最大。而上海的环线以内、深圳的关内等中心区域，可供应土地已经很少，房价也因此而高企。

　　第二，随着经济发展，天津房地产市场必然也将呈现重心外移的趋势，这一点已经在07年的土地成交情况上有所显现。07年全年，中心六区成交土地面积仅占全市成交总面积的2%。同时，环城四区在地价涨幅和成交面积两项数据上均列全市第一。这意味着随着中心六区供应量的萎缩，环城四区将成为未来天津房地产开发商竞争的主战场，较早布局该区域的公司将享有管理、市场上的先发优势和成本优势。

　　第三，滨海新区将随着各项开发政策的落实而成为环渤海经济增长的动力源。滨海新区06、07年的土地拍卖的平均楼面地价仅为1179和1335元/平方，06年以前的地价显然更低。而目前在开发区中心区域的项目均价破万，虽然就目前开发区的配套建设和人气来看，房价可能透支预期的程度较高，但即使以目前的价位计算，开发商的利润也十分可观。

　　住宅市场：

　　07年天津市商品住宅的新增供应量为1138万方，成交1157万方，均价6082元/平米，同比上涨25.2%。前几年，天津商品住宅的成交量主要在中心六区（05、06年中心六区商品住宅的成交量占比分别为43%、38%左右），未来将主要集中在环城四区，但总体来说，中心区和新四区的成交占比将逐渐缩小。

　　土地市场：

　　07年，天津住宅用地共拍卖105宗，总占地面积1340万平米，规划建筑面积1925万平米，总成交金额242亿，合楼面地价1257元/平米。06年，住宅用地共成交800万平米左右，包括远郊区域的话共约1000万方（占地面积口径）。与1000万方左右的成交面积（按建筑面积口径）相比，天津近两年的土地供应量偏大，后期的销售压力不小。

　　在四个板块中，环城四区在地价涨幅和成交面积占比上分别以137%和53%列全市第一。作为升值最快、供地面积最大的区域，环城四区未来将是天津市自住型需求释放最为集中的区域，也是开发商必争之地。

　　市场近况

　　天津市去年的成交放量出现在7-10月份，但由于受房管局调整系统的影响，去年7月份无成交数据，该月数据被计入了8、9月份。

　　天津自去年年底以来的走势充分体现了我们所归纳的特点：跟随一线城市波动，但振幅较小。信贷收紧以后，天津市场也出现了成交萎缩，但其波动幅度要小于一线城市。08年3月份天津的日均成交量约为1.77万方，相当于去年3月份日均成交量的94%，同时，其成交均价也基本维持在7000元/方。

　　关于天津市场的几个关键词

　　规范化/整合

　　土地市场的规范化淘汰了一些依靠政府关系竞争的企业，例如，06年曾名列前茅的某家本地开发商目前在天津市已经难觅踪迹。以万科、富力、金地、万通等为代表的外地品牌开发商已经在市场中逐渐占据主导单位，未来的竞争将主要在这些开发商中展开。

　　去本地化/联动

　　开发商的“去本地化”将产生共振力，加大天津市场与一线城市周期的同步性。一个比较明显的例子是，本轮宏观调控开始之后，总部位于珠三角的开发商率先在天津市场有所动作，以期弥补南方市场销售的疲软。而天津本地的开发商对宏观调控的反应则较为迟缓。显然，珠三角市场的调整压力已经借由全国性开发商，如富力地产，较以前更为迅速的传导到天津。

　　从这个角度来说，今后的天津市场将更为敏感，周期性和联动性也会更强，只是由于自住型需求较高（据开发商估计，主城区内自住型消费占80%），波动的幅度会较小。

　　小型化/增长

　　80-100平米大小的房子，需求增长迅速。预计90平米以下的房子成交量占比将逐渐上升到40%左右。

　　整个市场供略大于求，预计08年成交规模趋稳，天津万科预计房价涨幅为16%。

　　市场竞争格局

　　目前天津市场主要的开发商包括万科、富力、招商、金地等。从我们调研的总体情况而言，相关开发商对今年的天津市场还是寄予比较高的期望。

　　我们的态度要相对谨慎一些，除了考虑到土地供应量增大、自住型需求难以支撑市场全面上涨之外，从具体的项目来看，我们也认为开发商的销售压力比较大，这主要体现在两个方面，一是开发商相邻项目之间的直接竞争，如富力湾和万科假日风景，万通新城国际和万科金域蓝湾；二是开发商自己和自己的竞争，例如东丽湖万科城20万方的年销售目标、万通新城国际10余万方的销售目标。

　　万科：全面布局，领跑天津

　　天津万科经过十余年的经营，已经占据天津市场份额第一的位置，其产品不论是在类型分布还是在地域分布上都已经较其他开发商更为齐全，并且通过“水晶城”等经典项目的运作，万科已经成为天津市场的知名品牌。与其他开发商相比，万科具有一定的先发优势，未来仍有望继续领跑天津市场。

　　万科今年在天津的销售项目将会增加到10个左右，其中，老项目包括滨海新区的滨海新城、金域蓝湾，环城四区的东丽湖万科城（东丽区）、假日风景（西青区），中心六区的金色家园（南开区），假日风景和金色家园将于今年清盘。今年可能新上市的项目还有霞光道5号（或用名：宁发花园）、金奥国际、朗润园、魅力之城。

　　天津万科07年市场占有率达5.1%，居第一位，其销售业绩的取得更多是通过销售量的上升而非售价的上涨，充分体现了万科快速周转的策略。08年天津万科计划销售金额为60亿，相应的市场占有率将提高到7%左右。

　　我们认为这个目标的实现，一是要看东丽湖万科城、假日风景和金域蓝湾的销售情况，一是要看几个新上市项目的销售情况。其中，东丽湖万科城今年的销售面积目标超过20万方，而假日风景和金域蓝湾分别直面富力和万通的近距离竞争，销售压力不小。

　　东丽湖万科城

　　项目位于天津市区及滨海城区之间，未来发展将得益于天津市政府制定的工业布局重心战略东移规划思路。项目南临东丽湖、北至东丽之光大道，西临湖堤路，几乎占据了东丽湖整个北岸。项目整体将分7期延项目主体交通干道向东开发，未来几年内将建设成为一个功能齐全、科学合理的综合性社区，集居住、工作、运动、商业、教育、娱乐、休闲、会议度假等功能于一体的可持续性发展社区。

　　万科金色家园

　　项目位于天津市南开区长江道与向阳道交口，距中环线（红旗路）1公里，距外环线3公里左右。项目总占地面积为5.8万平方米，建筑面积约10.5万平方米，由南侧的商业区和北侧的住宅区组成，容积率仅为1.8，是南开区域内少见的中低密度住宅区。该项目剩余可售面积约10万方，前期均价11000元/方。

　　假日风景

　　假日风景是万科集团在天津开发的第六个住宅项目，也是万科集团与招商地产合作的第一个项目。项目地处天津市正式启动的首个卫星城??西部新城的核心位置。项目占地23万平方米，总建筑面积30万平方米，容积率1.3，目前售价约7500元/方。

　　滨海新城

　　该项目由天津万科与天津滨海快速交通发展有限公司通过战略合作共同打造。项目总用地面积约6.2万?，总建筑面积32万?，分东西两区开发，目前售价约11000元/方。按照双方的协议，对于滨海新城西区部分，滨海快速公司依然是项目西区的开发商，整体负责项目开发工作；天津万科作为项目运营商，直接参与项目的工程管理、销售服务、售后服务等工作。

　　金域蓝湾

　　项目位于滨海新区的泰达时尚广场内，是万科进入滨海的首个项目。售价约11500元/方。地理位置是该项目最大的卖点。泰达广场位于开发区东北部，CBD东进的核心位置，是国内目前仅有的多功能综合体，未来将是滨海新区的核心居住和商业区。

　　霞光道5号

　　即原“宁发花园”，是万科在天津最高端的产品，地理位置优越，毗邻水上公园，该区域是天津传统的富人区。项目以联排别墅为主，预计售价至少在1000万元/套，目前销售情况十分看好。

　　招商地产：低调蛰伏，高端定位

　　招商地产进入天津已有3年，除与万科合作假日风景之外，直至今年3月才高调亮相天津市场，并推出两个高端项目??钻石山项目和西康路36号项目。继这两个项目之后，天津也将逐渐成为招商地产全国化战略的投资重点。

　　钻石山

　　钻石山项目紧邻天津奥体中心，规划建面31万方，主要为联排别墅和超高层建筑，首期将于今年6月开盘，目前尚未定价。该项目将被打造为奥体水上板块的国际化居住社区，其设计以“大疏大密”为特点，既充分考虑奥体“水滴”整体建筑景观要求，有退让的进行联排别墅设计，又兼顾卫津南路作为城市干道对立面的要求进行了超高层设计。

　　西康路36号

　　虽然招商地产的西康路36号项目尚未上市，但由于其地理位置的特殊性和项目本身的高端定位已引起天津市场的充分关注。该项目紧邻天津著名的五大道地区，参照了五大道的英式传统，选取唐宁街10号地的乔治亚风格为范本，并充分保留了该地块的百余株大树。该项目共16幢独栋别墅，预计今年上市，目前尚未定价。

　　金地集团：逐步拓展，由浅及深

　　金地集团2005年进入天津，目前在售的项目为格林世界，公司去年以22.66亿元拍下国际广场地块，由此，公司在天津的拓展由浅及深，产品线逐步延长，由住宅扩大到住宅兼商业，区域也由外环向中心区域和主干道方向拓展。预计公司将会继续加大渤海地区的投资力度，而天津也将成为金地集团渤海扩张的重点城市。

　　格林世界

　　格林世界项目由公司于05年初获得，占地556亩，位于津南区大沽南路延长线与外环线交口，毗邻地铁双林站，是天津城市发展的主轴带，被国务院体改办列为全国小城镇建设示范区。目前在售为小高层和洋房，小高层均价7000元/平米，洋房均价8000元/平米，目前共约10万方可售储备。

　　国际广场

　　该项目由公司于07年8月拍得，位于天津市河东区东南半环快速路与外环之间，紧邻连接天津市区与滨海新区的主干道津塘路。占地面积17.9万方，规划建筑面积33.3万方，拍卖价款22.67亿元。项目分为住宅和商业金融两部分，容积率内建筑面积分别为24.1和9.1万方。

　　未来展望

　　虽然很难找到有效数据判断消费者的实际支付能力，但经过我们对一些购房者的调查，我们认为天津市场未来真正的大机会还是要视滨海新区的开发情况。

　　主要理由是，目前的天津市场仍以刚性需求为主，包括改善型需求和婚房需求。改善型需求的集中体现是由天津近两年的拆迁所导致，而适婚人口的增加大大提高了婚房需求，例如，万科金色家园项目有超过20%的销售是用作婚房。

　　以刚性需求为主的市场很难真正全面带动房价。据我们与当地消费者的沟通，目前的房价几乎已经是可以承担的上限。要购置新房的消费者往往需要出售原有的老房子以支付首期款。如果房价继续快速上涨，目前支撑市场的刚性需求将因可负担能力不足而迅速衰退。

　　因此，我们认为，天津市场真正的机会还是要来自于滨海新区相关政策的落实，从而带动经济的发展，并带来外地人才的入住。目前滨海新区的开发已经开始逐步增加了外地人口的留津率。比较典型的例子是，当地名牌大学毕业生的留津比例正逐年递增。

　　滨海新区介绍

　　天津滨海新区的发展定位是：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。

　　在全市的总体规划中，滨海新区核心区作为天津市的副中心，构成全市“武清??中心城区??滨海新区核心区”发展主轴，以及“宁河??汉沽?

　　?滨海新区核心区??大港”东部沿海发展带。以中心城区和滨海新区核心区为主、副中心，以“中心城区??滨海新区核心区”为主体，结合东部沿海发展带，构筑“T”型带状组团式布局结构。在外围发展居住就业综合型城市组团，利用河流、湿地等自然生态条件，构筑网络状绿地及开敞空间系统。

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