借力母公司“孵化战略” 华润置地获92亿元注资

　　华润置地（(1109.HK)）再次获母公司华润集团巨额注资。

　　6月10日，华润置地表示，获母公司注资6个地产项目及家具业务，涉及总代价92.12亿港元，分别以现金1.97亿港元，及发行6.76亿股支付，每股作价13.34港元。

　　据悉，此次资产注入将使华润置地的土地储备增加约415万平方米，达到2200万平方米左右。而华润集团仍有500万平方米的土储等待注入。

　　自2005年以来，通过同样方式，华润置地已四次接受母公司注资。去年年底，华润置地刚刚获得母公司约290万平方米土储的资产注入，涉及金额45亿元。

　　“土储孵化器”

　　此次资产购置是华润置地“孵化战略”的再度“复制”。

　　所谓“孵化战略”，华润置地融资与策划部总经理王国华此前在接受本报记者专访时如此阐释：华润集团作为华润置地的大股东，资金实力雄厚，而上市公司无论在资产规模还是现金流方面，都有所不及，“孵化战略就是让一些土地先期由集团来购买和管理，等到项目比较成熟时再按市场价格注入上市公司。”

　　母公司华润集团扮演着华润置地“土储孵化器”的角色。

　　据了解，华润置地此次欲进行收购的6个项目，其中包括了北京门头沟住宅项目，总建筑面积约34.8万平方米；北京大兴住宅项目，总建筑面积约26.7万平方米；武汉汉钢住宅项目，总建筑面积约42.3万平方米。再加上重庆、沈阳、大连等各地项目，共计规划建筑总面积达415万平方米。

　　王国华指出，“对于华润置地来说，这种拿地方式不用通过支付现金，只需用发股形式就可取得。”

　　据了解，此次华润置地获母公司注资6个地产项目及家具业务，涉及总代价92.12亿港元，分别以现金1.97亿港元，及发行6.76亿股支付，每股作价13.34港元，较6日轻微折让2.06%。

　　去年年底以45.288亿元获得的母公司三幅地块则是按每股16.83元发行2.69亿股代价股份支付，发行价较停牌前收市价折让约9.2%。

　　这种集团拿地、择机注入上市公司的“孵化战略”，将有助于降低华润置地扩张业务的资金需求。而在内地发展商频频面临融资困难之际，华润置地的此种优势更是彰显无遗，就连很多上市公司也无从媲美。

　　据了解，此次资产注入将会给华润置地带来415万平方米的土储，业务布局更是扩至16个城市。同时，母公司持股将由61.89%增至67.36%，华润置地净账面价值由去年底的每股5.5港元提升至6.84港元。花旗银行认为，此次收购使得华润置地的市值增加至超过80亿美元。

　　土储至2200万平方米

　　根据华润置地2007年年报，截至去年年底，华润置地总土地储备达1779万平方米。而此次资产注入将使华润置地的土储再上一个台阶。

　　有机构预测，此次收购完成后，华润置地的土地储备将“晋升”至2200万平方米左右，华润集团所持有的8个项目(总建筑面积520万平方米，评估净资产值96亿港币)也在等待注入到华润置地的资产池中。业内人士做过估算，华润置地的土地储备货值已超过了400亿元。

　　王国华此前告诉记者，对于土地储备方式，除了“借力”母公司之外，华润置地还将加强非传统的拿地方式，比如收购、兼并，以及参与一些旧城改造项目。“今年，华润置地还将投入80亿元在内地拿地350万平方米。”

　　据记者最新了解，华润置地未来的拿地策略也或将有所调整。

　　首先是扩张区域调整。日前，华润置地公司董事总经理王印宣布，公司未来新增土地储备的重点将在北京、上海及杭州等一线城市，原因是公司对这些城市长期看好，而且竞争较为理性。

　　其次就是华润置地将加大商业性物业土地的储备。6月3日，华润置地北京公司总经理陈鹰在“凤凰置地广场品牌签约会”上告诉记者，从2006年起，华润置地开始有意增加持有型商业物业比重，并通过一系列的注资计划，实现由单一住宅开发商向商住综合体开发商的转变。华润置地真正的想法是力争每年取得1-2个大型商业综合体用地。

　　至于资金现状，王印指出，“公司负债处于50%以下正常水平，并拥有充裕资金。”

　　据了解，此次资产注入后，华润置地资产负债率将由2007年底的49.3%下降至35.1%。

　　同时，华润置地对于今年达到百亿营业额也信心十足。据了解，随着成都、上海、北京和无锡楼盘的销售增加，目前，华润置地今年的销售面积已超过83万平方米，销售收入在50亿人民币以上。

　　更有机构乐观地预计华润置地的房地产开发利润2008年将达63%，2009年则可能为12%。

　　根据2007年年报显示，华润置地期内实现净利润14.31亿港元，同比增长66.7%；期内营业额56.81亿港元，同比升44.3%。

　　但也有业内人士指出，华润置地于此次交易完成后持有2200万平方米土储，资产负担沉重，或令其不能争取可观的资产回报率。