房地产基金或成融资主渠道

　　永安信金融服务机构（简称“永安信”）总裁乔志杰近日刚刚从香港回来，他这次去香港的主要目的是参加由永安信和清华房地产总裁商会共同发起的华房投资联盟（基金）的成立大会。

　　作为一家为企业提供系统金融服务的专业机构，除了华房投资联盟（基金），永安信还于今年6月在天津成立了永安信房地产机会投资基金，后者将主要用于帮助那些有阶段性融资需求的开发商。

　　“我觉得现在房地产基金的成立应该是顺应市场机遇的结果。”手中同时操作两只房地产基金的乔志杰难掩内心的兴奋。

　　市场机会

　　乔志杰所说的房地产基金的市场机遇，指的就是今年以来的房地产行业所呈现出的地多钱少的市场局面。

　　早在去年，开发商手中囤积了大量的土地，由于今年银行信贷政策的紧缩和房屋销售量的不断萎缩，找钱成为大多数开发商目前急需解决的问题。

　　在国际上，房地产基金早已成为房地产开发商最主要的资金来源，但由于国内《产业基金法》的缺失，尽管从2006年开始就有人尝试在做，但其发展道路却并不平坦，大都带有私募性质，购买方仅限于大型的房地产开发商。

　　事实上，过去国内房地产基金所面临的发展困难，不仅仅来自于政策层面的限制。由于以前国内开发商的资金来源主要依赖于银行贷款和销售回款，导致房地产基金的发展空间有限。今年与瑞银（UBS）合作成立房地产基金的金地集团（600383.SH）总裁张华纲就表示，其实该集团几年前就有开拓金融业务的想法，只是由于操作难度大，一直拖到现在才有所进展。

　　“根据我们的实际接触，国内市场上其实并不缺钱，最缺乏的是专业的房地产投资机构。我认为2007年以来成立的房地产基金将面临前所未有的市场机会。”乔志杰称。

　　新利润空间

　　在巨大的市场空间面前，积极参与发起房地产基金的，除了金融以及与之相关的服务机构，开发商也在跃跃欲试。因为房地产基金被视做是其除房地产业务本身以外新的利润增长点。

　　今年年初，金地集团与瑞银UBS签订协议，双方将以各占50％权益的比例共同发起成立房地产基金。该基金将针对海外的美国、欧洲和中东投资者进行融资，所得资金专门投向中国国内的房地产住宅项目。金地集团旗下的众多项目中，只有沈阳一个项目将被作为这只房地产基金的种子项目来投入，之后将由基金管理公司自行在全国范围之内寻找项目。

　　对于金地集团的这一做法，业内人士曾评价说，这是开发商在国内融资受阻的情况下，尝试开拓的新融资途径。不过张华纲本人对此却不以为然，他认为这对于金地而言，将是一个新的利润增长点，因为做基金或者投资的收益无疑高于其他行业，包括房地产。

　　据悉，该房地产基金日前已经进行了全球路演，预计今年6月底募集完毕，第一期基金规模约为3亿至5亿美元。“如果操作得好，以后可以适当扩大融资规模，到时候可以发行第二期或者第三期。”张华纲说。

　　据了解，华房投资联盟（基金）首期募集资金也将不超过10个亿，资金主要来源于清华房地产总裁商会的2000名会员，并将有限的资金集中投向这些会员中的优秀项目。“在我看来，目前有巨大资金缺口的中小开发商应该转变现有的思维模式和投资模式，与其高成本融资或者坐着等死，还不如大家都把手中有限的钱拿出来，通过共同成立房地产基金将资金集中投向那些优质的项目，这样也可以分享优秀项目所带来的高利润回报。”乔志杰表示。

　　政策利好

　　根据《财经时报》的了解，目前已经成立的房地产基金主要集中在一些经济比较发达、房地产市场比较热的城市，如北京、上海、天津、广州、青岛、成都等地，总数约有100家。大多数的资金规模集中在10亿元左右，极个别的也达到百亿以上。

　　而2006年6月，天津滨海新区被国务院获批为全国综合配套改革试验区，无疑也为房地产基金的发展提供了利好。

　　按照国务院当时发布的《国务院推进天津滨海新区开发开放有关问题意见》，近期的工作重点为鼓励天津滨海新区进行金融改革和创新，其中可在产业投资基金、创业风险投资、金融业综合经营等方面进行改革试验。

　　“现在很多新成立的房地产基金公司都愿意将公司设立在天津，因为有了天津滨海新区的实验区概念，公司在成立之初就可以公开以房地产基金公司的名义设立，而其他地区只能合伙。”作为身处一线的房地产基金的操作者，乔志杰非常看好房地产基金未来的发展空间。

　　而对于未来中国的房地产基金能否像国外那样成为开发商最主要的融资渠道，华高莱斯副总经理则认为，这将有赖于《产业基金法》的出台、房地产资金募集公开化、国内金融市场的成熟程度等综合因素。

　　（未经授权，不得转载）