房地产投资并未引发固定资产投资过快增长

　　文/罗松山

　　房地产投资真地增长过快吗？

　　房地产开发的实物量增长相对缓慢，远不及价值量增长快

　　近年来，房地产开发投资的实物量，无论是从竣工量，还是施工量或新开工量，其增长速度都低于价值量。

在1996-2006年期间，房地产开发的施工和竣工的房屋面积年均增长速度为13.9%和12.8%，比房地产开发投资的价值量年均增长速度18%低4.1个和5.2个百分点。在房地产开发投资快速增长的2001-2006年间，施工和竣工房屋面积的年均增速，比房地产开发投资的价值量年均增速更低，幅度为5.6个和11.2个百分点，尤其是2004年和2006年，房地产开发的竣工房屋面积仅分别增长2.4%和4.5%，大大低于价值投资的增速。而从房地产开发企业的新开工面积看，近年来的增长速度除个别年份外也并不是很高，1998-2006年的9年间，有5个年份增速在17%以下（见表1）。

　　从商品住宅投资的实物量和价值量对比看，房地产开发投资的价值量增长速度比实物量增长速度更高。2001-2006年，商品住宅投资的价值量年均增长速度比商品住宅的施工和竣工面积增长速度分别高6.5个和12.5个百分点。

　　全社会和城镇房屋实物投资的增长均较缓慢，甚至低于GDP增速

　　近年来全社会和城镇房屋的施工与竣工建筑面积增长并不快，甚至可以说是相当缓慢。1996-2006年的11年间，全社会施工房屋建筑面积年均仅增长7.2%。其中，1996-2000年年均仅增长4.3%，2001-2006年年均也仅9.7%。1996-2006年，全社会竣工房屋建筑面积比施工面积年均增速还低，11年间仅增加了46.0%，年均增速仅3.5%。其中，1996-2000年年均增长4.6%，而2001-2006年年均增速还有所下降、仅为2.6%。

　　城镇施工房屋建筑面积比全社会施工面积增幅略高一些，1996-2006年的11年间年均增长10.0%。其中，1996-2000年间年均仅增长4.7%，2001-2006年间年均增速提高到14.7%。城镇竣工房屋建筑面积，1996－2006年的11年间仅增加1倍，年均仅增长6.8%。

　　从房地产实物量增长与GDP增长看，2001-2006年我国GDP年均增长9.8%，而除城镇施工房屋建筑面积同期年均增速（14.7%）高于GDP年均增速外，同期全社会施工房屋建筑面积、全社会竣工房屋建筑面积与城镇竣工房屋建筑面积的年均增速均低于GDP年均增速，分别低0.1个、7.2个和2.8个百分点。也就是说，在所谓房地产投资“过热”时期，以实物量表示的房地产投资的增长还不如GDP的增长快，房地产投资增长过快之说也就难以成立。

　　全社会和城镇住宅面积增长极为缓慢，增幅大大低于住宅投资的价值量

　　而全社会和城镇住宅的施工与竣工面积的增长更为缓慢。1996-2006年，全社会施工住宅建筑面积的增加不到1倍（增加89.1%），年均仅增长6.0%；城镇施工住宅面积年均增幅也仅为9.6%。

　　1996-2006年，全社会竣工住宅建筑面积11年间仅增加22.3%，年均仅增长1.8%，其中2001-2006年间还是负增长，年均减少0.4%。2006年，全社会竣工住宅建筑面积为131408万平方米，比1999年的139306万平方米减少了5.7%。1996－2006年，城镇竣工住宅建筑面积年均仅增长4.8%。其中2001-2006年年均仅增长2.3%（见表3）。

　　在2000年后房地产投资（价值量）被人们认为过快、房价持续高增长的时期，全社会竣工住宅建筑面积多数年份都是负增长，只有2002年和2005年是增加的；在2003年和2006年，城镇竣工住宅建筑面积也是负增长。

　　从住宅施工、竣工建筑面积与住宅价值量投资的增长对比看，面积的增长幅度远远小于价值量的增长幅度。2003-2006年，全社会施工住宅建筑面积的增幅比全社会住宅投资的增幅分别低8.8、18.8、4.4和14.6个百分点，全社会竣工住宅建筑面积的增幅比全社会住宅投资的增幅分别低17.6、28.8、8.2和26.4个百分点；城镇施工住宅建筑面积的增幅比城镇住宅投资的增幅分别低9.7、12.7、0.3和14.0个百分点，城镇竣工住宅建筑面积的增幅比城镇住宅投资的增幅分别低27.0、24.2、0.2和31.8个百分点。

　　房地产投资引发固定资产投资过快增长？

　　房地产实物投资的增速低于固定资产投资的增速

　　房地产投资是否是引发固定资产投资过快增长的主要因素，一个很重要的方面，就是房地产投资作为全社会固定资产投资或城镇固定资产投资的一个重要组成部分，其增长速度是否大大高于全社会或城镇固定资产投资的增长速度。

　　尽管房地产投资的实物量与全社会和城镇固定资产投资的价值量之间，使用的是不同的量纲，影响的因素也不相同，因而不具有可比性，但是，用消除量纲后的增长速度进行对比，还是能够在一定程度上说明一些问题的。从全社会和城镇房地产投资的实物量增长与全社会和城镇固定资产投资增长的比较看，无论是全社会还是城镇房地产实物投资的增长速度，除极个别年份外，都低于全社会和城镇固定资产投资的增长速度。尤其是在2000年开始房地产投资（价值量）出现快速增长的时期，全社会和城镇固定资产投资的增速大大高于相应的房地产实物投资的增速（见图1和图2）。这表明，从实物量角度看，并不是因为房地产投资的高增长带动了固定资产投资的高增长，房地产投资并不是导致固定资产投资过热的根源。

　　房地产投资对主要相关行业的投资拉动并不明显

　　近年来我国钢铁、水泥、电解铝等行业的固定资产投资快速增长，出现投资过热局面，成为抑制固定资产投资过热的主要受调控行业。房地产行业是消耗钢材、水泥等建筑材料的一个主要行业，而房地产投资尤其是房地产开发投资（价值量）近年来也呈现出快速增长势头，许多学者因此认为是房地产投资的高增长导致了对钢铁、水泥需求的增加，推动了钢铁、水泥等行业投资的高增长。实际上并不完全如此。

　　房地产消耗钢铁、水泥的多少和增加程度，并不完全取决于房地产价值投资的多少和增加程度，而是取决于房地产实物投资的多少和增加程度。近年来，单位房屋建筑面积所使用的钢材、水泥等建材的数量即单位消耗量，并没有出现快速的上升，至少是这些年我国房屋建筑设计标准上没有提高对钢材、水泥等建材的单位使用量。那么，从前面的分析看，全社会或城镇房屋建筑面积（施工与竣工）的增长并不快，因而全社会或城镇建房对钢材、水泥等建材的消耗总量也相应地不会增长太快。

　　从行业固定资产投资增长速度的变化看，如果房地产投资是推动钢铁、水泥等建材行业投资增长的主要因素，那么，房地产投资的增长及其波动应该会反映到相关行业投资的增长及其波动上。然而实际上，非金属矿物制品业、黑色金属冶炼及压延加工业、有色金属冶炼及压延加工业这3个行业投资增长的波动远大于房屋建筑面积的增长波动。从增长速度的比较看，我们不能说一个投资增长速度低的行业的投资过快增长，推动了投资增长速度相当高的行业的投资过快增长，这在逻辑上是说不通的。而在2001-2006年所谓房地产投资过热的时期，上述3个行业的投资增速相当高，远高于全社会或城镇房屋建筑面积的增长速度。

　　因此，推断房地产投资的高增长引发了钢材、水泥等行业的投资过热，是缺乏数据根据的。

　　房地产投资增长低于主要相关行业的产量增长

　　在2001-2006年间，除水泥产量年均增长速度低于城镇施工房屋建筑面积的增长速度外，钢材与氧化铝的产量年均增速均大大高于房屋施、竣工建筑面积的增长速度；即使是水泥产量的增长也高于全社会施工房屋建筑面积和全社会与城镇竣工建筑面积的增长。这就是说，钢材、水泥与氧化铝产量的较快增长，并不是由于房地产投资的增长所推动的，而更多地是由其他行业投资的快速增长所引起的。

　　4点研究结论

　　从价值量看，房地产投资不是推动固定资产投资增长的主要因素

　　虽然在价值量上，房地产投资与固定资产投资在规模和增长速度上表现出较强的一致性，但是，从10多年来全部房地产投资的增长速度低于全社会固定资产投资的增长速度看，房地产投资并不是推动固定资产投资增长的一个主要因素，更不能得出房地产投资规模的持续扩大和快速增长是推动固定资产投资扩张的主要热源。

　　即使从城镇房地产投资与城镇固定资产投资的增长变化趋势看，1995年以来，城镇房地产投资的增长速度与城镇固定资产投资的增长速度也大体相当。即便是2000-2003年，当时一些学者认为房地产增长过快，引发了固定资产投资的过快增长，但从价值投资上看，这一时期城镇房地产的投资增速年均为17.5%，而同期城镇固定资产投资则为17.9%，相比低0.4个百分点（见图3）。

　　从房地产投资增长对固定资产投资增长的贡献率来说，全社会房地产投资增量占全社会固定资产投资增量的比重，即增长贡献率，还低于全社会房地产投资占全社会固定资产投资的比重，这一结果也说明房地产投资不是拉动固定资产投资的主导力量，充其量也仅仅是许多拉动因素中的一个而已。

　　显然，根据我们的分析，在价值投资上，尚没有任何数据能够证明房地产投资是推动固定资产投资增长的一个“推手”。

　　实物量上，房地产投资并没有出现增长过快的局面

　　一个领域的投资增长是否过快，并不完全取决于其价值量的增长是否过快，而是更多地取决于其实物量的增长是否过快。因为实物量的增长才更真实、可靠，它代表社会财富的增加与积累，反映了对需要的满足程度，而价值量具有一定程度的虚幻性。

　　分析表明，仅就房地产的供给而言，全社会与城镇房屋、住宅的施工与竣工建筑面积等有关房地产的实物投资，1996-2006年年均增长速度都在10%及以下，远低于同期16.8%的全社会固定资产投资年均增速和17.6%的城镇固定资产投资年均增速。即便是2000年之后，也仅有城镇房屋与住宅的施工面积超过10%、但却低于15%的年增长率，而同期的全社会固定资产投资和城镇固定资产投资的年均增速分别为22.3%和23.6%。这说明房地产投资在实物量上并没有出现增长过快的局面。

　　房地产投资并不是拉动钢铁、水泥等行业投资过快增长的主导因素

　　房地产业是消耗钢材、水泥等建材的大户，但有关房地产实物量的数据分析表明，房地产实物投资增长并不太快，因而所消耗的钢材、水泥量也不会出现明显的增长。而且房地产实物投资的年均增长速度明显低于钢铁、水泥等行业的投资增长速度，其增速的波动性也明显小于钢铁、水泥行业；房地产实物投资的年均增速，也明显低于钢材、水泥与氧化铝的产量增长速度。因而，房地产投资不可能是导致钢铁、水泥等行业投资增长过快的主要推动因素。

　　相反，正是由于房地产业要消耗大量钢材、水泥等建筑材料，而近年来由多种因素导致的钢材、水泥等建材价格的上涨本身，推动了房屋的建筑成本，从而也就成为房地产投资增长较快的一个不可忽视的因素，不能因此反过来证明房地产投资的增长推动了钢铁、水泥行业投资的过快增长。

　　不能以房地产开发投资的快速增长推断房地产投资也快速增长

　　在讨论房地产投资是否增长过快的问题时，我们需要注意的是，一方面我们必须用数据进行分析和论证，另一方面我们还要从全局角度对相关数据进行分析、考察，不能“盲人摸象”、以偏概全，不能因为一部分房地产开发业的投资增长较快，就推断整个房地产的投资增长过快。实际上，客观现实是在转轨时期，在市场经济逐步建立的过程中，房地产业的市场化程度正在逐步提高，作为市场化的房地产开发投资在很大程度上替代了过去由单位与个人自建房屋和住宅的投资建设行为，即专业化生产、市场化供给，替代了过去的自给自足。在总体增长不快的情况下，内部某一部分的快速增长并不能说明这一部分增长过快了，更不能由这一部分的快速增长而得出整体过快增长的结论。在整个房地产投资增长得到有效控制的情况下，通过市场化的房地产开发投资的快速增长，以替代非市场化的自给自足，正是我们建立社会主义市场经济所需要和倡导的生产与供给方式。

　　(作者单位：国家发展和改革委员会投资研究所)