郑州基准地价最高涨68% 房价或受影响

　　郑州基准地价最高涨68% 房价或受影响

　　郑州基准地价最高涨幅将达68%。

　　这一涨幅引发了人们对基准地价上调是否会推动房价的疑虑。

　　有关人士则表示，房价的上涨由多种因素造成，土地调价，并不能对房价起决定作用。

　　□经济视点报记者 王振芳

　　7月30日，郑州市国土资源局召开听证会，广泛听取各界人士意见，拟对郑州基准地价进行调整。

　　据悉，此次郑州基准地价最高涨幅将达68%。

　　这一涨幅引起了广大市民和房地产开发商的关注，基准地价上调是否会推动房价成为人们普遍关心的问题。

　　最大涨幅68%

　　“土地价格是反映土地供求关系的“晴雨表”，是调节土地利用方式的有力杠杆。”郑州豫华土地评估咨询有限公司总经理苏斌说。

　　他向记者解释了更改基准地价的原因，“郑州市目前施行的基准地价是于2003年公布的。近几年随着城市经济发展、规模的扩大以及土地市场的发育，城市地价水平及其空间分布规律发生了较大变化。2003年的基准地价已经与市场不相符，需要对现行城市土地级别和基准地价进行更新，以客观反映土地市场的实际情况。”

　　因此，郑州豫华土地评估咨询有限公司受郑州市国土资源局的委托，对郑州市这次基准地价进行调整。

　　这次调价涉及的范围很广，东至京港澳高速公路、西至西四环、北至连霍高速公路、南至南水北调中线工程规划线，包括经济技术开发区、高新技术产业开发区和郑东新区，总面积425平方公里。

　　“这个范围与前两次相比都是成倍增加。这次定下425平方公里的面积数，主要是考虑郑州市城市规划面积即将达到500平方公里，这次划定的范围考虑了新、老规划。并且向东扩展得最多，主要考虑这个方向是郑州未来发展的方向。”苏斌表示。

　　据悉，这次基准地价调整，商业、住宅、工业三种主要用地中，住宅的基准地价调整的幅度最大。与上一次相比，这次住宅一级地价涨了68.75%，末级地价增长了43.75%。

　　房价或受影响

　　“这个对房价肯定是有影响的。”这是上海绿地集团中原房地产事业部营销总监白伊剑的第一反应，“土地成本是房屋成本的基本构成。”

　　白伊剑同时表示，影响是有的，但具体是否会助推房价还要看是否会对土地成交价格有影响。基准地价只是指导价，而土地成交价格是由市场来决定的，还要看需求情况。

　　而河南明天置业有限公司经理董根来在听证会现场表示，这次住宅基准地价的增幅有点大。“住宅地价增幅控制在40%~55%就可以了，而住宅七级土地的增幅控制在22%~35%比较合适，增幅过大可能会造成成交量的下降。”

　　“调高基准地价后，房价肯定不会低，而且这次调整的幅度比较大。看来接下来要买房子更得慎重了。”市民张女士的担忧代表了一部分人的观点。

　　针对开发商及消费者的疑虑，郑州市国土资源局有关负责人表示，本次土地调价，市民心理上会受影响，但实际上不会影响房价。因为目前开发商拿地都实行招拍挂，而招拍挂的价格远远大于基准地价。开发商不会因为拿地便宜就降低房价。但不排除开发商为涨房价找理由。

　　苏斌也认为，房价的上涨由多种因素造成，单纯的土地价格不能对房价起决定作用。

　　苏斌以2003年的基准地价进行了说明：“当时开发商合法以较低价格拿下不少地块，但开发后的房价依然按2006和2007年的市场价销售。房价和地价的关系开发商往往是倒过来算的，先算好房屋预期销售价格，最后决定拿地的承受价格。根本上房价还是由市场决定的。”

　　至于此轮基准地价上调会对房价造成多大的影响，“房价上涨的因素有许多，比如建筑成本的提供、公共配套设施的齐全等。诚然，地价也是重要原因，但不是决定因素。”一位业内人士认为。

　　基准地价上涨已成定局

　　从全国范围来看，除了郑州，石家庄和太原也都对地价进行了调整。

　　目前，郑州市此次住宅一级地价格拟定为4050元/平方米，与石家庄的2802元/平方米，太原的2823.6元/平方米相比，有明显的增高。

　　在举行听证会后，郑州市国土资源局会把听证意见附在这次基准地价调整情况的后面，上报政府有关部门。所以目前的基准地价并不是最终结果，最终基准地价要以政府公布的价格为准。

　　那么政府会不会考虑与周边城市的情况，而对基准地价的最终结果进行调整？

　　“从法律上讲，听证过后的基准地价成果还要经过省国土资源厅的验收，并且要经过市政府来公布实施，从道理上还有调整的可能性。但是不会有大的调整，局部微调还是有可能的。”苏斌说。

　　但是，郑州市此次基准地价调整目前已经完成了绝大部分法定程序：土地管理部门集体会审、郑州市相关部门论证、市政府常务会议讨论确定、省国土资源厅预检、国土资源局组织的听证，已是一个比较成熟的工作成果。

　　所以，此轮基准地价上调已成定局。

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　　什么是基准地价

　　基准地价是在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质区域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上的法定最高年期土地使用权区域平均价格。

　　基准地价的主要作用，一是政府制定城市发展规划、城镇规划、土地利用布局和产业导向的参考依据。二是利用基准地价进行评估，是土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股及清产核资、土地收购等宗地价格评估的主要方法。三是确定土地租金、土地使用税、费标准的依据。四是土地管理的重要依据，基准地价是确定协议出让土地最低价和审核土地转让申报价格、政府收购价格、政府优先购买价格的依据。