易宪容：奥运后房地产市场何去何从

 　 奥运会结束，国内的房地产市场如何发展，特别是北京的房地产市场趋势如何？这是几天来自各方面问得最多的问题，也是各界最为关注的问题。

　　 实际上，奥运之后房地产市场如何走、价格是怎么变化？尽管大家十分关心，但是对我来说，奥运对房地产市场没有多少影响，即使是在北京，要影响的早就影响过了，如果影响的透支也算是一种影响的话，那么北京房地产市场的价格一定会出现全面的理性回归。

　　 对中国的经济来说，奥运的影响不会太大。对全国房地产业来说，这种影响更是微乎其微。

　　 按照房地产开发商的理论，北京房价之所以高，就在于北京土地的稀缺性，就在于这种稀缺性反映的市场的住房供求关系。但是，按照土地的稀缺性，北京是上海土地的六倍，那么上海的房价就得是北京的六倍，或北京是上海房价的１／６，但是实际情况不是这样。国内商务最为发达的城市上海及深圳房价都能够调整，北京岂可不为？至于农民工进入购买北京的住房，那更是天方夜谭！居住在北京一辈子的居民，对目前北京的房价都望洋兴叹，完全远离北京的房地产市场的外地农民进入北京岂有能力进入这种高价的房地产市场？

　　 北京的房价过高，就在于个人投资房地产的比重过高。当政府政策让房地产个人投资挤出市场时，北京的房地产市场出现根本性变化就必然了。就目前的情况来看，政府对房地产政策对市场一重新界定，即把房地产投资与消费做一个简单的区分，房地产市场销售陡然下降。何也？实际上，还是北京房地产市场投资过多，北京的价格对奥运已经严重透支。如果一个市场的房价由于奥运严重透支，那么奥运之后北京的房价回归理性属于正常。而且在整个市场政策、市场环境及个人理念都发生变化后，谁能够阻碍这种价格严重透支的市场不调整或回归理性呢？

　　 目前全国各地房地产市场的价格基本上是由当地居民购买力穴即绝大多数居民对住房的支付能力雪来决定，是由中央政府的房地产政策来决定。从２００７年下半年开始，中央政府的房地产政策发生根本性的变化，可以说，在这样的房地产政策主导下，今年国内房地产市场会发生翻天覆地的变化。而房地产市场投资的挤出，奥运之后国内房地产市场必将出现周期性的调整。因此，对于国内各地的民众来说，不是关注奥运之后房地产市场会发生什么，而是要关注最近的房地产市场政策对开发商及市场影响如何，以及这种影响如何改变开发商的经营模式，如何改变居民住房条件改善预期的变化。

　　 如果我们居民对这种趋势有所了解，那么他就容易来判断当地房地产市场价格如何调整或如何回归理性。 （４Ｋ３）