冀望一二手房联动 房产中介“傍”上开发商

　　从现实情形来看，找上门来的一手房代理项目，也为房产中介行业的萧瑟景象带来了一丝生机

　　就在广州顺驰不动产网络有限公司被爆出一夜之间关闭了海珠区所有门店的时候，另外一些房地产中介机构也正在为应对房地产“寒冬”做着相应的准备。

　　“从上周开始，我们已经利用现有的二手房门店和网络优势，做一手房的销售代理。目前公司接手的五六个新盘，基本上全是住宅。”我爱我家副总经理胡景晖对《财经时报》证实说。

　　实际上，将新楼盘项目通过房产中介进行营销代理，是众多房企在眼下惨淡经营之余，想出的一个生存之策。但从现实情形来看，找上门来的一手房代理项目，也为房产中介行业的萧瑟景象带来了一丝生机。

　　不寻常的寒冬

　　对于长于二手房销售和房屋租赁业务的中介机构来说，今年以来二手房销售的量价齐跌，让他们感觉到了这次房地产市场“冷”得有些不寻常。

　　“与一手房市场一样，二手房销售业务萎缩得也相当明显。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎称。

　　最有说服力的就是数据。今年8月初，由北京市房地产中介行业协会发布的7月份存量房（二手房）网上签约数据显示，7月份北京二手房签约套数为2216套，比6月份减少402套，降幅约为15％。

　　此外北京多家房地产经纪机构的统计数据也显示，8月份，北京二手房成交量环比下降了27％，同比去年8月份下降了33％。整体成交均价方面，与上月相比小幅下降2.3％。其中8月份北京二手已购公房的交易均价为每平方米9214元，环比下降1.60％；二手商品房交易均价为每平方米8927元，环比降幅达6.21％。这是今年以来，北京二手房市场连续两个月出现的“量价双降”。

　　而此前的1至5月，北京二手房成交量也一直很不乐观。北京多家房地产中介机构的监测数据表明，在这5个月间，北京二手房成交量为29397套，与去年同期相比下降了9.8％。

　　21世纪不动产分析师孟奇指出，除3月份外，尽管今年1至5月的其他月份北京二手房交易量均超过住宅新房的销售量，但这并不是二手房市场活跃的表现，而是北京楼市尤其是新房市场持续低迷的另一种反映。

　　开发商的算盘

　　除了二手房交易的量价齐跌，导致部分房地产中介开始考虑经营一手房的原因还在于，这是一份送上门的业务。在新房交易量大幅萎缩的市场形势下，开发商频频向他们抛出橄榄枝。

　　千万家房地产经纪有限公司市场分析师高晗对《财经时报》证实说，尽管现在实际操作新房代理的二手房机构并不多，但相较以往这种现象还是日渐明显。而其中开发商主动寻找中介进行项目代理的事情就时有发生。

　　胡景晖表示，目前我爱我家手中掌握的这些一手房代理客户，其中不乏像金地集团、招商地产、远洋地产这样大的开发商，“他们是主动找到是我爱我家的股东伟业顾问，然后经由伟业顾问介绍过来的”。

　　不过除了寄希望于中介机构广泛的门店数量以及网络资源来扩大楼盘的销量外，开发商的这一举措或许还另有“阴谋”。

　　有关调查显示，房地产行业已经开始通过裁员减薪来应对熊市。种种迹象表明，国内房地产企业进入了一个人力资源的调整期。今年中报显示，77家地产上市公司中，有16家下调了“支付给职工以及为职工支付的现金”。从今年下半年开始，一些城市的房产企业开始裁员的消息也逐渐多了起来。

　　公衍奎分析认为，目前开发商寻求包括房地产中介在内的机构进行楼盘的营销代理，主要就是为了压缩企业的运营成本，以此减少企业的运营风险。“开发商削减成本最简单的方式就是砍人、砍部门，但相比工程部等部门来说，压缩销售部是最容易做的事情。简单来讲，如果开发商把项目销售外包出去，这个项目的营销成本就可以在代理机构的很多个项目中摊销开来” .而可以佐证的事实是，今年7月，广州知名开发商星河湾地产就一改从不“外包”项目的经营传统，破天荒地将项目的销售部分“外包”出去。7月中旬，星河湾地产对外宣布，北京星河湾的销售，将交由北京思源房地产经纪公司代理，而合富辉煌将全面代理其在广州星河湾项目的销售业务。星河湾方面强调说，这是该公司8年来在销售方面进行的第一次重大转型。

　　除此而外，就连合生、雅居乐、恒大等几大发展商，也纷纷走上了“外包”之路。

　　是喜是忧？

　　在选择中介机构方面，开发商也有自己的具体要求。这些要求包括现有的门店数量以及网络的辐射程度等。比如，目前我爱我家仅北京就有300多家门店，而在全国的8个城市中，共有600多家门店。如此高密度的网络布局自然使之成为开发商青睐的对象。

　　胡景晖介绍说，目前在他们与开发商已有的一手房的销售合作中，就是更多地利用已有的、包括网络门店在内的资源，扮演一种渠道的角色，包括销售渠道和广告渠道。“除了负责销售，现在我们也在考虑把开发商在一手房销售方面的广告业务也包下来”。

　　对于中介机构而言，利用二手房销售的门店和网络进行一手房的分销业务，可以进一步增加房地产中介的房屋信息来源，为客户提供更充足的房源信息，以此使得房地产一二手业务联动起来，并化解整个房地产市场低迷对原有的二手房业务所产生的负面影响，这几乎成为参与一手房销售的房产中介机构的普遍愿望。因为香港在经历了金融风暴之后，其房地产市场的一、二手房联动就已经成为主流。

　　针对上述现象，业内人士指出，前两年由于房地产市场形势大好，开发商的楼盘都不愁卖，因此一般都不愿意实行外包，而且也没有外包的必要。而现在整体市场成交低迷，发展商积极寻找合作伙伴，一方面希望利用对方的优势创造好的销售业绩，另一方面也是出于分散风险的考虑，很难说这不是特定时期的短期行为。

　　对此公衍奎也认为，由于一手房和二手房存在清晰的市场界限，各自的目标客户受地缘性的影响非常明显，因此，实现真正的联动并非一件容易的事情。“我认为目前这种情况只是房地产市场转冷之后的暂时现象。”公衍奎分析称。

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　　美国二手房市场前景仍不明朗

　　9月9日，美国房地产商协会报告称，美国7月份二手房屋签约销售指数较上月下降3.2％。与去年同期相比，这一指数已经下降6.8％。这预示美国房屋市场在今后几个月内有可能持续低迷。

　　美国各地区的二手房签约销售情况各不相同，其中西部地区下降10.6％，东北部地区下滑7.5％，南部地区增长率为零，而中西部地区攀升2.8％。

　　6月份二手房签约销售指数涨幅由原先预计的6.3％向下修正至5.8％。

　　该指数近几个月的表现有涨有落。尽管上一份二手房签约销售指数出现一些企稳迹象，但分析师表示目前断定房市已经触底还为时尚早。

　　该协会首席经济学家劳伦斯（Lawrence Yun）指出，美国房屋市场的前景仍然乌云密布。

　　他认为：“美国经济产生了更多的失业人员。首次购房者可享受免税优惠以及大额贷款利率下降都对消费者有利，但是消费者信心持续低迷。即使美国财政部对次级抵押贷款市场进行直接干预，我们仍然不确定贷款标准能否恢复到正常水平，抑或保持目前这种极度严格的现状。”

　　该协会预测，今年美国二手房销售数字预计达到501万栋，明年有望增加6.9％。今年房屋价格平均下降4％至7％，但明年可上涨2％至4％。此外，还预计今年新屋销售数字为50.8万栋，明年为46.3万栋，均低于去年的77.5万栋。