放缓房市调控将是现实的选择

　　　证券时报记者忻愚

　　在河南、西安等地方政府出台救房市的政策后，该救与不该救的观点针锋相对。目前的讨论实际上更多地是围绕房地产行业值不值得救而展开，如果我们从经济发展的更开阔一些的视野去审视房市，得出的结论应该是：放缓调控是现实的选择。

　　房地产投资具有不可替代性

　　9月20日，温家宝总理在省部级主要领导干部专题研讨班上谈到宏观调控时说，特别要把握好经济平稳较快发展和抑制通货膨胀的平衡点，保持宏观经济的稳定，保持金融市场的稳定，保持证券市场的稳定。从他的讲话来看，保持经济增长的速度仍然是第一位的。众所周知，投资、消费和出口是我国经济增长的三驾马车。目前，我国在出口上碰到的问题最大，美国和欧洲是我国主要的出口市场，今年对美国的出口已大幅下降，德意志银行经济学家马骏在最近的一份研究报告中认为，随着欧洲经济的下滑，明年我国对欧盟的出口将是零增长。如果马骏的观点成立，那么，我国已不能寄过多的希望于出口。

　　再来看消费。消费主要取决于居民对未来收入的预期，美国次级债发动的这轮危机还没有结束的迹象，人们普遍担心在金融危机后再引发经济危机，从而对工资收入的增长已不乐观；同时，股市暴跌带来投资严重受损，居民控制消费将是必然的选择。因此，要保持经济增长还是要依靠投资。

　　在全国城镇固定资产投资的结构中，房地产占有绝对地位，去年和今年前8个月的数据均是占22%不到一点的比例。受行业不景气的影响，未来第一产业投资将下滑，铁路投资将加速、公路投资保持平稳。今年前8个月，铁路运输业对投资中的占比不过1.3%，未来，公路运输业投资将保持平稳增长。灾后重建、财政投资力度将带动部分产业需求，但对整个投资拉动作用有限。所以，如果房地产投资萎缩，固定资产投资将明显下降。在大城市和沿海发达地区，房地产投资在固定资产投资中的比例更高，如北京目前仍占半壁江山，上海仍占三分之一，房地产投资萎缩对发达地区的经济增长影响更大。

　　当然，城市基础设施建设对投资的贡献非常大，例如，上半年，北京市基础设施投资对投资增长的贡献率达到49.4%。但城市基础设施大多是公共产品，要么没有收益，要么投资回报率较低，政府往往通过改善基础设施来提高区域地价，并通过区域土地出让收入来弥补资金投入。房市低迷、地价下滑将在一定程度上影响城市基础设施投资。

　　政府偿债的重要资金来源

　　前一阶段，商业银行进行了房贷压力测试，普遍的结论是，能承受房价下调30%带来的房贷压力。这样的结论似乎是乐观的，但这里忽视了一个问题，就是地方政府大量的借款。

　　早在上世纪90年代末，地方政府的举债风险就提了出来，但在地方基础设施投资不断加大的背景下，地方政府的债务规模呈增长之态，其中，相当一部分来自于银行的借款。一般的做法是，地方政府将土地划给投资公司，由投资公司出面向银行贷款。在分税制之后，地方政府的财政收入有很大一块来源于土地出让，中小城市更主要依赖于土地出让收入。西部等经济欠发达地区尽管土地价值低，但通过向经济发达地区出让耕地指标获取了大量收入。

　　据四川一个乡镇的镇长介绍，前些年，他们在出让耕地指标中尝到了甜头，就贷款4亿元大搞基础设施建设，现在基础建设是搞起来了，但耕地指标交易少了，不知从何处筹集资金还银行贷款。因此，如果土地出让收入大量萎缩，地方政府的债务风险就会显现。

　　在这一轮房地产市场调控中，政府最初的措施是增加交易费用，通过税费的增加来抑制房地产投机行为。目前，不只是新建商品住宅成交低迷，二手房的成交也是非常低迷，断供的行为也主要发生在二手房层面上。如果说，放缓房地产市场调控，先行措施可能就是降低契税、营业税等税费，也就是通过交易成本来活跃房地产市场。

　　据了解，已有一些地方政府制定了这方面的方案，只等中央政府的动作。