上海楼市春节后可能将大幅回暖

　　作为中国经济的龙头，上海不但全面引用了中央的政策，还将二手房的高达5%的营业税交易年降从5年放宽到2年，并减免了登记、过户等费用。可以说是，财税方面的救市手段是一步到位，救市和改善居住力度之大史无前例。

除了力度强大的贷款、财税政策外，业内分析人士认为，上海的十四条细则中明确了政府“控制供应、刺激需求”的政策意图，在调整“供需关系”政策背景下，上海的救市措施极有可能让楼市回暖，明年春节后住宅成交量将有大幅提升。

　　严控推地也属“救市”

　　上海地方细则《若干意见》的第十四条明确要求：“严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应。”并表明执行期限从2008年11月1日起至2009年12月31日止。

　　按照《2008年上海市住房建设计划》，今年上海居住用地计划供应800万～1000万平方米，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。到目前为止，上海已经推出了总共37个批次的经营性土地。截至昨日，上海今年推出的住宅用地仅为110万平方米左右，其中绝大多数是嘉定、崇明、宝山等外郊环间的住宅用地，完成的供地量仅有计划总量的八分之一。“对于绝大多数开发企业来说，崇明、嘉定、奉贤等区域的住宅土地供应几乎可视作无效供应。”一位开发企业人士向记者表示。

　　有业内人士认为，在如今政府出手救市之际，如果上海市严控住宅用地的推出，那么无疑将从根本上控制住宅供应量，是保价救市的一招杀手锏。从今年年初开始，市场就不断呼吁，住宅用地供应仍有较大缺口，必须大规模推出居住用地，否则可能面临住宅市场后续供给不足的问题，对未来稳定房价也形成压力。但以目前的政策细则来看，政府控制土地供应、从而控制未来一段时期内住宅房源上市量的政策意图，至少要持续到今年年底。

　　将刺激中心城区改造

　　而从另一方面来看，在上海政府的十四条措施中，第11条提到了“加大中心城区旧区改造力度”。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，在楼市低迷的情况下，动迁难度会相应降低。到时大量的动迁户将成为市场上为数可观的绝对的刚性需求，市场上中低档房源将更加抢手，房价难有下跌压力。

　　2005年房价下跌时，上海住宅的动迁量就从2004年的232.52万平方米上升到2005、2006年的841.85万和848.35万平方米；算上其他商用建筑的动迁量，则是从308.4万平方米上升到1222.53万和1516.85万平方米。如果，政府在未来一两年内，将动拆迁的量再提高到2005年的水平，所带动的新增需求量就不少于800万平方米/年。

　　今年前9个月，统计局公布的住宅成交量也仅1344.03万平方米，而佑威房地产研究中心在减去动迁配套性房源后，统计出来的商品化住宅成交量仅694.63万平方米。如果政府的动迁量和廉租房收购量同时放大，就可超过目前的市场需求。那么，在新婚、新增外来人口、改善性等需求不下降的前提下，上海购房总需求都会大于目前水平。

　　在目前“严控供应、刺激需求”的政策背景下，薛建雄预计，明年春节后，动拆迁带来的需求效果就可显现，成交量也可能会大幅攀升。目前房源过剩、价格下跌的局面也可能在春节后改变，而高档住房也将因政府减少经营性商品住宅土地供应而随之升值。