如何界定普通住宅房价是否会涨

　　聚焦新政两大疑问:如何界定普通住宅房价是否会涨

　　政策刺激购房冲动。昨天房产中介业务咨询量是平时两到三倍。

　　从国务院“支持居民购房”精神，到相关部委四条房产政策，再到上海十四条《若干意见》，自上而下的政策制定表明，中央与地方政府层面已达成共识。

研读上海细则可以发现，后续政策中最引人关注的焦点，还是普通住房与非普通住房标准如何重新界定，这将直接影响到一系列救市政策力度的大小。

　　普通住房标准　　3年未调整

　　细看上海十四条《若干意见》，其中第一、第四、第六、第八、第九及第十条均涉及到“普通住房”概念，分别关系到契税减免、贷款利率、营业税减免、公积金贷款、手续费减免等优惠政策。可以说，普通住房定义如何重新界定，直接影响到整套救市政策效力的大小。

　　2005年5月31日，上海市财政局等四部门联合出台关于5月11日国家七部委出台的房产政策的实施细则，其中首次规定了上海普通住房标准。通知规定凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格，低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。上述标准自2005年6月1日起执行。以后由市政府每半年公布一次。

　　然而，每半年应该调整一次的上海普通住房标准至今未作任何调整。究其原因，汉宇地产市场研究部认为，旨在抑制房价。市场将2005年的普通住房标准定义为一个标杆，很多低于标准价格的楼盘价格迅速向此标准靠拢，造成短时间内价格迅速上涨。

　　随着时间推移，目前上海各环线价格与3年之前已差异很大，若限定标准价格进行调整无异于是肯定市场价格的上涨，对房价飞涨起到推波助澜的作用。所以普通住宅标准，特别是价格标准一直未动，以至于形成目前的“满城尽是非普通住房”的局面。

　　仅23%的新房　　符合旧标准

　　上海9月全市成交的所有住宅中，19个行政区域中普通住宅成交量为112871平方米占23.1%，而非普通住宅为374878.5平方米占76.9%。其中符合普通住宅标准的成交又大多分布在金山、崇明、松江新城等交通不便的区域和板块。

　　截至昨日网上房地产统计数据显示，一手可售住宅房源中，仅有18549套房源符合“普通住宅”标准，可售总面积约185万平方米，仅占目前全市一手可售住宅房源总面积的23%左右。

　　汉宇地产市场部认为，按照目前也就是2005年出台的普通住宅标准计算，相关政策在上海的受益人群会相当少，因此上海调整相关的普通住宅标准势在必行。

　　中原地产研究部也认为，从政策本身来看，上海的14条意见主要还是针对首次购买90平方米以下普通住房人群。但目前来看，整体市场符合相应条件的楼盘不到10%，因此现有政策的出台短期内提高市场成交量不会有明显效应。若目前的标准不做出相应调整，中央和上海的系列暖市政策在实施中的效果很可能会大打折扣，十四条意见就只能简单理解为一个吹响楼市复苏的信号，适用人群的范围将会极大缩小，从而对于政府鼓励初次刚性置业需求的释放，从落实与贯彻面上会有很大的影响，不利于刺激市场消费，观望周期将会继续拉长。

　　21世纪地产相关负责人分析称，较短时期内众多自住购房者可能会因等待更多相关细则的出台，并不马上入市购房，在各地操作细则出台前市场交易量或有所下降。但这一过程会很短暂：11月1日即执行最新的税费减免政策，后续相关政策迅速推进的可能性很大。在购房者信心不足、观望情绪浓厚的状况得到扭转，及居民相对购买力有望迅速增长情况下，前期积聚的购房需求将陆续释放，今年4季度的楼市交易量或将摆脱近一年来的低迷。

　　重定“普通住房”　　考验智慧

　　有一位不愿具名的房地产开发企业人士向记者表示，普通住房与非普通住房标准的重新界定“度”的把控对或许是考验政策制定者智慧的一个难题。“普通住房标准的价格限定是关键，如果价格上浮过大，那无异于表明政府承认前几年房价大涨是正常合理的；如果价格上浮过小，则政策受惠面过窄，使得政策效力大减。”

　　根据21世纪不动产上海区域市场中心对9月内外环间成交的二手住宅房源以现行“非普通住宅”标准进行抽样统计，约有15%左右的房源处在普通住宅范围内。若将该现行判定标准中的10000元/平方米的单价标准上浮30%（容积率1.0以上、面积140平方米以下两个条件不变），将有约55%左右的房源可成为普通住宅；若将该标准上升50%，将有76%左右房屋成为普通住宅。

　　汉宇地产市场部认为，普通住房标准的调整会成为近阶段市场关注的焦点。市场的反应特别是成交量方面的变化也会以政策如何落地作为考量的依据。另外，汉宇地产市场部预测，未来普通住房调整的标准可能会淡化价格因素，而多以目前项目是否符合70/90相关规定来定义普通、非普通住宅。这样定义下的“普通住宅”既保持了政策的稳定性和连续性，又不会对市场的价格产生间接的影响。

　　中原地产则认为，对于环线价格标准的重新制定上尤为关键，预计会在目前价格标准上提高20%以上；同时，普通住房标准是否能够快速出台对于市场来说也很关键，预计短则在月底之前，最迟政府也会在一个月内做出具体公示，否则市场观望情绪的蔓延将再度使成交量“急冻”。　　

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　　购房者咨询量翻番房产中介紧急调研

　　早报记者 朱楠

　　昨天一早，各大沪上房产中介纷纷反映，门店电话均被前来咨询的客户打爆，有些区域的电话访问量是平时的两到三倍。而各中介也借此进行紧急市场调研。

　　中外环区域客户最敏感

　　“从开门营业起，门店的电话不断响起，都是客户打来咨询政策的。好多早已登记买卖需求、好几个月都不曾联系的老客户，都主动打来电话，咨询与自身相关的政策条款。”中原地产中山分行负责人告诉记者。

　　“今天所有的业务员都在忙着帮客户算成本，有些至今未卖出的房源业主甚至上门询问政策细则，符合税费减免标准的业主当然是满心欢喜。”汉宇地产区域董事李运志告诉记者。

　　“总体来说，而中环、外环等自住区域的客户对政策的敏感性更强。尤其是准备首次置业的购房者，反应最为强烈。”中原地产研究咨询部经理马冀表示，黄浦区、静安区、卢湾区等市中心区域内目前符合“90平方米”、“普通住房”等标准的房源很少，所以反应相对平淡。“他们关注较多的，是政府对于普通住房和非普通住房标准是否有变这一话题。”

　　据了解，中、外环区域的中介门店昨日电话访问量是之前的2-3倍，并且有购房客户立刻要求预约看房，政策对购房冲动的刺激作用可见一斑。而对于房地产新政的关注程度，房产中介绝不亚于购房百姓。昨天一大早，中原地产市场研究部人士就逐个致电各区分行，了解市场反映。

　　购房者担心房价高涨

　　据信义房屋市场部反映，从该公司旗下门店了解的情况来看，虽然大部分购房者与卖房者对该政策的出台都拍手称快，买卖双方意愿均有加强，但大部分电话咨询者仍抱有两方面的观望与迟疑。

　　一是，政府的托市行为是否会导致房价继续高涨？对于购房者而言，无疑希望自己看中的房子再便宜点。正当购房者观望等待之际，利好政策突然到来，很多购房者质疑，这是否是政府利用政策来托住房价？

　　二是，更多的咨询话题关于政策第十条。“调整本市普通住房标准。具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。”购房者关心的是，如果普通住房标准有望放宽，那么卖家节省的税费，可否“让利”给买方，使房价降一些？而卖房者则关心，自己的房子是否能“跻身”普通住房行列，由此省下大笔税费。

　　中原地产副总经理陈宇珏认为，在11月1日，税收政策正式生效之前，二手房市场的观望情绪难以打破，成交量可能反而会进一步萎缩。如果普通住房标准能在今年年底前制定出台，那么年底之前将迎来一个成交高峰。

　　

　　[贷款贴士]

　　固定利率转新贷款利率省下近两年利息才抵违约金

　　早报记者 朱楠

　　◆放弃原有固定利率？

　　对于那些之前选择固定利率的贷款客户，如今的优惠利率已大大低于当时选择的固定利率，如果从原先的银行提前还款、转到别家银行按照新的优惠利率重新办理商业贷款，是否划算呢？上海凯弈投资咨询管理有限公司销售部经理周诚算了一笔账：

　　以一套150万元的住房为例，首付3成，贷款总额为105万元。如贷款者今年3月以7.11%的固定利率与银行签订贷款合同，今年4月放款。至11月新的贷款政策实行，假设认定该贷款者购买的住房符合“贷款基准利率的0.7倍”的优惠利率条件，该贷款者向原贷款银行提前还贷，并支付违约金，再向另一商业银行以最低利率贷款105万元。那么：

　　该贷款者须向原银行支付违约金37327.5元（以一般情况下6个月固定利率贷款利息作为违约金），而新的贷款利率与原固定利率第一个月利差为1645元左右，此后逐月递减。以此粗略计算，违约金的损失，需要用以后22-23个月省下的钱才能抵消。

　　但是周诚提醒贷款者，两年之后国家经济形势将如何、贷款利率又将如何调整，目前很难预测，因此，贷款者在作出选择前须慎重考虑。

　　

　　◆如已在办理贷款怎么办？

　　上海凯弈投资咨询管理有限公司拓展部总监赵炜建议：如贷款正在审批中，符合此次政策的可以重签贷款合同；如已领到他证的客户可与房东友好协商暂缓放款，待过了11月1日后再放款，这样对客户来说会节省一定量的月还款额 。

　　

　　分析

　　上海楼市春节后或将大幅回暖

　　早报记者 朱楠

　　作为中国经济的龙头，上海不但全面引用了中央的政策，还将二手房的高达5%的营业税交易年降从5年放宽到2年，并减免了登记、过户等费用。可以说是，财税方面的救市手段是一步到位，救市和改善居住力度之大史无前例。除了力度强大的贷款、财税政策外，业内分析人士认为，上海的十四条细则中明确了政府“控制供应、刺激需求”的政策意图，在调整“供需关系”政策背景下，上海的救市措施极有可能让楼市回暖，明年春节后住宅成交量将有大幅提升。

　　严控推地也属“救市”

　　上海地方细则《若干意见》的第十四条明确要求：“严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应。”并表明执行期限从2008年11月1日起至2009年12月31日止。

　　按照《2008年上海市住房建设计划》，今年上海居住用地计划供应800万～1000万平方米，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。到目前为止，上海已经推出了总共37个批次的经营性土地。截至昨日，上海今年推出的住宅用地仅为110万平方米左右，其中绝大多数是嘉定、崇明、宝山等外郊环间的住宅用地，完成的供地量仅有计划总量的八分之一。“对于绝大多数开发企业来说，崇明、嘉定、奉贤等区域的住宅土地供应几乎可视作无效供应。”一位开发企业人士向记者表示。

　　有业内人士认为，在如今政府出手救市之际，如果上海市严控住宅用地的推出，那么无疑将从根本上控制住宅供应量，是保价救市的一招杀手锏。从今年年初开始，市场就不断呼吁，住宅用地供应仍有较大缺口，必须大规模推出居住用地，否则可能面临住宅市场后续供给不足的问题，对未来稳定房价也形成压力。但以目前的政策细则来看，政府控制土地供应、从而控制未来一段时期内住宅房源上市量的政策意图，至少要持续到今年年底。

　　将刺激中心城区改造

　　而从另一方面来看，在上海政府的十四条措施中，第11条提到了“加大中心城区旧区改造力度”。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，在楼市低迷的情况下，动迁难度会相应降低。到时大量的动迁户将成为市场上为数可观的绝对的刚性需求，市场上中低档房源将更加抢手，房价难有下跌压力。

　　2005年房价下跌时，上海住宅的动迁量就从2004年的232.52万平方米上升到2005、2006年的841.85万和848.35万平方米；算上其他商用建筑的动迁量，则是从308.4万平方米上升到1222.53万和1516.85万平方米。如果，政府在未来一两年内，将动拆迁的量再提高到2005年的水平，所带动的新增需求量就不少于800万平方米/年。

　　今年前9个月，统计局公布的住宅成交量也仅1344.03万平方米，而佑威房地产研究中心在减去动迁配套性房源后，统计出来的商品化住宅成交量仅694.63万平方米。如果政府的动迁量和廉租房收购量同时放大，就可超过目前的市场需求。那么，在新婚、新增外来人口、改善性等需求不下降的前提下，上海购房总需求都会大于目前水平。

　　在目前“严控供应、刺激需求”的政策背景下，薛建雄预计，明年春节后，动拆迁带来的需求效果就可显现，成交量也可能会大幅攀升。目前房源过剩、价格下跌的局面也可能在春节后改变，而高档住房也将因政府减少经营性商品住宅土地供应而随之升值。

　　

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　　中央明确：绝不允许再建小产权房

　　早报讯 国新办于10月22日下午举行新闻吹风会，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文回答了关于推进农村改革开放有关情况。

　　中央电视台记者在发布会上问，农村“小产权房”的问题比较突出，这次《决定》中或者说中央有没有这方面新的政策？

　　陈锡文回答说，关于“小产权房”的问题，并没有列入这次会议正式讨论的内容，因为之前有关部门已经对它进行调查研究和制定解决的办法。

　　陈锡文说，几个原则是清楚的，“小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。因此，违法批准建设“小产权房”，违法开工建设“小产权房”的人，是要承担法律责任的。但是，很多消费者购买的时候不可能对国家的法律有这么多的了解，觉得便宜就买了。

　　那么怎么样才能让他们在这种非法交易中形成的权利合法化，这是有关部门正在研究的具体措施。但是明确一条，“小产权房”绝对不允许再搞，这个是清楚的。