北京住宅期房库存压顶 地产商清库备战决战5月

　　清库备战 地产商决战5月

　　92000多套库存短期内消化的可能性不大，“相对低价”仍是“主流”

　　对于地产商而言，决战的日子转眼就到，2009年的5月，或将是能否扭转销售颓势的关键一月，于是，看到了回暖起色的地产商们，开始厉兵秣马，储粮备战。

　　与牛市之年不同，这一次北京的地产商们选择了尽快消化“库存”而不是“提价”——尽管一些在3月热销的楼盘向上调整了价格，但仍低于区域均价，更有开发商直接降价之举，当进入2009年房地产固定资产投资下降还在继续之时，消化库存已经成为了地产商们不约而同的选择。

　　“惜售”的年代刚刚过去一年，但在地产商们的追忆中，已经变得十分久远。

　　清空库存

　　“卖完这900多套就没事了。”远洋地产销售部总经理肖劲对《中国经营报》记者说。此时恰逢远洋·沁山水的第三次销售，半年之内“清盘”，这足以让肖劲长出了一口气，“卖完了最好。”他说，此前，远洋地产已经做了最坏的准备。

　　记者了解到，远洋·沁山水总计2000多套房，在弱势的2009年一季度开盘销售，执行层感受到压力很大。肖劲告诉记者，当时很多人建议推迟开盘的日期，但集团的意思很明确，哪怕是卖不出太高的价格，也要把“库存”消化掉，于是才有了该项目从11000元/平方米开盘的低价，以及清空“库存”回笼了30亿元现金。

　　“以前这么大规模的项目，没有这么卖的，一定是分多期，然后慢慢把价格涨上去，能卖六七次，多的甚至十次，最后前后单价相差五六千元是很正常的，但现在没办法，都是被这一年的市场给逼的，三次开盘，清空了省心。”肖劲说。

　　这种“清空库存”的心态，进入4月以来就更为明显，住宅期房成交量基本上以环比平均10%的幅度增长，远洋·沁山水也绝非个案，孙宏斌掌控的融创地产旗下的禧福会项目以及保利地产旗下的百合花园、西山林语等项目，也都基本上采用了类似的“消化库存”的思路，单次开盘拿出销售的房源明显增多，价格不再是第一位的因素，“跑库存”成为首要诉求。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，恰是开发企业的如此心态，才造就了3月以来楼市成交量的上涨，即是所谓的“小阳春”所在，但他认为，这种“清空库存”的心态，反过来又说明了地产企业对5月以后的楼市走势如何，也是心中没底。

　　“现在卖得快当然好，我们现在也就差1~2栋楼就清盘了，那样压力会小很多。”融创地产分管销售的副总楼艳清告诉记者，他们十分期望禧福会早点卖完，因为他们公司在北京的西北旺一带的一个新项目马上就要启动了。旧的不去，新的不来。

　　价格杠杆

　　北京市建委的一位官员告诉记者，按照他们的统计，截至4月8日，北京市住宅期房“库存”仍然高达92444套，有这些“库存”压顶，开发商若想消化库存，“低价”仍是主旋律。

　　“降价才是硬道理。”北京驰皓房地产经纪公司总经理施盛辉告诉记者。让他坚定这一看法的是金泰城·丽湾这个位于北京西二环沿线、金融街延长线上的住宅项目。记者了解到，该楼盘已经直接把部分房源的销售价格从原来的21000元/平方米，下调至14800元/平方米，降幅在6000元/平方米上下，已经接近2007年中期的价格水平。

　　2009年4月9日上午，记者来到该项目，其在售的为10、11、18号楼，借适当调价的方式，清理库存的思路十分明显。

　　尽管热销带动了向上调价，但却仍低于区域均价。远洋·沁山水在第三次开盘当日，以14500元/平方米的价格“清盘”，合同金额11亿元，而其14500元/平方米的单价，但仍低于区域价格，而位于金泰城同区域的中信城，也将售价提高至20000元/平方米以上，保利百合花园、锦上国际公寓等项目亦是如此。该区域价格虽然“有下有上”，但均低于2007年~2008年上半年的高位水平。

　　而经记者走访，保利百合花园等项目提价之后的销售价格，也远低于形成于2007~2008年上半年的区域均价，而肖劲则向记者坦言，远洋地产另一个大项目远洋易方所在的北京东南四环区域，“价格跌的比较厉害”。

　　5月“决战”

　　针对目前楼市的现状，国务院发展研究中心企业研究所副所长张文魁告诉记者，现在房地产企业的心态，与去年下半年尤其是四季度制造业企业的心态十分类似。“进入2009年开始，房地产企业开始压缩产能，具体表现是房地产固定资产投资额连续下降，实际上是地产企业摸不准未来，所以才压缩产能，清空库存，这是一种最保险的办法。”他说。

　　“5月的销售挺关键的，但5月市场会怎么走，我们现在心里也没底。”楼艳清表示。肖劲则庆幸除了沁山水全部清盘，另外一个大项目远洋易方所有可预售的房源都已清盘，后期项目刚刚启动准备工作，库存压力骤然减少许多。

　　李文杰认为，虽然3、4月份楼市有一轮热销，但其后还将有一次调整的过程，因为这次热销属于刚性需求被压抑过久之后的释放，如果开发商就此大规模提价，达到或者接近区域内2007~2008年上半年的价格水平，那么市场将会重新陷入观望，这恰是5月成为楼市的关键一月所在，因为受到压抑的刚性需求，从3月到5月，应该可以基本释放完毕。此后，才是正常状态之下楼市走势的“市场选择”。

　　“我们将加大在北京、三亚及环渤海区域的土地储备和扩张速度，因此要向万科学习，加快资金周转，逆市扩张。本次丽湾的特价房优惠是一次非常态的价格调整，将价格一次降到位，以打破市场观望情绪，促进实际成交。”直接降价的金泰地产市场部经理周小燕，向记者解释为何赶在5月之前迅速降价的原因所在。