住宅市场萎缩波及商业地产华尔街又添新愁

　　王蔚祺

　　由于搭乘了美国房地产市场5年繁荣的顺风车，许多投资银行都一度大力发展商业地产贷款业务，并通过将这些贷款资产证券化，打包成资产支持债券出售来获利。但是随着2007年信贷危机的爆发，这些商业抵押贷款和债券又成了一个烫手山芋。

　　根据惠誉评级的数据，目前仅美国大型银行就持有1690亿美元的商业抵押贷款和相应债券。随着美国经济持续低迷，以及闲置购物中心日益增多，商业地产贷款坏账显得十分棘手。

　　“华尔街银行持有大量的商业地产，这绝对是个忧患。”晨星公司的工业分析师Ryan Lentell对彭博表示，“他们过去大力发展贷款和自营投资，现在这些头寸带来了很大的麻烦。”

　　在华尔街公司通过商业抵押贷款支持债券（CMBS）夺取商业地产贷款市场之前，这一市场由商业银行，特别是区域性银行主导，这些银行通常都是将这些贷款持有到期。

　　经过10年间增幅超过6倍的繁荣增长，2007年美国商业抵押贷款支持债券(CMBS)的发行额攀升到2330亿美元，但随后这一市场发生崩溃。

　　穆迪投资者服务估计，今年美国CMBS的发行总额可能下降到350亿美元，这不仅意味着华尔街失去了一部分营业收入，同时他们所持有的此类资产也会贬值。瑞士信贷集团表示，今年一季度通过出售和资产减计，他们已经将持有的商业地产削减了25％，降至193亿瑞士法郎（约合187亿美元）。

　　美国住宅市场萎缩引起的经济疲软，已经波及到了商业地产。美联银行（Wachovia Corp）的高级经济学家Mark Vitner在6月4日发布的研究报告中称，今年一季度美国空置的零售商店同比增加8％。由于美国写字楼和工业用地需求的下降，他预期美国商业地产的平均价格可能下跌15％~20％。

　　RBS格林威治资本的房地产融资研究部执行主管Lisa Pendergast指出，目前商业抵押贷款的违约率为0.56％，明显低于2003年10月2.5％的水平。当时商业地产市场遭遇科技股泡沫破灭，以及“9?11”事件令美国经济陷入衰退的双重打击。当前的违约水平，也远远低于上世纪90年代初期7.5％的最高纪录。

　　但是这样的观点并不能给银行股东们带来多少宽慰，根据惠誉的计算，截至去年底，总部位于纽约的美国四大券商：高盛、摩根士丹利、美林证券和雷曼兄弟共持有840亿美元的商业抵押贷款和债券。从2007年初以来，他们至少已经减计了70亿美元的相关资产。

　　德意志银行的财务报告显示，截至3月底，该公司持有155亿欧元（约合242亿美元）的商业地产贷款和证券，其中有一半位于北美地区。从2007年初开始，该公司减计的此类投资共计7.28亿欧元。

　　一方面，银行难以为手中的债权找到买家；另一方面，开发商为即将到期的贷款筹措新的资金，也日益艰难。

　　去年房地产开发商Harry Macklowe获得一笔由德意志银行协助安排的70亿美元贷款，用于从私人股权投资公司黑石集团（BlackStone）手中杠杆收购房地产。但由于Harry Macklowe在这笔巨额贷款上违约，今年初德意志银行接管了Harry Macklowe名下位于纽约的7栋写字楼。目前，德意志银行正在出售这些房地产。

　　“他们并没有一个很好的退出策略，”纽约独立研究公司CreditSights的分析师David Hendler对彭博表示，“现在他们被这些资产套牢。”

　　“大型银行商业地产投资组合的业绩，取决于每个银行不同的因素。”惠誉评级驻芝加哥的分析师David Spring表示，包括资产类型、所在地域、承销质量以及风险管理。