香港地产市场遭重创 住宅价格商铺租金直线下滑

　　受全球金融危机影响，投资者的投资意欲和消费者信心显著下跌。近日，世邦魏理仕发布的一份香港2008年第四季地产市场报告显示，去年第四季香港的经济大幅下滑，物业市场亦遭受严重打击。其整体写字楼租金结束了之前九个月的升势而急剧下降，全年以亏损告终。豪宅销售量也大幅下滑，导致租金和资本价值骤降。商铺市场也大受影响，各主要购物区的商铺租金均下跌，呈现自2003年第四季以来首次年度租金下跌。同时，商品出口明显收缩，削弱了市场对工业用地的需求，令整体租金水平持续下滑。

　　写字楼需求大幅减少

　　据世邦魏理仕的报告，2008年最后一季，香港市场对写字楼的需求大幅减少。中环、上环和金钟等传统金融区的租金按季分别下降了21.9%、21.0%和24.5%，空置率亦略有上升，只有港岛东中心的租金按季下滑了10.3%。据分析，这主要是由于港岛区空置率仍然比较低，以及未来三年新供应量甚少。

　　目前，出于缩减成本，不少写字楼租户正选择从香港岛迁址到九龙地区。随着九龙东陆续有优质写字楼落成，越来越多租户正计划以相对低的租金在该区选择更佳的地点，这将有助九龙东转型成为一个商业区。

　　住宅价格连续下跌

　　港岛区豪宅物业的整体价格按季下跌了35.4%，第四季则按年下滑了19.2%。其中，山顶的价格跌幅最为严重，按季下跌了41.4%，按年亦下跌30.5%。港岛区的豪宅物业平均租金按季下降了接近20%，平均呎租为36.22港元。由于潜在买家多持观望态度，不少业主都将物业转售为租，令租盘增加，导致价格有下调压力。

　　就当前的经济环境来看，未来几季楼价还将进一步下滑。但值得注意的是，尽管第四季物业市场价格下滑，其投资回报却比第三季的3%有所上升，接近3.7%。

　　商铺租金直线下滑

　　世邦魏理仕的报告显示，香港主要购物地区的整体租金从2008年第三季的0.8%的按季微跌直线下滑至第四季的8.7%。其年增幅也从上季9.9%的涨幅转为本季0.9%的降幅，出现2003年第四季以来首次负增长。其中，尖沙咀的租金虽然仍录得按年9%的租金增长，成为唯一出现增长的主要购物地区。但其跌幅最大，按季下跌了13.6%。

　　世邦魏理仕分析，随着消费者减少消费开支，零售商尤其奢侈品牌的零售商在未来几个月的经营环境将更为困难。那些曾经不惜以高价争夺优质地区商铺的零售商，将会采取较保守的扩张策略。然而，市场的低迷也可能为那些瞄准大众市场或次级市场消费者的商家带来机会，有利他们扩大及争取更大的市场份额。

　　工业物业需求疲弱

　　据世邦魏理仕方面的信息，香港仓库的空置率从2008年9月的1.6%上升至2008年12月的3.2%，但仍然维持在一个相对较低的水平。第四季仓库的租金和价格比上季分别下降了7.6%和6.6%。不过，长远来看，诸如能源价格回落、新供应量处于低位的情况至少持续至2010年，以及政府在基建设施方面的措施等因素也带来了一定程度的正面影响，应该能够防止租金大幅下滑。

　　在去年第四季，由于价格回落，尤其是九龙东地区，工业写字楼物业不再是很多海外投资者及本地买家的另类写字楼选择。工业写字楼物业的平均租金在第四季出现双位数的降幅，按季下滑了11.3%，这是自2003年以来出现的最大跌幅。第四季的资本价值也下降了7.7%之多。工厂设施的平均租金于第四季再下跌6.2%。同时，工厂的平均售价亦开始下跌5.8%。 (来源：中华工商时报)