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万科谨慎拿地:暂避一线城市

2009年06月13日08:57 [我来说两句] [字号: ]

来源:经济观察报 作者:王凯

  沉寂了一年多后,万科再次通过竞拍高调拿地。

  5月,万科共斥资23亿在佛山、无锡、沈阳、青岛四城获取6幅地块,合计的容积率建筑面积为188.3万平方米,其中万科所占的权益面积约为117.7万平方米。

  事实上,在萧条的2008年,万科也没有停手,只是出手的力度较以往大大减弱,方式也由先前的竞拍几乎全部转为收购。

  特殊的时期采用特殊的办法,吸取2007年疯狂飙地的惨痛经历后,经过去年一年的修整,万科再次花巨资拿地,只是,这次出手,不论从时间、位置的选择上,还是获取量的把握上,都能嗅到那股强烈的“谨慎”味道。

  万科执行副总裁肖莉告诉记者:“公司会根据具体市场的情况进行具体分析,保持对市场形势的密切关注,在综合考虑土地价格、资源属性、项目回报等因素的基础上精挑细选,把握市场机会。”

  瞄准二线城市 曲线救国

  虽然在2008年萧条的土地市场上,万科鲜有声音,但是通过合作、收购等方式,据肖莉透露,去年万科新增土地权益建筑面积仍然达到了515万平方米(虽然比2007年934万平方米减少约44%)。

  一方面是出于稳健经营的考虑,在存货上坚持“量出为入”的原则,但是在新获取土地量上同比降幅巨大,以及不断压缩开工面积的情况下,万科面临着“无米之炊”的压力。

  “其实我们一直在密切关注着土地市场,特别是那些土地价格相对合理、开发风险相对可控的地区的项目。”肖莉说。

  年报显示,截至2007年末,万科的土地储备约为2163万平方米。2008年万科新增土地权益建筑面积515万平方米,减去2008年全年销售面积557万平方米,万科目前土地储备约为2121万平方米,尚不足碧桂园的一半。

  接近万科的人士告诉记者:“按照这个土地储备,万科在2011年的业绩增长会有压力。”

  较2007年减少的419万平方米的土地增量,如果按照容积率3计算,平均工期2-3年,到2011年、2012年,将直接导致万科减少1257万平方米的竣工面积。另据年报显示,2008年中期和三季度时万科根据市场情况,两次下调项目开发面积,全年的新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右。加上减少的278万平方米的开工面积,两年后,万科将直接减少1500万平方米的竣工量,几乎是2008年销售面积的两倍多。

  虽然万科把存货规模控制放在首要考虑的位置,但是如果楼市以目前的销售状态持续下去,“轻装上阵”的目的虽然达到了,但同时也面临着供给不足、业绩增长压力巨大的窘境。

  正是基于这种考虑,万科在2008年5月集中出手,斩获6幅地块,一方面是出于持续发展,补充项目的需要,另一方面,也有近期的销售业绩做后盾:5月份万科实现销售面积69.7万平方米,销售金额64.1亿元,同比分别增长19.3%和19.7%。前5个月,销售额突破200亿。

  但出人意料的是,拿下的6幅地块均在二线城市。

  “近期新增的项目正是公司一直以来关注市场形势,精挑细选,把握机会的结果。”肖莉说,“从分布来看,这几个项目都位于二、三线城市,但这并不表示万科不重视一线城市。”

  她坦陈,事实上,万科一直密切关注着一线城市的市场机遇,但相对而言,这些城市土地市场的竞争也更加激烈。

(责任编辑:马丁)
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