高恒隆地产董事长陈启宗、星河湾房地产控股有限公司副总裁梁上燕、中体奥林匹克花园管理集团董事长吴振绵、阳光壹佰置业有限公司总裁易小迪分别在2009博螯房地产论坛上表达了他们对近来房地产行业发展的看法,并对房地产行业未来的走向提出了他们的建议。
梁上燕:
我们心里不能有冬天
在上海开盘即销售40亿多元的星河湾,正准备演绎新的传奇。星河湾房地产控股有限公司副总裁梁上燕宣布,今年星河湾的业绩将较去年增长200%以上,开盘的四个楼盘销售额将超过100亿元,成功跨入百亿销售俱乐部。
过去的几年时间,星河湾一直坚持精品战略,8年时间仅仅卖了两个楼盘,年平均销售额不到40亿元。但在去年爆发全球金融危机的大背景下,星河湾却逆势做了6个产品。
“我们心里不能有冬天。”梁上燕反复强调这一句话。最近两年中国房地产经历了大风大浪,但星河湾始终平稳发展,2007年没有买过一块地,2008年没有降过一次价。而在金融危机来临之时,星河湾却逆势开盘,在广州200多天实现了30亿的销售额,今年2月又在大家都不看好的情况下,在太原拿了地。
星河湾坚决执行梁上燕的“以不变应万变”战略,以高品质的产品征服客户。梁上燕不无得意地说,上海浦东星河湾的地理位置和自然江景,比不上陆家嘴以及南外滩的滨江区高层公寓,但销售价格却不输于他们,并且卖得更好一些。
梁上燕说,星河湾要打造成百年企业,开发的房地产项目要50年不落伍。
陈启宗:
“地王”应是价廉物美的土地
“‘地王’应该是价格最低、位置最好的土地”、“高价买地是傻瓜”、“别人的冬天,就是我的春天”、“投入的每一分钱都要获得持续的最高收益”……在博螯论坛现场,恒隆地产董事长陈启宗语出惊人。
在陈启宗赴博螯前,恒隆地产刚刚套现了香港的住宅项目,获取了43亿港元的销售额,税前溢利达到30亿港元。而恒隆地产刚刚发布的2008年年报显示,2008年下半年恒隆地产只出售了4套住宅。陈启宗兴奋地表示,现在就是卖楼的最好时候。
“‘地王’应该是价格最低、位置最好的土地。”在陈启宗眼里,在此前两年都没有拿地的背景下,今年5月,恒隆地产十天内两次出手购得的无锡和大连两幅优质地块,才是真正的“地王”。而那些高价拿地者,不但要自己承担巨大风险,还不利市场的发展,是一种“傻瓜”的行为。
恒隆地产在无锡和大连购买的两幅土地,地价占总投资额仅16%,而2004年前就已经完成开发的上海恒隆广场和港汇广场,土地占总投资额的31%。
“别人的冬天,恰恰是我的春天。”陈启宗认为,恒隆地产低价拿地的奥秘恰恰在于反经济周期。他回忆,90年代初的恒隆地产,也曾因为地价太高而无法获得土地,当时恰恰是香港地产业发展的最高峰。1994~1997年间差不多整整四年,恒隆地产没有拿过一幅土地。最终,到了经济冬天时,恒隆地产迎来了自己的夏天。
“抢不到地,我们就做两件事。一是坚决不犯错,二是为经济冬天作准备。”陈启宗寄语目前在内地市场拿不到地的开发商们,经济总会有热有冷,只要不犯错,做好准备,就可以在冬天来临时,拿到优质的土地。
“我投入每一分钱都要获得持久的最高收益。”陈启宗表示,他的租金收入要比行业内的第二名高出一倍,比行业最后一位高出近9倍。平均每一名员工为企业创造的利润,远远高于同行业其他公司,这一切的奥秘,在于管理。
吴振绵:
中体将建奥林匹克博物馆
奥林匹克花园一直在创造房地产体育品牌。回顾去年底的金融危机,中体奥林匹克花园管理集团董事长吴振绵感叹说,去年年底预测到由于2008年的房子卖得不好,2009年利润要受到影响。管理层曾主动向董事会报告,要降低经营目标,同时以吴振绵为首的高管人员主动降低工资1/3。
在这样的大背景下,中体奥林匹克花园想到的却是如何把品牌做到最大,不断创造新的概念,打造新的品牌。
此前,奥林匹克花园品牌给人的印象,只是跟健身或者一些其他单项体育活动结合,而吴振绵计划把奥林匹克文化、房地产、度假旅游概念、教育概念、论坛概念等等都打包在一起。
目前,中体正计划建造一个5万平方米的奥林匹克博物馆,主馆就是把国际奥委会所有展品全部复制过来,另外还将有三个附馆,北京奥委会展品有收藏价值的放在第一个附馆,第二个附馆将为流动性展览或者论坛提供场所。第二个项目,奥林匹克研究院,也在重点发展中,这个项目包含教育、科研等。
易小迪:
房地产企业面临转型
“房地产企业要面临着转型。”阳光100置业有限公司总裁易小迪观点鲜明。
他认为,如果不能认识市场变化,房地产还是盲目发展,其实面临风险很大。尤其是现在地价还是在一个相对高的定位。如果还是靠巨额资金投入,买地盖楼,这个压力非常大。包括很多大型的国企也也在想这个问题,就是房地产的持续再生产到底怎么来维持。
有些人甚至算过账,卖掉房子的资金所得,是否可以买地如果重复过去模式,是不是买了地就可以占领市场。房地产行业走到了两个十字路口,一个是房地产政策走向一个十字路口,一个是房地产盈利模式也走到一个十字路口。
房地产今后发展,争夺焦点从过去争夺资源,到今后争夺客户或者叫争夺市场。
但随着市场竞争的激烈化,包括成本逐渐透明化,这种简单的模式缺乏竞争力。到2008年的时候,房地产碰到销售的问题,很多企业就措手不及。包括一些一线大品牌企业,他们要想的开拓市场的办法只有一个,就是降价。
在谈及上海市场时,易小迪表示,“过两三年后再去上海发展。”
易小迪表示,目前上海的土地价格相对较高、局部房价也比较高,目前并不是一个进军上海的最佳时机。
在谈起全国楼市走势时,易小迪表示,土地价格过高的城市,可能存在泡沫。与此同时,在地价的推动下,部分城市局部区域的房价可能存在泡沫。
易小迪表示,中国房地产企业的发展,其实已经走到一个转折点,“高增长时代已经过去了”。
他说:“2007年商品房销售7亿多平方米,2008年只有5亿多平方米,恐怕很难再保持这样的高增长。所以量的增长,我觉得可能到了一个顶点。北京、上海的销售量已经在下降了。”
我来说两句