无视租金低位徘徊

　　内地客追涨上海豪宅

　　上海5个豪宅集中板块投资回报率均低于3.08%

　　唐文祺

　　一边是新房市场的持续升温，一边却是二手房成交量的逐步放缓，上海豪宅市场出现明显的冷热不均现象。

　　豪宅租赁回报低位徘徊

　　虽然一手豪宅产品正处于持续升温状态，但二手豪宅市场已率先出现调整。合富置业提供的数据显示，目前上海豪宅市场投资者的所占比例，已从6月份的三成减至目前的不足两成。“当前政策前景的变化，以及高端住宅投资回报率不高，是导致他们出手谨慎的主要原因。”

　　据上海中原地产新天地分行经理符玲介绍，作为传统的豪宅集聚地，新天地板块中的二手房买家，约50%以上是出于投资需求购置的。但是，与2007年的平均租赁价格相比，如今市场平均投资回报率下跌了20%~30%。如一套108平方米的翠湖天地御苑，原先租金可至2万元/月，但从2008年开始，由于全球金融危机导致客源减少，租金水平一路下滑，目前市场平均租赁水平仅为1.2万元/月~1.5万元/月，另一套翠湖御苑的140平方米物业，月租金曾经一度达到3.2万元/月，但如今也下降至上述市场平均水平，几乎是“腰斩”。符玲也表示，豪宅的租赁回报率仅为2%~3%。

　　上海中原研究咨询部提供的数据显示，自2008年以来，上海高档公寓的租赁投资回报率便在一路走低。2009年第二季度，上海全市二手豪宅的租赁投资回报率为2.66%，与第一季度相比，下跌了0.13个百分点。在全市五个重点监测的豪宅集中板块内，2009年第二季度，居首的古北板块投资回报率也不过为3.08%；新天地板块投资回报率为2.84%，陆家嘴板块2.8%，徐家汇板块2.51%，南京西路板块2.27%。

　　未来豪宅租赁回报仍将萎缩

　　从长线投资策略来看，上海豪宅市场的客源以跨国企业高管为主，但2008年的金融风暴导致外资企业高管大量撤离，或商务租金预算有所降低，从而对高档公寓租赁市场影响强烈。上海中原地产研究咨询部经理马冀认为，今年第二季度上海外来高端人群有所增多，但大多为江浙等外省客户，因此对豪宅公寓租金水平的进一步推高作用相对有限。

　　CBN记者从多家中介了解到，与以往境外客户为主的形势不同，在这一轮的豪宅持续追涨之中，内地客户已成为主要买家。个别区域的豪宅购买者群体中，内地买家占比高达八成。符玲认为，从抗风险及增值保值的性能来考虑，许多拥有雄厚资金的投资者皆乐于购买豪宅。

　　马冀则表示，上海一、二手豪宅的成交价格虽然均处于迅速回升期间，但租金价格却难以追上交易价格涨势，预计租赁投资回报率将进一步下滑。可以预料到的一个局势是，对于这些投资者而言，租赁回报完全不可能满足其“胃口”。

　　以翠湖天地御苑为例，业主于2006年以950万元总价购入一套193平方米的新房物业，今年以1540万元的总价完成出让，三年时间价格涨幅逾六成。与租赁回报难见起色的形势相比，通过交易获取回报的利润空间明显更为优厚。

　　马冀认为，受市中心地域条件限制，豪宅公寓供应数量稀缺，供不应求程度较高；另一方面，外围区域“地王”频现的状况，也会对市中心房价有推高影响。可预见的是，上海市中心的豪宅市场价格还将保持上升趋势，但就上涨幅度而言，政策风向和新房价格等各因素会有所影响。“如果银行货币政策有所收紧，豪宅买家会加快出手速度，以期赶上宽松货币政策‘末班车’，这可能会进一步推高房价。”