真实需求还是潜在泡沫？

　　上海“存量”豪宅争抢入市投资客弃实业投房产

　　郝倩

　　编者按：

　　当普通住宅陷入价涨量跌的“滞涨”状态之时，豪宅却异军突起，成为拉动楼市进一步上扬的主导力量。

　　但是，在豪宅价格持续攀升之时，去年因金融危机而下滑的租金至今还没有回升的迹象，这已直接导致豪宅的平均投资回报率下降至3%以下，而豪宅合理的投资回报率应维持在7%~8%的水平。如此的现实堪忧。尤其是当进入楼市的资金都以短期投资获利为最终目标时，缺乏坚实基础支撑的楼市，在盲目冲高后可能面临的就将是惨烈的下跌。

　　李嘉诚旗下的和记黄埔（00013.HK）最近作出一个新决定，因原重建计划未获规划批准，旗下与上海花木御翠园相邻的别墅项目四季雅苑在重新装修后即将于8月底推出第一批房源，目前预定的售价为独栋别墅10万元/平方米，联排别墅8万元/平方米。

　　事实上，四季雅苑早已建成并出租长达10年有余，此次转租为售，预定的联排别墅售价已逼近相邻的御翠园新建独栋别墅的价格。作为局部的案例，四季雅苑的野心很好地诠释了最近上海豪宅市场的热度——销售价格令人生畏却可以频频吸引买家不吝成本斥巨资入场。简单估算，仅两个月有余，销售价格攀升幅度超20%的上海豪宅并不在少数。

　　“存量”豪宅争抢入市

　　时下的上海，即使出租多年的“旧房子”也可以高价焕发出“第二春”，李嘉诚的信心不无理由。

　　上海，新天地，翠湖天地嘉苑在数月内不仅将去年推出却一度“滞销”的存量房源在半年内消化殆尽，而且今年推出的所有房源也仅剩下少量尾盘，该公司相关人士对CBN记者坦言：“今年能卖的都已经卖得差不多了，下半年的主要任务就是交房了。”

　　8月15~16日，该项目在上海和香港同时开盘，推出93套房源，两天内已销售超过九成。这批房源均价7.6万元/平方米，较该项目上一期推盘的价格已上涨约8%。

　　“今年以来，项目一共推出193套新房源，但到目前为止已售出超过300套。”知情人士对CBN记者坦言，“估计要等到明年才会有新房源推出。”根据物业咨询公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)高级董事陈炜对CBN记者的分析，很多高档住宅都在今年春夏交际之时发现市场转好，于是将原计划年底入市的房源提前至夏季推出。

　　“因为没有人可以判断市场的热销是否会一直持续至年底。”陈炜说。而那些提前入市销售的房源转瞬就被市场消化，这又导致下半年豪宅的供应也存在“空窗”的风险。

　　与四季雅苑一样，同样在8月份炙手可热的楼盘也并非都是真正意义的“新房”，但均能在销售中大获全胜。另一案例的主角为嘉里建设（00683.HK），在看到近期上海豪宅市场的热销之后，他们也终于决定在8月份将位于华山路的嘉里华庭60套大户型投入市场销售。嘉里建设也同样采用了上海与香港同步销售的策略。开盘数日，内部认购已超过十余套，涉及房产总价值接近2亿元。

　　“在2007年竣工之后，管理层针对房源是租还是售斟酌了很久，加之楼市不景气，所以同时也放缓了对于装修标准的定夺。”嘉里建设内部人士对CBN记者解释，目前该项目报价为8.2万元/平方米，实际的价格在7.5万~9万元/平方米之间。

　　若回顾之前嘉里豪庭一期的销售价格，相信没人不会惊诧于上海豪宅的涨价速度。根据该楼盘的销售历史纪录，2004年7月，该楼盘销售均价为2.2万元/平方米左右，为目前价格的1/4左右。同时，CBN记者了解到：在市场上流通的嘉里豪庭二手房成交价格也多在5万~6万元/平方米之间。

　　市场存量悉数高调入市，在多方因素的推动下，豪宅无论从价格还是成交量上都显然占据了上海楼市的“高地”。据上海台庆房产研展部统计，8月上半月上海一手住宅成交6420套，环比7月下半月下降19.4%。但是成交均价却依然上行：8月上半月均价18371元/平方米，环比7月下半月增长16.3%。

　　“房地产市场成交量开始加大萎缩幅度，但均价攀升势头更为强劲，主要缘于豪宅成交势头更盛，带动了均价大幅攀升。”该机构副总经理陈史翎对CBN记者分析说。他掌握的数据显示：8月上半月上海总价1000万以上顶级豪宅成交249套，环比增长162.1%，成交量大幅倍增。其中，浦东星河湾荟苑成交161套，总价1000万~3000万不等。

　　真实需求还是潜在泡沫？

　　买一艘船，还是购一套房？当这两个选择摆在台商邓淦面前时，他选择了后者。

　　“按照我之前的投资理念，花费几千万美元买入一条船，然后寻找类似COSCO这样的大客户，订个8年的租约。结果怎么样？这条船一直在贬值。”上海新飞虹实业有限公司董事长邓淦对CBN记者表示，他最近选择在上海普陀长风板块投资一商业地产项目，并预备在收回销售回款之后，继续买入新的土地。原因很简单，现金放在口袋里太不“安全”。

　　“我的很多会员原本在广东的生意存在危机，他们有的欲寻求到上海发展的机会。现在，他们主要的砝码，就是现金，以及手上的订单。进入上海的第一项工作，他们想到的往往是‘买房’。因为出口尚未恢复，可选择投资的领域又十分有限。”上海市台湾同胞投资企业协会副会长胡兴中对CBN记者坦言。

　　他最近正在向香港及台湾的买家营销其旗下的金沙商务广场项目，他认为，假设现在以不足1.8万元/平方米买入这一项目，而3年内周边价格可以攀升至2.3万元/平方米。这一涨幅看似平稳，但在贷款的支持下，即使五成贷款，也足以保证每年20%的盈利。

　　“从通货膨胀的角度考虑，买入房产或是土地远比投资一艘海轮要划算得多。”邓淦认为，这是沾了通货膨胀的光，也是时下办实业很难达到的效果。胡兴中亦表示，他所接触的台商中，凡是有买房意愿的人，60%~70%都与实业暂时没有明显起色有关。事实上，他们的想法，在目前大部分地产投资者中极具代表性。这些手里有“闲钱”的“生意人”，正在成为豪宅市场中最大的购买力量。

　　近期，上海浦东花木板块一豪宅开盘，近5万元/平方米的公寓售价引发国内买家的“代购潮”——自己不出面，上千万的房子完全靠朋友选择定夺。CBN记者了解到，一位国内买家在上述项目认筹时已拿到号码，但由于开盘时迟到了2小时，到场后发现240平方米的理想户型早已售罄，只能买入近600平方米的大平层，为此预算超支600万。即使如此，该购房者还对CBN记者连呼“幸运”。

　　而古北板块一楼盘在推出最后一批顶楼复式房源时，长期关注该案的一位澳大利亚籍华人在赶不急回国购房的情况下，委托朋友代理签购，而这个代理签购的海外华人在看完样板间后也同样订了一套价值超过2000万元的复式房。

　　翠湖天地嘉苑的销售人员告诉记者，该项目的客户构成中，约45%为香港人士，约45%为内地客户，剩余10%为持外籍护照及其他人士。据了解，多数香港人采用贷款方式购买翠湖天地的房源，香港投资者趁目前银行利率较低投资地产，特别是经济增长更快的中国地产。

　　同样，起步价高达1300万到1400万的嘉里豪庭“准业主”的构成中，香港和台湾地区以及东南亚买家占比70%，绝大多数为私营企业主，少数买家为企业高管。