让国务院总理温家宝担心的问题已经很严重:楼市销售量价齐升市场火爆,同时土地市场同样火辣无比,大有一天一个“地王”之势;然而,被寄予厚望,希望拉动相关产业链的房地产开发投资却并未如期望中相应的爆发,2009年6月曾一度有所抬头的房地产开发投资在2009年7月再次沉寂。
一场关于房地产开发投资的“中国式总动员”开始在全国范围内启动。从7月中旬开始,上到国土资源部下到地方房协,但凡召开的政府、开发商座谈会中都有一个明确主题,那就是劝谕开发商加快开工。如今,这种劝谕正逐渐变成“鞭策”,毕竟,让土地变成房屋才能有效供应,才能刺激经济。
“在促使地产商将土地开发为房屋方面,中央各部委的目标前所未有的一致。”一位接近国土部门的人士向记者透露。
全国总动员
“据不完全统计,从7月开始,我参加了七八场这样的会议。”一位上市房企的董事长助理向《中国经营报》记者笑称。最初主要是一些重点城市的房协召开的会议,列席其中的地方官员主要站在平抑房价的角度,要求开发商加快动工。“例如7月初在上海召开的会议中,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生就要求我们在高房价时代,要有所作为。”
随着会议规格的渐高,“内容依然是要求加快开工,但背景被拔高到经济全局的角度。”上述人士表示,最近一次是国土资源部8月召开的闭门座谈会,全国重点房地产企业几乎都位列其中,要求加快开工,保证明后年的供应,并为促进经济发展作贡献。
与开发商频频“被动员”相对应的是,7月的统计数据并不令人乐观。虽然国家统计局公布的1~7月的行业数据中,房地产开发投资同比依然增长了11.6%,但难以掩盖7月单月商品房新开工面积和商品房施工面积同比大幅下滑的尴尬。数据显示,今年1~7月,房屋新开工面积5.50亿平方米,同比下降9.1%。这是2006年以来的低点,即使是2008年楼市冷冻期,1至7月的房屋新开工面积同比依然上涨了15.1%。而在楼市环境火热的2007年,房屋新开工面积同比上涨则达到了17%。
已经形成共识的是,房地产与汽车是此次国内刺激经济增长的两大火车头。按照以往经验,房地产行业占到了固定资产投资的近1/4。另一方面,房地产投资可以拉动钢材、建材、装修等一系列产业的发展。“房地产的产业关联度达到1.7~2.2,也就是说这会拉动40%以上的相关产业投资”(这也是房地产行业在2008年要求国家救市时的最重要理由之一)。换言之,在中央刺激经济,直接扶持房地产行业的计划中,房地产的火爆本来可以带动近70%制造业的投资。
然而,让管理层所没有料到的是:宽松的信贷政策的确带来了一波房地产的行情:全国各地的房价都率先回归到高峰值,甚至还有所上涨,例如深圳最近的一手成交均价已超过21000元/平方米(世联地产数据),关内的价格也已经全部超过3.5万元/平方米。
然而,管理层期待中的靠地产拉动相关产业的效应并未出现,而且相对于全国数据,地方统计的数据更为悲观。北京市统计局的统计数据显示,今年上半年,北京商品住宅开工量只有465.7万平方米,较去年同期下跌46%;广东商品房新开工面积同比下滑45.18%。7月广东的房地产开发投资环比更是录得两成下跌。
信心:惊弓鸟
动员之下,面上的情况似乎正在好转,几家上市大鳄纷纷表示将调高开工面积。
招商地产8月18日表示,2009年计划开工面积由112万平方米调整为247万平方米。同时,金地也预计全年开工量将从年初计划的135万平方米提高到157万平方米。
“我们依然维持前期对于房地产行业景气趋势不变的判断,也因此认为房地产投资复苏将是行业趋势。”但国泰君安的分析师孙建平同时表示,“开发商对量价等行业风险重视程度的提高、对政策预估能力的上升及其反应,会影响这种投资复苏的进度。”
保利地产董事会的观点就是最好的证明。他们认为,目前房地产市场“V”型反转的宏观经济基础并不牢靠,因为中国经济虽然已经出现企稳回升的迹象,消费保持了平稳较快增长的态势,但目前出口依然疲软,以政府投资为主拉动的经济复苏与增长不可持续,宏观经济的全面复苏尚需时日。他们判断,下半年的房地产市场环境将更为复杂。
“调高开工面积更多时候是一种姿态。”一位不愿透露姓名的分析师向记者表示,当市场有变,调高开工面积很可能会变成一张空头支票。中原地产项目部黄韬就表示,7月份开始的二套房贷从紧,影响了开发商们的信心,很直接就反映在房地产开发投资上。另一方面银行放贷资金的收紧,一来影响开发商取得资金的速度,二来也直接影响了开发商的预期。
“现在的开发商都是惊弓鸟。”华南一位上市房企的大老板私下向友人表示,上半年销售的增大让他们惊喜之余,也有几分不知所措,而7月份,国内各大城市的房地产成交量都被腰斩,在市场前景还不是很清晰的情况下,大部分开发商都选择静观其变。
然而,在“调高开工面积”的谨慎之外,开发商在“储备土地”方面的热情却意外高涨。
“储备土地与开发项目之间是有个时间差的。”曾经有开发商向记者表示,而且这个“时间差”视开发商公关能力的强弱而有长短。“关系强的企业可以将这个时间差拉长到10年,甚至更长。”
正是这个可供操作的时间差,让开发商可以在信心有限的情况下选择先囤地,待市场环境转好后再着手开发。
但这种如意算盘可能将有所改变,“地王”得主也许将被迫加快开工。
8月下旬,国土资源部颁发了一份名为《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》,要求地方全面清理批而未用土地。
“这不仅仅是房价民生问题,还直接影响国家通过房地产刺激经济发展的保‘八’计划。”一位接近国土部门的人士向记者透露。九个中央派驻地方的国家土地督察局已经率先行动,查看各地地王的出让合同,加强开工期、竣工期的后续监管。广州处置8块闲置地王的源头正是起于此。“在促使地产商将土地开发为房屋方面,中央各部委的目标前所未有的一致。”该人士称。
我来说两句